TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/07714

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07714 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2GH

Minute : 25/488

S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [X] [V]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ,

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [V], demeurant Domicilié chez Madame [L] [H],[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 1990, la SA d'HLM GROUPEMENT FONCIER FRANCAIS a donné à bail à Madame [H] [L] et Monsieur [F] [R] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 350,76 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon acte authentique du 20 octobre 2011, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM GROUPEMENT FONCIER FRANÇAIS.

Madame [H] [L] est décédée le 24 juin 2023.

Selon avenant au contrat en date du 2 août 2019, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [H] [L] un emplacement de stationnement numéro 66.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [X] [V] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [X] [V] aux fins de :
Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [H] [L], du fait du décès le 24 juin 2023,Constater que Monsieur [X] [V] est occupant sans droit ni titre du logement 37 et du parking 66 situés [Adresse 3] à [Localité 5],ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la SA IMMOBILIERE 3F du respect du délai de deux mois d l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du décès de Madame [H] [L], jusqu’à libération effective des lieux,condamner Monsieur [X] [V] au paiement de la somme de 9901,58 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 1er août 2024,la condamner au paiement de 500 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens,rappeler l'exécution provisoire du jugement.
À l'audience du 25 novembre 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes.

Monsieur [X] [V], comparant demande le transfert du contrat de location expliquant qu’il vit dans le logement depuis 2015.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties en vue de la communication par Monsieur [X] [V] des éléments justifiant de sa situation en vue du transfert du contrat.

À l'audience du 3 mars 2025, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes. elle actualise sa créance à la somme de 14368,42 euros au 24 février 2025.

La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient qu'au décès de la locataire, elle a été informée de la présence dans le logement du compagnon de celle-ci, Monsieur [X] [V] auquel elle a demandé par lettre du 25 juillet 2023 de justifier des conditions pour bénéficier du transfert du contrat. Elle indique qu’aucun élément n’a été communiqué, ni à l’audience, si bien qu’il ne démontre pas remplir les conditions prévues par la loi et ne peut bénéficier du transfert de bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que celui-ci s’est néanmoins maintenu dans les lieux malgré une sommation de quitter les lieux. Elle ajoute qu’une indemnité d’occupation est due depuis le décès du locataire.

Monsieur [X] [V], régulièrement informé du renvoi, ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la comparution :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] qui a comparu lors de la première audience, évoquant sa situation personnelle et une demande de transfert du contrat, ne comparait pas à l’audience de renvoi. Il convient de statuer sur les demandes par jugement contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, il apparaît que Madame [H] [L], la locataire est décédée le 24 juin 2023.

Il ressort des pièces communiquées, que d'une part, Monsieur [X] [V] occupe le logement.

Monsieur [X] [V] a sollicité le transfert du bail après le décès de Madame [H] [L].

Toutefois, celui-ci ne démontre pas qu’il remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat. Il n’a communiqué aucune pièce à l’appui de sa demande.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Monsieur [X] [V], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès du locataire soit le 24 juin 2023.

En l'absence de tout lien contractuel avec la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, Monsieur [X] [V] qui n'a pas restitué le logement est occupant sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [V] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2023, Monsieur [X] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme permettant de réparer le préjudice du bailleur.

L’occupation de Monsieur [X] [V] est établie depuis le décès le 24 juin 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [V] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 24 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation :

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et du décompte de la créance actualisé que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire les sommes dues au jour du décès le 24 juin 2023 à hauteur de 611,62 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [V] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 13756,80 euros, au titre des sommes dues au 24 février 2025 échéance de janvier incluse.

Sur la demande de dommages et intérêts :
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Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans le paiement des indemnités d’occupation et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [V] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [X] [V] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,