TJ 35238, 28 avr. 2025, RG 22/07369

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

28 Avril 2025

2ème Chambre civile
30Z

N° RG 22/07369 -
N° Portalis DBYC-W-B7G-J475

AFFAIRE :

[N] [R]

C/

S.C.I. XETT,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 24 Février 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Barbara BADO, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. XETT, inscrite au registre du commerce et des Sociétés sous le n°452 601 545, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 18 février 2014 suivant acte notarié au rapport de maître [Z], notaire associé à [Localité 5], la SCI XETT a donné à bail commercial à [N] [R], un local situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.500 € hors taxes.

Le 7 octobre 2021, la SCI XETT a fait délivrer commandement de payer un arriéré de loyers, tout en visant la clause résolutoire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 30 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, a condamné [N] [R] à verser à la SCI XETT la somme de 50.949,20 € au titre des loyers impayés, constaté la résiliation et ordonné son expulsion du local.

Par acte du 26 août 2022, [N] [R] a fait assigner la SCI XETT devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de faire constater l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux au contrat de bail et de “prononcé de la substitution implicite de locataire au profit de la société SDGI BRETAGNE” dont il était le gérant, ainsi que de condamnation au paiement de dommages intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle.

Suivant ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables, en raison de la prescription, les demandes de [N] [R], tendant à faire constater une substitution de preneur à bail, une absence de contrepartie contractuelle, ainsi que la novation, ne laissant ainsi à l’appréciation du juge du fond que l’examen de l’action en responsabilité à l’encontre de la SCI XETT.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, [N] [R] expose qu’en vertu de l’article 484 du Code de procédure civile, les décisions de référé sont provisoires et dépourvues d’autorité de la chose jugée au principal.

Il vise les articles 1104 et suivants et 1231-1 du Code civil pour fonder son action en responsabilité contre la SCI XETT à laquelle il reproche d’avoir fait preuve d’une mauvaise foi manifeste, tant dans la négociation que dans la formation, ou bien encore dans l’exécution du contrat de bail.
Il la critique pour avoir, avec l’aide de son notaire, “détourné les règles des sûretés personnelles”, sachant que le véritable utilisateur du local commercial serait la société SDGI Bretagne.
Il lui tient également rigueur de sa mauvaise foi dans l’obtention et l’exécution de l’ordonnance de référé, en prenant des mesures à son encontre, y compris en tentant de le faire expulser le 4 juillet 2022 de son domicile personnel, tout en sachant pertinemment qu’il n’avait jamais occupé lui-même le local commercial, inexploité depuis le 21 février 2018, date du prononcé de la liquidation judiciaire de la société SDGI Bretagne.

Il sollicite condamnation de la SCI XETT au paiement de la somme de 71.449,38 €, correspondant aux sommes dont il s’est acquitté, en réparation de son préjudice subi, le bénéfice de la compensation entre cette somme et le montant de l’arriéré de loyers auquel il pourrait être éventuellement condamné, et la condamnation de la SCI XETT pour le surplus.

[N] [R] réclame une somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, sollicite la condamnation de la défenderesse aux dépens et demande au tribunal de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI XETT conteste toute faute de sa part tant au plan de la conclusion du contrat que de son exécution.

Elle rappelle que le juge du fond n’a pas vocation à intervenir au titre d’une voie de recours à l’encontre de la décision du juge des référés, tout en sollicitant du tribunal de bien vouloir confirmer les dispositions de l’ordonnance du 30 mars 2022, en constatant l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 novembre 2021 et en prononçant la condamnation au fond de [N] [R] au paiement de la somme de 50.949,20 €, correspondant aux loyers charges et taxes foncières dus au 7 octobre 2021.

La SCI XETT sollicite le rejet de toutes les demandes de [N] [R].

Elle sollicite condamnation de [N] [R] à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS

Compte tenu de l’ordonnance du juge de mise en état du 20 juin 2024, le présent litige se trouve désormais circonscrit au fond à, d’une part, la fixation de la dette de loyers et charges de [N] [R], constituant la demande reconventionnelle de la SCI XETT, d’autre part, la mise en cause de la responsabilité contractuelle de la SCI XETT par [N] [R] aux plans de la négociation, de la conclusion, et de l’exécution du bail commercial du 18 février 2014.

1/ la demande de fixation de la dette de loyers et charges

Il est désormais acquis aux débats que le bail commercial du 18 février 2014, portant sur un local commercial situé à [Localité 5], a bien été conclu entre la SCI XETT et [N] [R], celui-ci admettant implicitement dans ses écritures, que ce montage était destiné à fournir sa garantie personnelle à la bailleresse.

La société XETT réclame sa condamnation au paiement de la somme de 50.949,20 €, correspondant au décompte arrêté le 7 octobre 2021, déduction faite de la clause pénale de 10 % et du coût du commandement.

[N] [R] ne conteste pas sérieusement cette somme.

Il convient en conséquence de le condamner à payer 50.949,20 € à la SCI XETT.

Compte tenu des mesures d’exécution de l’ordonnance de référé déjà entreprises, et de l’absence de pièces établissant le montant des règlements effectués à ce titre, cette condamnation est prononcée en deniers ou quittance.

2/ la mise en cause de la responsabilité contractuelle de la SCI XETT

Il n’est pas non plus sérieusement contesté par la SCI XETT que le local commercial a été effectivement exploité par la société SDGI Bretagne, dont [N] [R] était gérant, jusqu’au 21 février 2018, date du prononcé de la liquidation judiciaire de cette société et que, par conséquent, l’exploitation commerciale du local a cessé à cette date.

L’extrait du grand livre de la société SDGI Bretagne atteste que les loyers de 1.800 € TTC ont été réglés par celle-ci entre le 18 janvier 2016 et le 28 février 2017.

Les relevés bancaires de la société SDGI Bretagne démontrent qu’elle a viré les loyers sur le compte de la SCI XETT jusqu’au début de l’année 2018.

Il n’est pas davantage sérieusement discuté par la SCI XETT que [N] [R] n’a jamais exploité personnellement le bien, n’étant pas inscrit au registre du commerce et des sociétés, ni avant ni après le 21 février 2018.

Dès lors, il convient de s’interroger sur la raison pour laquelle la SCI XETT a attendu le 7 octobre 2021 pour faire délivrer commandement visant la clause résolutoire, alors que les locaux étaient vacants depuis le mois de février 2018 et que par l’intermédiaire du liquidateur, elle en avait récupéré les clés.

Certes, [N] [R] aurait pu aussi, de son côté, faire preuve de diligence en notifiant, par acte extra judiciaire, un congé de résiliation de fin de deuxième période triennale au 18 février 2020.

Monsieur [R] a eu aussi tort de ne pas se présenter devant le juge des référés.

Mais il peut aussi s’entendre que, comme il l’écrivait le 20 octobre 2021 à l’huissier instrumentant pour le compte de la SCI XETT, [N] [R] a pu légitimement croire que la remise des clés au liquidateur l’avait déchargé personnellement de toute obligation au titre du bail commercial.

La SCI XETT ne justifie pas non plus de factures de loyers postérieures au 31 décembre 2018, ni a fortiori de leur envoi à [N] [R].

Dans ces conditions, il convient de considérer que la SCI XETT ne s’est pas comportée loyalement vis-à-vis de son locataire, en tardant à l’assigner en paiement d’une provision de 56.000 €, dont l’essentiel était constitué par des loyers sans contrepartie qui n’avaient pas été appelés, et en ne se manifestant pas plus tôt auprès de lui, le faisant ainsi perdre la chance d’exercer son droit à la résiliation triennale.

En réparation du dommage causé par le comportement de la SCI XETT, il convient d’allouer à [N] [R] une somme de 35.000 € à titre de dommages-intérêts.

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation, les conditions de l’article 1347 du Code civil étant réunies.

La demande de constatation de la résiliation de plein droit est sans objet, puisque son bénéfice est désormais acquis, ayant été déjà constaté par le juge des référés, dont la décision aujourd’hui définitive, n’est pas contestée au fond par [N] [R].

L’équité commande que la SCI XETT verse à [N] [R] une indemnité de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS