TJ 69123, 29 avr. 2025, RG 23/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON
Loyers Commerciaux

N° RG 23/00019 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X7DH

Jugement du 29 Avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire
et expédition à :

Maître Yann GALLONE de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES - 435

Expédition à :

Maître Philippe PLANES - 303

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 9] HUGO O’CD,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Nicolas VENNER du Cabinet AEVEN AVOCATS (AARPI), avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

DEFENDEURS

Madame [M] [K] [X]
née le 26 Avril 1946 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Yann GALLONE de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [D] [K]
née le 26 Février 1974 à [Localité 18], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Yann GALLONE de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Y] [K],
né le 17 Octobre 1977 à [Localité 18],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Yann GALLONE de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

tous trois représentés par leur mandataire la Société MOUTON & CIE dont le siège social est situé [Adresse 3]

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date 27 mars 2023, la société [Localité 9] HUGO O'CD a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Madame [M] [K] [X], Madame [D] [K] et Monsieur [Y] [K] aux fins de :

- fixer le loyer du bail qui s’est renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 18 500 € par an en principal
- ordonner à titre subsidiaire une mesure d’expertise aux frais exclusifs de l'indivision [K]
- les condamner à lui payer la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par jugement en date du 23 février 2024 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur [F] [O] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er octobre 2021.

Dans son mémoire après expertise la société [Localité 9] HUGO O'CD demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer à la somme de 18 500 € HT/HC le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 et condamner l’indivision [K] à restituer les trop-perçus de loyer à compter de cette date
- juger que les restitutions de loyer porteront intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter du 1er octobre 2021 et qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil
- ordonner l’exécution provisoire sur l’ensemble du jugement à intervenir
- condamner l’indivision [K] au paiement de la somme de 5 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L'indivision [K] entend pour sa part dans son mémoire récapitulatif et complémentaire demande à la juridiction de :

- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 32 260,96 € HT et hors charge du 1er octobre 2021 au 30 mars 2022, veille de la date d’effet du congé avec offre de renouvellement
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 33 500 € HT et hors charge, du 31 mars 2022, date d’effet du congé avec offre de renouvellement, au 31 mai 2022, veille de la date de la date de notification par LRAR du mémoire n°1
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 37 633,76 € HT et hors charges par an, à compter du 1er juin 2023, date de notification du mémoire n°1 et ce jusqu’à la veille de la date de notification du présent mémoire
- fixer à titre subsidiaire le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 36 649 € HT et hors charges par an (correspondant à la référence judiciaire n°1 citée par l’Expert judiciaire), à compter du 1er juin 2023, date de notification du mémoire n°1 et ce jusqu’à la veille de la date de notification du présent mémoire
- encore plus subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 33 500 € HT et hors charges par an (correspondant à l’évaluation de l’Expert judiciaire), à compter du 1er juin 2023, date de notification du mémoire n°1 et ce jusqu’à la veille de la date de notification du présent mémoire
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 38 860 € HT hors charges et hors indexation par an à compter de la date de notification du présent mémoire
- condamner la société [Localité 9] HUGO O'CD à payer les entiers dépens dont les frais et honoraires de l’expert judicaire
- à titre infiniment subsidiaire, si le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 36 649 € HT, hors charges et hors indexation par an (correspondant à la référence judiciaire n°1 citée par l’Expert judiciaire), à compter de la date de notification du présent mémoire
- à titre encore plus subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme de 33 500 € HT, hors charges et hors indexation par an (correspondant à l’évaluation de l’Expert judiciaire), à compter de la date de notification du présent mémoire.
- à titre infiniment subsidiaire, si la Juridiction des loyers commerciaux refusait de considérer qu’il existe des motifs de déplafonnement, fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021, à la somme annuelle de 32 260,96 € hors taxes et hors charge
- condamner la société [Localité 9] HUGO O’CD à leur payer indivisément la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l'expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

- le local en cause est localisé dans le 2ème arrondissement constituant la Presqu’île située entre le Rhône et la Saône. Il est précisément implanté en bordure de la [Adresse 17] reliant le sud de la [Adresse 13] à la [Adresse 14]. La [Adresse 17] constitue le principal axe commerçant piétonnier de ce secteur. Son attractivité commerciale est forte mais moins prononcée que celle des rues du nord de la [Adresse 13] et de la [Adresse 15]. Les pieds d’immeubles de cette portion de la [Adresse 17] sont constitués principalement d’enseignes nationales de prêt à porter mais aussi de commerces de services ou autres moins connus. Les meilleurs emplacements se situent à l’angle de la [Adresse 13] et de la [Adresse 16]. Les commerces constituant l’environnement commercial immédiat du local sont : au Sud, un magasin à l’enseigne "Christine Laure" et un local vacant ; au Nord, une franchise de restauration "Comebuy" et un magasin d’équipements auditifs "Acuitis" installé depuis 2023. On notera que cette dernière enseigne est venue en lieu et place de l’enseigne «"Pimkie", elle-même voisine de "Camaïeu"
- la localisation dispose de l’excellente desserte offerte à cette partie de la Presqu’île. Un parking public souterrain (parking Bellecour) offre de nombreuses places de stationnement, deux stations de métro et plusieurs arrêts de bus à proximité. Les dessertes par les transports en commun sont les suivantes : Métro /S.N.C.F /Bus Stations Ampère et Bellecour (lignes B et D) / Gares T.G.V. de [Localité 11] à 10 minutes environ / Réseau TCL de centre-ville à cadence rapide avec arrêts à proximité
- le local dispose d’une vitrine de cinq mètres environ sur la rue avec enseignes en bandeau et en drapeau. Il s’agit d’un local plutôt profond avec une profondeur de la surface de vente de 14 mètres environ, pour une largeur voisine de 5 mètres. La hauteur sous plafond est de 3,3 mètres environ et permet d’offrir un beau volume malgré l’étroitesse du local.
- les biens considérés sont en état d'usage et que l'immeuble en son entier est en bon état général apparent
- faisant application de la Charte de l'Expertise, 5ème édition - mars 2017, une surface utile pondérée de 67 m2 pouvait être retenue, pour une surface considérée de 80,49 m2
- le loyer annuel quittancé au 1er octobre 2021 s'élevait à 32 260,96 € HT et HC
- les modifications dans les facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence notable et favorable sur le commerce exploité par la société [Localité 9] HUGO O'CD (la destination prévue au bail étant : "Achat et vente de disques, CD, DVD et de matériel musical neuf et d’occasion uniquement à l’exclusion de toute autre destination") sont avérées à raison des :
* aménagements réalisés dans le secteur
* la réfection de la [Adresse 17] et de la [Adresse 12]
* le réaménagement de la [Adresse 13]
* la reconversion du [8]
* l’attractivité de la ville de [Localité 9]
* l’augmentation de la population
* l'augmentation de l’activité touristique
* la requalification de la chaussée et le changement du mobilier urbain de la [Adresse 17], réalisée entre 2018 et 2020, poursuivis par le ravalement des façades imposé par la collectivité qui ont mis en valeur la rue et les commerces qui s’y trouvent

Que Monsieur [F] [O] précise d'ailleurs que "même les boutiques devenues vacantes suite aux difficultés des enseignes nationales de prêt à porter, et malgré la crise sanitaire de 2020/2021, ont retrouvé preneur, et ceci sans que les conditions locatives aient connues de baisse. En définitive, on peut considérer que ces aménagements ont eu un impact positif et durable sur l’activité commerciale de la rue et celle du commerce étudié".

Attendu que les parties s'accordent dans leur Mémoires, pour des motifs distincts, sur le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.

Que le différend porte principalement sur la valeur au mètre carré pondéré.

Attendu que l'expert judiciaire a retenu 8 références de prix couramment pratiqués dans le voisinage, toutes [Adresse 17], dont le n°16, à proximité immédiate du local en cause, avant de retenir une valeur médiane de 500 € /m2/p.

Que si le n°[Adresse 1] a fait l'objet d'une fixation judiciaire à hauteur de 580 €/m2/an le 6 septembre 2022, il convient de relever que ce local est situé à l’angle de la [Adresse 16], qu'il bénéficie d'une configuration plus régulière et sa taille est de 87 m2p, supérieure à celle du fonds de commerce de la société [Localité 9] HUGO O'CD (67 m2p).

Que le tribunal retenant les références 4 et 6, note une valeur médiane de 484 € alors même que le local situé au [Adresse 6] situé en face du local en cause, s'agissant d'un bail neuf avec droit d'entrée à une valeur unitaire de 514 €.

Qu'en l'état de tous ces éléments, et alors même que si le preneur supporte la taxe foncière, charge exorbitante, compensée par la majoration du loyer intégrant la possibilité d’étalage sur le domaine public, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 33 500 € an/HT et HC (67 m2 x 500 €).

Que les parties seront déboutées pour le surplus de leurs demandes.

Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire au vu des prétentions manifestement infondées de la société [Localité 9] HUGO O'CD qui sollicitait la fixation du nouveau loyer à la somme de 18 500 €, il convient de la condamner aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.

Que la société [Localité 9] HUGO O'CD sera par ailleurs condamnée à verser à l'indivision [K] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Qu'il n'y a pas lieu de l'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l'ancienneté du renouvellement.

PAR CES MOTIFS