TJ 97411, 29 avr. 2025, RG 23/03955

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03955 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRBJ

NAC : 70A

JUGEMENT CIVIL DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

Mme [R] [V] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Nichka Boris Simon MARTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

La COMMUNE DE [Localité 7]
Représentée par son Maire en exercice
[Adresse 9]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPP EMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION ( SEMADER)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.04.2025
CCC délivrée le :
à Me Virginie GARNIER, Me Nichka boris simon MARTIN, Me Valérie YEN PON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Mars 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Avril 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Avril 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Par acte notarié en date du 19 décembre 1994, la société foncière du département a acquis de Monsieur [X] [Z] [UA] [Y] diverses parcelles, dont les parcelles cadastrées section AH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées au lieudit [Adresse 12] sur la commune de [Localité 7].

Puis, par acte notarié en date du 18 décembre 1998, la société foncière du département a revendu ces parcelles à la commune de [Localité 7].

Enfin, dans le cadre de la réalisation de la zone d’aménagement concerté « [Adresse 12] », par acte notarié en date du 29 mai 2013, la commune de [Localité 7] les a revendues à la Société d’économie mixte d’aménagement de développement et d’équipement de La Réunion (ci-après SEMADER).

Par actes de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, Madame [R] [V] épouse [C] a fait assigner la commune de [Localité 7] et la SEMADER devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de se voir déclarer propriétaire des parcelles cadastrées section AH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 8] sur la commune de [Localité 7].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 25 septembre 2024, elle demande au tribunal de :
A titre principal,
- JUGER que Mme [R] [V] épouse [C] est propriétaire par prescription acquisitive des parcelles de terrain situées sur la Commune de [Adresse 8], cadastrées :
Section AH n°[Cadastre 2], pour une contenance de 1 ha 36 a 43 ca.Section AH n° [Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 27 a 84 ca.Subsidiairement,
- JUGER que les héritiers de la succession de M. [G] [V], dont fait partie Mme [R] [V] épouse [C], sont propriétaires en indivision desdites parcelles ;
En tout état de cause,
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] (Réunion) ;
- CONDAMNER in solidum la Commune de [Localité 7] et la SEMADER à payer à Mme [R] [V] épouse [C] une somme de 5000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les mêmes aux dépens ;
- RAPPELER le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;
- DEBOUTER la Commune de [Localité 7] et la SEMADER de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que ses enfants et petits-enfants ont construit leurs maisons d’habitation sur les parcelles litigieuses et y vivent paisiblement depuis plus de trente ans, avec son autorisation. Elle soutient en être devenue propriétaire par l’effet de la prescription acquisitive, qu’elle a exercé par eux, agissant en son nom, en application de l’article 2255 du code civil. Pour justifier du caractère trentenaire de l’occupation des parcelles par les membres de sa famille, elle s’appuie sur le plan du document d’arpentage établi par M. [M], datant de 1988, qui montre des cases sur les parcelles, sur le constat d’huissier dressé en 2001 par la SCP CANTAGRIL-MAGAMOTOO-BOGHEN et la sommation interpellative dressée en 2003, enfin sur le constat le plus récent dressé en 2023 par Maître [LR].
Elle considère que sa possession est non équivoque, la commune de [Localité 7] échouant à rapporter une preuve de sa possession puisqu’elle a signé en 2003 un procès-verbal de bornage où elle admettait la propriété de la succession d’[G] [V] sur les parcelles litigieuses. Elle invoque également le bénéfice des nouvelles dispositions de l’article 51 de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024.
Elle soutient que la SEMADER ne justifie d’aucun acte matériel de possession sur les parcelles en litige, et souligne qu’elle a été confrontée aux revendications des occupants dès 2013.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 novembre 2024, la SEMADER demande au tribunal de :
- Juger que la SEMADER est propriétaire des parcelles AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] par l’effet combiné de son juste titre et d’une possession effective des parcelles.
- Débouter Madame [R] [C] de l’ensemble de ses demandes,
A défaut, et dans l’hypothèse d’un anéantissement de la propriété précédemment détenue par la Commune de [Localité 7] :
- Constater l’effet d’une prescription abrégée au bénéfice de la SEMADER,
- Juger que la SEMADER est la propriétaire légitime des parcelles AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2],
En tout état de cause :
- Condamner Madame [R] [C] à verser la somme de 3000 euros à la SEMADER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En défense, elle fait valoir que les conditions de l’usucapion ne sont pas réunies, la demanderesse n’ayant jamais possédé les parcelles litigieuses, pour n’y avoir pas édifié personnellement d’habitation ni ne les avoir délimitées. Elle soutient que rien ne démontre que l’occupation des parcelles soit faite pour le compte de la demanderesse. Elle souligne que les constats et sommations interpellatives versés aux débats visent la succession d’[G] [V] et non la demanderesse. Elle fait valoir que la possession des parcelles en litige, du fait de sa multiplicité, est équivoque.

Enfin, aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 décembre 2024, la commune de [Localité 7] demande au tribunal de :
- REJETER les demandes de Mme [V],
- CONDAMNER Mme [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

En défense, elle fait valoir que les attestations versées aux débats, qui démontrent seulement que la demanderesse aurait autorisé la construction de quatre des seize maisons édifiées sur les parcelles en litige, n’établissent aucun pouvoir réel sur celles-ci. Elle souligne encore que les « autorisations » évoquées par les témoins ne sauraient constituer un titre justifiant qu’ils possèdent pour la demanderesse.
Subsidiairement, elle soutient que dès 2001, la commune a informé la demanderesse que la parcelle [Cadastre 1] lui appartenait, de sorte que son occupation ne pouvait être qu’une simple tolérance. Même à supposer que la commune ait accepté les limites du plan de bornage [L] en 2003, la possession de la demanderesse ne pourrait être non équivoque qu’à compter de cette date, de sorte que le délai de trente ans n’a pas couru. Elle souligne encore que l’occupation n’a jamais été exclusive, au regard du nombre d’autres occupants des lieux et en l’absence de limites claires entre les parties occupées par chacun.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 mars 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la propriété des parcelles cadastrées section AH [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7] :

Aux termes de l’article 544 du code civil : “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”

Aux termes de l’article 2255 du même code : « La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom. »

Aux termes de l’article 2258 du même code : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

Aux termes de l’article 2261 du même code : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Aux termes de l’article 2265 du même code : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

Enfin, aux termes de l’article 2272 du même code : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. »

En l’espèce, Madame [C] verse aux débats :
- deux attestations émanant de ses fils, [UM] [H], né en 1957, et [O] [N], né en 1956, qui témoignent que leur mère les a autorisés à construire leur maison sur son terrain, cadastré AH [Cadastre 2], respectivement en 1982 et en 1975 ;
- une attestation établie par [E] [W], née en 1966, qui témoigne vivre sur le terrain cadastré AH [Cadastre 2], depuis sa naissance, dans la maison construite par ses parents en 1962 avec l’autorisation de la demanderesse ; bien qu’elle n’ait pas été directement témoin de l’autorisation donnée par Madame [V] à ses parents, d’une part son attestation établit que la possession par Madame [V] était publique, d’autre part elle confirme que la possession autorisée par celle-ci s’est poursuivie de 1966 jusqu’à présent.

Les attestations établies par ses petits-enfants (pièces 39 et 40) qui relatent des autorisations de construire données il y a moins de trente ans par Madame [V] ne permettent pas de prouver la possession utile pour prescrire.
Elle produit en outre :
- une attestation de monsieur [UZ], géomètre, en date du 28 février 2003, indiquant que les membres de la succession de Monsieur [G] [V] sont établis sur diverses parcelles cadastrées notamment section AH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;
- une sommation interpellative dressée le 20 mai 2003 par la SCP CANTAGRILL-MAGAMOOTOO-BOGHEN dans laquelle Monsieur [F] [K], né en 1939 et Monsieur [I] [S], né en 1948, ont déclaré avoir toujours connu la demanderesse et son époux comme occupants de diverses parcelles situées à [Adresse 8] à [Adresse 12] sur la commune de [Localité 7], dont celles cadastrées section AH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Au surplus, le plan du document d’arpentage établi par Monsieur [M] le 7 juillet 1988 (pièce 15 de la demanderesse) montre la présence, à cette époque, de trois maisons sur la parcelle alors nouvellement numérotée AH [Cadastre 2]. La comparaison de l’implantation de ces maisons avec le plan dressé par monsieur [B] en avril 2017 permet de penser qu’il s’agit de celles de Mesdames [E] [W] et [P] [W] (cette dernière étant une fille de la demanderesse).
La construction depuis plus de trente ans de trois maisons avec l’autorisation de la demanderesse sur la parcelle en litige est démontrée. Néanmoins, même à supposer que la possession pour autrui soit retenue en prenant en compte cette seule autorisation verbale évoquée par les témoins dans leurs attestations, compte tenu de la superficie totale de la parcelle, qui fait 13 643 m², l’autorisation donnée pour l’édification de trois maisons sur une parcelle aussi grande, alors qu’il en existe plus d’une dizaine d’autres actuellement, confère à cette possession un caractère équivoque.
La prise en compte des nouvelles dispositions issues de l’article 51 de la loi
Par conséquent, la demande principale ne saurait prospérer.
En revanche, la dizaine d’autres maisons implantées sur la parcelle AH [Cadastre 2] sont toutes occupées par des personnes se réclamant de la succession de Monsieur [G] [V], comme cela résulte des documents établis par le géomètre monsieur [BZ] [B] en 2017 (pièce 6 annexée à la note de monsieur [T] versée en pièce 34 de la demanderesse). Il est donc démontré que la parcelle AH [Cadastre 2] est occupée en son intégralité à titre de propriétaire par les membres de la succession d’[G] [V]. Il sera ajouté que la possession trentenaire et à titre de propriétaire, par Monsieur [G] [V] et sa succession, est également confirmée par le témoignage de Madame Madame [U] [J] [HM] épouse [W], née en 1924, recueilli dans le procès-verbal de constat de la SCP CANTAGRILL-MAGAMOOTOO-BOGHEN du 23 novembre 2001.
S’agissant des actes interruptifs de la prescription acquisitive invoqués par la commune, ils ne sont pas établis.
En effet, si la commune a pris l’attache de la succession de monsieur [G] [V] le 19 février 2001 au sujet des limites entre leurs parcelles respectives en visant la parcelle AH [Cadastre 1] comme lui appartenant, elle n’a par la suite pas agi en justice pour faire respecter le droit de propriété dont elle se prétendait titulaire. Au contraire, elle a d’ailleurs signé un procès-verbal de bornage mentionnant les deux parcelles litigieuses comme étant la propriété de la succession de Monsieur [G] [V], ce qui est à tout le moins source de confusion. Or, pour interrompre le délai de prescription trentenaire, la commune devrait justifier d’actes interruptifs au sens des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, ce qu’elle ne fait pas.
Enfin, bien que la SEMADER invoque le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée en vertu du juste titre qu’elle a acquis de bonne foi en 2013, ne rapporte la preuve d’aucun acte concret de possession sur les parcelles acquises : aucune pièce ne démontre qu’elle a engagé des actions d’aménagement des voiries sur ces parcelles, ni même qu’elle a réalisé l’enquête alléguée en 2012 sur les situations sociales des occupants. La seule preuve d’une action concrète concerne la tenue d’une réunion en mars 2018 en présence des fils de la demanderesse : de toute évidence cet élément est insuffisant pour considérer qu’elle aurait prescrit par l’effet de la prescription abrégée.
Au final, la demande subsidiaire pourra donc prospérer, sur la seule parcelle AH [Cadastre 2]. S’agissant de la parcelle AH [Cadastre 1] les éléments de preuve au soutien d’une possession utile pour prescrire sont insuffisants, en l’absence en particulier de toute construction précisément implantée sur celle-ci.

Sur les mesures de fin de jugement
Les défenderesses, qui perdent leur procès, seront condamnées in solidum aux dépens, ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 2 500 euros de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE la demande principale de Madame [R] [V] épouse [C] de se voir déclarer propriétaire des parcelles situées [Adresse 8] sur la Commune de [Localité 7], cadastrées section AH n°[Cadastre 2], pour une contenance de 1 ha 36 a 43 ca et section AH n° [Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 27 a 84 ca,