TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/02223

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/02223 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AYM

Minute : 25/29

Monsieur [T] [Y]
Représentant : Me Gianni BOFFELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1654
Madame [W] [V] épouse [Y]
Représentant : Me Gianni BOFFELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1654

C/

Monsieur [H] [X]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270
Monsieur [U] [S] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 9]
comparant en personne assisté de Me Gianni BOFFELLI, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [V] épouse [Y]
[Adresse 4]
[Localité 11]
comparante en personne assistée de Me Gianni BOFFELLI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [X]
[Adresse 3]
[Localité 11]
comparant en personne assisté de Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [U] [S] [N]
[Adresse 6]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025 présidée par madame Céline MARION, en qualité de juge du contentieux de la protection , de [Z] [R], auditrice de justice, assistée d’Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, Greffière placée.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2020, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] ont donné à bail à Monsieur [H] [X] un logement meublé et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 1090 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 160 euros, pour une durée d’un an.

Par acte séparé du 13 avril 2020, Monsieur [U] [S] [N] a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [H] [X] au bénéfice des bailleurs pour une durée maximale de 9 ans et dans la limite de 45000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2022, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] ont fait signifier à Monsieur [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5000 euros en principal, au titre des loyers impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [S] [N], en date du 18 janvier 2022.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 14 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] ont fait assigner Monsieur [H] [X] et Monsieur [U] [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :
Déclarer Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] recevables en leurs demandes,constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, jusqu’à complète libération des lieux, condamner solidairement Monsieur [H] [X] Monsieur [U] [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel depuis le 14 mars 2022 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,condamner solidairement Monsieur [H] [X] Monsieur [U] [S] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 18900 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 date du commandement de payer sur la somme de 5172, 15 euros et de l’assignation pour le surplus,condamner Monsieur [H] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 7500 euros correspondant à 6 mois de loyers au titre d’indemnité de relocation,ordonner la production des attestations d’assurance depuis le début du contrat de bail sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,condamner in solidum Monsieur [H] [X] Monsieur [U] [S] [N] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 11 octobre 2024.

À l'audience du 13 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée ay 3 mars 2025 à la demande des parties.
À l'audience du 3 mars 2025, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V], assistés, se désistent de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [N], et maintiennent leurs demandes à l’encontre de Monsieur [X]. Ils actualisent leur créance à la somme de 23900 euros arrêtée au 3 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement et sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles.

Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] soutiennent que Monsieur [H] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 janvier 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que l’assurance du logement n’a pas été justifiée ce qui fonde également la résiliation du contrat. Ils indiquent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils estiment en outre que compte tenu de l’absence du respect des obligations du locataire, il sera nécessaire de rechercher un nouveau locataire après remise en état du logement, si bien qu’il y a lieu de leur accorder une indemnisation provisionnelle de 7500 euros en application de l’article 1760 du code civil.

En réponse à l’argumentation adverse, ils précisent que les sommes réclamées correspondent aux arriérés entre 2022 et 2024 et que le locataire ne rapporte pas la preuve des paiements qu’il aurait effectués, si bien qu’il n’existe pas de contestation sérieuse de la créance. Ils soulignent que les trois contrats différents sont des brouillons et qu’un avenant a été conclu le 29 décembre 2022 modifiant la date d’exigibilité du loyer. S’agissant de la contestation des charges, ils indiquent qu’elles sont justifiées et demandent à être autorisés à adresser les justificatifs en cours de délibéré.

S’agissant des demandes reconventionnelles, ils sont opposés à la demande de délais de paiement, estimant que le locataire est de mauvaise foi compte tenu de l’ancienneté de l’arriéré. Ensuite, ils soulignent que la preuve du préjudice de jouissant n’est pas établie, ni encore sa durée, seule une photographie étant communiquée. Ils relèvent que le locataire a déclaré dans l’enquête sociale qu’il ne paye pas son loyer. Ils ajoutent qu’aucun justificatif des dommages et intérêts n’est communiqué.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Monsieur [H] [X], assisté, demande au juge des contentieux de la protection de :
in limine litis, déclarer irrecevable la demande de Monsieur [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, in limine litis,se déclarer incompétent au vu des contestations sérieuses invoquées,débouter Monsieur [Y] de ses demandes,condamner Monsieur [Y] verse à Monsieur [X] la somme de 5760 euros à titre provisionnelle au titre du remboursement des charges indument perçues,condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [X] la somme de 2500 euros à titre provisionnel au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,à titre infiniment subsidiaire,accorder à Monsieur [X] les plus larges délais pour le paiement de la dette locative,suspendre la clause résolutoire,condamner Monsieur [Y] verse à Monsieur [X] la somme de 5760 euros à titre provisionnelle au titre du remboursement des charges indument perçues,condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur [X] la somme de 2500 euros à titre provisionnel au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.
Il abandonne la fin de non-recevoir tirée de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il soutient d’abord qu’il existe des contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile qui rendent le juge des référés incompétent, si bien que les demandes doivent être rejetées.
Il indique d’une part l’existence d’une contestation sérieuse du montant de la dette car des versements ont été effectués entre les mains du père de Monsieur [Y] au titre des loyers et charges, à hauteur de 4500 euros le 7 novembre 2023, 3500 euros le 10 février 2024, 2500 euros le 5 avril 2024 et 500 euros le 10 mai 2024, ce qui implique la diminution de la dette à hauteur de 12000 euros.
D’autre part, il évoque une contestation sérieuse du montant des charges indument perçues qui n’ont jamais été justifiées, ce qui implique le remboursement des provisions sur charges sur trois ans, soit la somme de 5760 euros.
Enfin, il fait état d’une contestation sérieuse liée aux désordres subis dans le logement en raison de l’exposition du ballon d’eau chaude, sans réaction du bailleur, la présence d’humidité et de moisissure dans le logement et la panne de la machine à laver depuis deux mois, sans aucune intervention du bailleur, ce qui justifie l’octroi de la somme provisionnelle de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du trouble de jouissance.
Il soutient que ces contestations sérieuses ne peuvent être débattues devant le juge des référés qui est donc incompétent.

A titre subsidiaire, il demande à titre reconventionnel, l’octroi de délais de paiement sur la dette réduite de 12000 euros, ainsi que la condamnation du bailleur, à titre provisionnel, au remboursement des provisions sur charges sur trois ans et à l’octroi d’une provision sur les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Monsieur [U] [S] [N], régulièrement assigné, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 mars 2025, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] communiquent le justificatif du paiement par Monsieur [N], caution, de la somme de 15000 euros, ainsi que le relevé des charges du logement et un décompte actualisé imputant le paiement effectué par la caution.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [U] [S] [N] :

Sur le désistement d'instance :

Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance et l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Aux termes de l’article 397 du code de procédure civile, le désistement est exprès ou implicite, il en est de même de l'acceptation.

Il résulte des articles 817 et 761 du code de procédure civile, que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.

Dans le cadre de la procédure orale, les parties soutiennent leurs demandes à l'audience. Le désistement formulé par écrit, antérieurement à l'audience, produit immédiatement son effet extinctif.

En l'espèce, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] ont indiqué à l’audience du 3 mars 2025 le désistement de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [U] [S] [N].

En l’absence de défense au fond ou fin de non-recevoir de Monsieur [U] [S] [N], non comparant, le désistement ne nécessite pas l’acceptation du défendeur.

Dès lors, il convient de déclarer parfait le désistement de Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [U] [S] [N].

Sur les dépens :

En application des dispositions des articles 399 et 696 et suivants du code de procédure civile, compte tenu de l'issue du litige il convient de laisser à la charge de Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] les dépens de l'instance.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [T] [Y] :

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le moyen tiré, devant le juge des référés, de l'existence d'une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d'incompétence mais un moyen relatif aux pouvoirs du juge des référés.

Selon l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l’occasion. En ce cas, conformément à l'article R213-9-7 de ce code, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

En l'espèce le litige porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement et emplacement de stationnement situé à [Localité 11].

Les demandes relèvent donc de la compétence du juge des contentieux de la protection du Raincy, lequel peut être saisi dans le cadre de la procédure de référé.

Il convient donc de se déclarer compétent pour statuer sur les demandes.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire 

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 11 octobre 2024 en vue d'une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 janvier 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 janvier 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il apparait qu’à la date de la signification du commandement de payer la somme de 5000 euros était demandée au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés entre octobre 2021 et janvier 2022.

En premier lieu, d’une part, s’il est fait état de contestations quant au montant de la dette locative au jour de l’audience, il n’est pas mis en évidence de contestations sérieuses relatives au montant de l’arriéré locatif à la date de la signification du commandement de payer, puisque des paiements sont allégués en 2023 et 2024, soit après la signification du commandement de payer, le juge des référés peut donc écarter cette contestation sans excéder ses pouvoirs.

D’autre part, la contestation relative aux provisions sur charges indument appelées porte sur les trois dernières années depuis la demande, faite à l’audience du 3 mars 2025 et donc pas sur les sommes demandées par commandement du 13 janvier 2022, le juge des référés peut donc écarter cette contestation sans excéder ses pouvoirs.

Enfin, la contestation élevée relative à l’existence de trouble de jouissance ne peut avoir pour effet d’exonérer le locataire de son obligation au paiement des loyers et charges, mais se résout par l’octroi d’une indemnisation dès lors que l’obligation du bailleur de réparer le trouble de jouissance est démontrée. Il ne s’agit donc pas d’une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, en second lieu, il ressort du décompte actualisé communiqué par les bailleurs que des sommes ont été versées par les locataires après le commandement de payer puisque les loyers et charges sont payés entre février et novembre 2022, soit la somme de 12500 euros.

Les dates auxquelles les sommes ont été payées ne sont pas mentionnées dans le décompte et aucune quittance n’est versée aux débats.

Au regard des paiements effectués après la signification du commandement de payer, il n’est donc pas démontré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de rejeter la demande d’expulsion du locataire et la demande au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d'entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite.

Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit donc rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l'existence d'une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif, les charges ne sont pas dues.

Enfin, le paiement se prouve par tout moyen, conformément à l’article 1342-8 du code civil.

En l'espèce, selon le contrat de bail signé le 1er avril 2020, le montant du loyer s’élève à 1090 euros et la provision sur charge est de 160 euros.

Les appels au titre des loyers et provisions sur charge sont conformes au contrat.

Cependant, le décompte établi par les bailleurs ne mentionne que la part impayée des échéances mensuelles de loyers et provisions sur charges entre octobre 2021 et février 2025, sans prise en compte des règles d’imputation des paiements fixées par l’article 1342-10 du code civil.

Après déduction des paiements des locataires (1750 euros en juin 2024) et de la caution (15000 euros), les sommes restantes dues s’élèvent à 8900 euros, ce qui correspond à 7 échéances de 1250 euros et 150 euros dû sur une 8ème échéance.

Il n’existe pas de contestation sur le montant du loyer de 1090 euros.

En revanche, d’une part, les provisions sur charges sont contestées en raison de l’absence de régularisation annuelle et de l’absence de justification des charges. Les bailleurs communiquent à ce titre les appels de provisions de charges de copropriété effectués par le syndic entre le 4ème trimestre 2021 et le 4ème trimestre 2024. Il n’est toutefois pas communiqué de décompte de régularisation de charges locatives, si bien que les pièces ne valent pas régularisation, ni encore de décomptes de régularisation de charges de copropriété, qui seuls permettraient de déterminer le montant effectif des charges de copropriété dues par les copropriétaires et la part de ces charges récupérables auprès du locataire.

Au regard des pièces communiquées par les bailleurs, insuffisantes, il existe donc une contestation sérieuse quant à l’existence de l’obligation au titre des provisions sur charges à hauteur de 160 euros par mois, soit 160 euros sur 7 échéances dues et 150 euros sur la 8ème échéance, soit une contestation sérieuse de l’obligation à hauteur de 1270 euros. Toutefois, l’obligation des bailleurs n’est pas sérieusement contestable pour le surplus, soit à hauteur de 7630 euros.

D’autre part, il est fait état de paiements à hauteur de 12000 euros. Toutefois, les seules captures de messages écrits échangés par téléphone, non certifiés, dont ni l’auteur ni le destinataire ne sont certains et dont l’objet est imprécis sont insuffisantes à démontrer l’existence de paiements libératoire à hauteur de 12000 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] la somme de 7630 euros, par provision, au titre des sommes dues au 3 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2024 sur la somme de 2630 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande au titre de l’indemnité de relocation :

Aux termes de l'article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

En l’espèce, en l’absence de résiliation du contrat, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que le locataire justifie d’un contrat d’assurance conclu avec LA BANQUE POSTALE ASSURANCE, en cours. Ce document suffit à justifier du respect de l’obligation d’assurance du locataire.

Il convient de rejeter la demande au titre de la justification de l’assurance.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de constat de résiliation, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet.

Par ailleurs au regard de l’absence de paiement régulier des loyers, de l’absence de reprise des paiements avant l’audience, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande au titre du remboursement des provisions sur charges :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des charges locatives, qui sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement et doit tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l'existence d'une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. Le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire dans l'attente des justificatifs. À défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l'espèce, il ressort des développements qui précèdent qu’aucune régularisation de charges n’a été faite et que les pièces communiquées dans le cadre de l’instance sont insuffisantes pour justifier des charges dues.

Ainsi les provisions sur charges ne sont pas dues et Monsieur [H] [X] démontre l’existence d’une obligation de restitution portant sur les trois dernières années avant la demande, soit entre mars 2022 à février 2025 à hauteur de 160 euros par mois, soit 5760 euros.

Il convient de déduire les sommes au titre des provisions qui n’ont pas été payées par celui-ci, et auxquelles il n’a pas été condamné, soit 1270 euros (provisions de novembre 2024 à février 2025 et 150 euros sur octobre 2024).

EN conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] à rembourser à Monsieur [H] [X] par provision, la somme de 4490 euros au titre des provisions sur charges indument payées entre mars 2022 et octobre 2024.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 6a) de la même loi, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 6b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les seules photographies non datées ni certifiées ne permettent pas de démontre l’existence de désordres au sein du logement, ni encore qu’ils seraient dus à un manquement des bailleurs.

Il n’est en outre communiqué aucun élément relatif à une panne de ballon d’eau chaude ou de machine à laver, ni aucune réclamation ou signalement aux bailleurs à ce titre.

Aucun trouble de jouissance n’est donc établi. Aucune obligation n’est démontrée à l’encontre des bailleurs.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [T] [Y] et Madame [W] [Y] née [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS