TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/11407

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/11407 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2K6C

Minute : 25/495

Madame [W] [D] [S]
Représentant : Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872
Monsieur [M] [C] [F]
Représentant : Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872

C/

Monsieur [B] [U] [Y] époux [E]
Madame [O] [A] [E] épouse [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [W] [D] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [C] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [U] [Y] époux [E], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [O] [A] [E] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2022, Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] ont donné à bail à Monsieur [B] [Y] époux [E] et Madame [O] [E], épouse [Y], un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1340 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] ont fait signifier à Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5750,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie dématérialisée le 11 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] ont fait assigner Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] au paiement de la somme de 8301,52 euros au mois de novembre 2024, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux, les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 décembre 2024.

A l’audience du 3 mars 2025, Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils actualisent leur créance à la somme de 12728,59 euros arrêtée au mois de février 2025. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Ils soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 septembre 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

A l’audience, Monsieur [B] [Y] ne conteste pas le principe de la dette et demande de délais de paiement à hauteur de 312 euros par mois en plus des loyers et charges et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il justifie de deux paiements, par virement des 21 février et 1er mars 2025 à hauteur de 1475,38 euros et 1501,45 euros.

Il explique une diminution des ressources du couple à la suite de la naissance de leur troisième enfant, et du congé parental de Monsieur [Y]. Il précise que les revenus du couple s’élèvent à 2000 euros pour Monsieur [Y] et 2600 euros pour Madame [E]. Ils ont 3 enfants à charge.

Madame [O] [E] assignée à l’étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Invités à communiquer un décompte actualisé par note en délibéré, Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] ne se sont pas manifestés.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2022, du commandement de payer délivré le 10 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 février 2025 que Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire les paiements effectués par virement les 21 février et 1er mars 2025 dont il est justifié.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] la somme de 9751,76 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2025, échéance de février incluse, paiement des 21 février et 1er mars déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 novembre 2024 sur la somme de 5324,69 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 septembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principes réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 10 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2022 à compter du 11 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 312 euros par mois en plus du loyer et des charges. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges, notamment par deux virements du 21 février 2025 et du 1er mars 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] des délais de paiement, selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [B] [Y] et Madame [O] [E] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [W] [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS