TJ 93008, 28 avr. 2025, RG 24/08811

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
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REFERENCES : N° RG 24/08811 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z67N

Minute : 25/491

S.A. SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [V] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199.

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 3]
Comparant

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2023, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [V] [E] un logement situé [Adresse 4] (hall ; bâtiment et escalier C, groupe 7903, logement n°430219, étage 02, porte C201), pour un loyer mensuel de 544,36 euros, et 86,89 euros de provisions sur charges.

Par contrat verbal en date du 30 mai 2023, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [V] [E] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (stationnement 430236, parking extérieur, rez-de-chaussée, porte 3001).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1866,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 21 mars 2024 reçue le 18 avril 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail du bail d’habitation,prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [V] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3561,21 euros au titre de l’arriéré au 31 juillet 2024 (échéance de juillet 2024 incluse), concernant le bail d’habitation du 30 mai 2023,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2024 sur les sommes visées audit acte, et à compter de l’assignation en date du 1er octobre 2024 pour le surplus,les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 6 juillet 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles, concernant le bail verbal pour le stationnement,avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 1er octobre 2024,à compter du 1er août 2024 et jusqu’au prononcé de la résiliation, les loyers et charges contractuels, et à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 2 octobre 2024.

À l'audience du 3 mars 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2604,35 euros arrêtée au 28 février 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle est s’en rapporte au tribunal s’agissant de la demande délais de paiement, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA [Adresse 7] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024. À titre subsidiaire pour le bail d’habitation et à titre principal pour le bail verbal, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM SEQENS souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant en janvier 2025 avec deux versements le 6 de 635,70 euros et le 22 de 182,23 eurois, mais qu’il n’y a aucun règlement pour le mois de février.

Monsieur [V] [E], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement et, en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir une allocation chômage de 1100,00 euros ainsi que 600,00 au titre d’une activité de chauffeur livreur chez uber depuis janvier. Monsieur [V] [E] assure qu’il est de bonne foi et qu’il cherchait un emploi. Il s’engage à verser 1500,00 euros ce mois-ci puis le reste le mois prochain.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 19 mars 2025, la SA [Adresse 7] a fait parvenir un décompte actualisé de la dette au 18 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, faisant état d’un règlement de 500,00 euros le 13 mars 2025 de la part de Monsieur [V] [E] abaissant la dette à 1978,35 euros. Dès lors la SA D'HLM SEQENS précise qu’elle maintient ses demandes.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le contenu du contrat de location :

Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l'article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve. Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l'espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment du contrat de location portant sur le logement, des appels de loyers et charges, libellés au nom et adresse du locataire et du décompte, qui laissent apparaître des paiements, qui constituent des commencements de preuve par écrit , corroborés par les observations du locataire à l’audience, que le contrat de location comprend le logement et un emplacement de stationnement, porte 1053, situé à la même adresse lequel est considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA [Adresse 7] le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 mai 2023, du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2025 que la SA [Adresse 7] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 348,58 euros (130,30 euros, 13,00 euros et 205,28 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [E] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 1629,77 euros, au titre des sommes dues au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, les baux seront résiliés de plein droit.

Les contrats ont été conclus le 30 mai 2023 et tacitement reconduit le 30 février 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Les contrats ayant été reconduits après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 mai 2023 à compter du 6 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [V] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Il justifie également de la reprise de paiements couvrant les loyers en décembre et janvier 2025 et diminuant la dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [V] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [E] à son paiement à compter de 6 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [V] [E] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS