TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/06190

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06190 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUCM

Minute : 25/479

Société RESIDENCE SERVICE GESTION représentée par son mandataire la société GARANTME
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA représentée par la société GARANTME
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [Y] [W]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSES :

Société RESIDENCE SERVICE GESTION représentée par son mandataire la société GARANTME, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA représentée par la société GARANTME, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2023, à effet au 20 avril 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [Y] [W] un logement meublé situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 755 euros.

Par acte du 20 avril 2023, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [Y] [W] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA a fait signifier à Madame [Y] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2333,84 euros en principal, au titre des loyers impayés au 29 septembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 4 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [Y] [W] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [Y] [W] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [Y] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Y] [W] au paiement de la somme de 4450,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :2333,84 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION,2117 euros à la SA SEYNA,la condamner au paiement à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 10 juillet 2024.

À l'audience du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 25 novembre 2024 puis au 3 mars 2025, à la demande des parties.

À l'audience du 3 mars 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualise sa créance à la somme de 9977,78 euros arrêtée au 1er février 2025, à hauteur de 7860,78 euros pour le bailleur et 2117 euros pour la caution. Elles sont opposées à la demande de délais de paiement.
Elles indiquent que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.

À l'audience, Madame [Y] [W], représentée, reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle explique qu’elle a fait l’objet de périodes d’hospitalisation et a perdu ses droits au chômage et à l’aide au retour à l’emploi.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 10 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés conformément à l’article 25-3, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Après la signification du commandement de payer, la caution a payé à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 434 euros, selon quittance subrogative du 21 novembre 2023.

La locataire a effectué deux paiements, l’un de 434 euros le 5 octobre 2023, l’autre de 423 euros le 7 novembre 2023.

Il en résulte des paiements par le locataire et des paiements par la caution. Les paiements faits par la caution valent paiements libératoires pour le bailleur conformément aux articles 1342 et suivants du code civil.

Toutefois les paiements effectués sont inférieurs au montant dû et demandé par commandement de payer, les loyers réclamés n'ont donc pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 avril 2023 à compter du 4 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Y] [W], justifie de sa situation personnelle et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités de 300 euros.

Toutefois, aucun règlement n’a été effectué depuis plusieurs mois le dernier encaissement de 50 euros étant intervenu au mois d’août 2024, et les ressources actuelles de Madame [Y] [W] sont incertaines. Madame [Y] [W] n’apparait donc pas en capacité de payer les échéances courantes et de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 avril 2023, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2025 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittances des 21 novembre 2023, 22 mars 2024, 5 et 28 juin 2024 pour un total de 2117 euros, la somme de 7860,78 reste due à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [W] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 7860,70 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2024 sur la somme de 2233,84 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

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Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2117 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [Y] [W] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [W] à payer à la SAS SEYNA la somme de 2117 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,