TJ 31555, 29 avr. 2025, RG 24/02761

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02761 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TE3A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 29 Avril 2025

S.A. ALTEAL
anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT

C/

[R] [M]
[I] [D] épouse [M]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 29 Avril 2025

à Me DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [R] [M], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

Mme [I] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 26 septembre 2017, la SA COLOMIERS HABITAT maintenant dénommée la SA ALTEAL a donné en location à Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] un immeuble à usage d’habitation et un garage n°91situés [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant un loyer actuel de 557,67€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire était délivré les 14 et 16 novembre 2023, en vain.

Par acte du 8 juillet 2024, dénoncé le 10 juillet 2024, par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA ALTEAL a fait assigner en référé Monsieur Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] afin d’obtenir:
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 3.732,84€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 3 juillet 2024,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,
‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire, était appelée à l’audience du 21 novembre 2024 au cours de laquelle Monsieur [R] [M], comparaissait et justifiait d’une mesure de procédure de rétablissement personnel en date du 25 octobre 2024. Renvoi était ordonné à l’audience du 4 mars 2025 à la demande du conseil du bailleur afin de prendre des instructions.

La SA ALTEAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 1.722,24€ après effacement d’une dette de 3.155,85€ arrêtée au 28 février 2025 et maintenait ses demandes car les locataires n’ont pas repris le paiement des échéances courantes malgré la procédure.

Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M], assignés selon les modaliés prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile et Monsieur [R] [M], avisé de la date de renvoi par remise d’une convocation à la précédente audience, n’ont pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 10 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.
La CCAPEX a été saisie le 16 novembre 2023 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat, soit plus de deux mois avant l’assignation . L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA ALTEAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 26 septembre 2017, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré les
14 et 16 novembre 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier des 14 et 16 novembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance n’a pas été produite non plus.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 16 janvier 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne rendue le 12 septembre 2024.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dans sa rédaction issue de la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Dans le cas présent, Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] n’ont repris le paiement intégral des échéances courantes et ont constitué une nouvelle dette locative. Ils ne sont donc pas éligibles au bénéfice des dispositions précitées.

Il convient d’ordonner leur expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles
L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et
R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [R] [M] a déclaré à la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne être divorcé mais n’en justifie pas à l’audience et Madame [I] [D] épouse [M] n’a pas délivré congé du logement et n’a pas signalé le divorce au bailleur, elle reste donc tenue des loyers jusqu’à la retranscription du jugement de divorce.

Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.722,24€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA ALTEAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M], succombant au principal, supporteront solidairement les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024,

Condamne solidairement Monsieur [R] [M] et Madame [I] [D] épouse [M] à payer à la SA ALTEAL la somme provisionnelle de 1.722,24€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Juge que Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse
[M] ne sont pas éligibles à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

A compter du 16 janvier 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA ALTEAL par Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] et les y condamne solidairement, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et le garage n°91situés [Adresse 4] [Localité 1] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles
L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] à payer à la SA ALTEAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne solidairement Monsieur [R] [M] et Madame Madame [I] [D] épouse [M] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Le Greffier Le Juge