TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/05138

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/05138 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF5G
N° de MINUTE : 25/00588

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “LES COLLINES DE LA BOISSIERE” UNITE III BAT B1 B2 B3 D3 P1 SIS [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] ET [Adresse 6], représenté par son syndic, LA SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, SAS
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEURS

Madame [C] [H] [N]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non représentée

Monsieur [K] [T]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] sont propriétaires des lots n°656, 726 et 925 de la résidence "LES COLLINES DE LA BOISSIERE" UNITE III - BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 sise [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] (93).

Par actes de commissaire de justice des 30 avril 2024 et 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "LES COLLINES DE LA BOISSIERE" UNITE III - BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 sise [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, a fait assigner Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] devant le tribunal de céans aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES COLLINES DE LA BOISSIERE UNITE III - BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 , la somme de 9632,52 Euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2024 et appel de fonds du 2ème
trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 février 2024 sur 8034,60 € et à compter de de la présente assignation sur 9632,52 €.

CONDAMNER encore solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] au paiement de la somme de 1.200 Euros à titre de dommages et intérêts en faveur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES COLLINES DE LA BOISSIERE UNITE III - BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1, en réparation des préjudices subis.

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] au paiement de la somme totale de 660,07 Euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement amiable, selon le détail suivant :
- 39,03 € au titre d’une mise en demeure
- 454,79 €, au titre des honoraires syndic
- 166,25 € au titre des frais de commissaire de justice

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] au paiement de la somme de 1800 Euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] en tous les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, d’assignation et de signification.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 03 décembre 2024 et fixée à l'audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N];
- l’extrait du compte copropriétaire ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 22 mars 2022, 15 décembre 2022 et du 18 décembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 18 décembre 2023 au 17 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il est versé en pièce n°14 pour justifier de la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot deux extraits de règlement de copropriété séparés par la copie d'un courriel sans rapport avec la présente procédure. Or, en l'état des extraits transmis, il ne peut être démontré que la page sur laquelle figure un paragraphe « 4°Solidarité » se rapporte bien à la résidence "LES COLLINES DE LA BOISSIERE" UNITE III - BATIMENTS B1 B2 B3 D3 P1 sise [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] (93). Le premier extrait de règlement ne comporte pas l'adresse de l'immeuble auquel il se rapporte, se limitant à indiquer « de l'ensemble immobilier sis à [Localité 9] (Seine Saint Denis) Bâtiments B1, B2, B3 et D3 et Garage couvert P1 », ce qui est insuffisant pour permettre de démontrer qu'il s'agit des premières pages du règlement de copropriété de la résidence "LES COLLINES DE LA BOISSIERE". Le second extrait correspond quant à lui aux pages 86, 87 et 88 d'un règlement de copropriété. Cependant, ces trois pages comportent une police d'écriture d'une taille supérieure à celle des pages formant le premier extrait. Qui plus est, si les pages du second extrait sont numérotées, il n'en est pas de même de celles composant le premier extrait. Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que le règlement de copropriété de la résidence "LES COLLINES DE LA BOISSIERE" prévoit la solidarité entre les copropriétaires d'un même lot.

La condamnation sera donc prononcée à hauteur de la part de chacun dans l'indivision, en l'absence de justification de l'existence d'une clause de solidarité dans le règlement de copropriété ou de la qualité d'époux des défendeurs.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 15 avril 2024 a été de 14.676,57 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 5.044,05 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N], à proportion des droits de chacun dans l'indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.632,52 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 février 2024, date de la sommation de payer notifiée à Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N], sur la somme de 7.841,59 euros, au regard des sommes dues à cette date à l'extrait de compte arrêté au 15 avril 2024, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 660,07 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 15 novembre 2023.

Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre de cette mise en demeure, d'un coût de 39,03 euros, faute de verser en procédure le contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Il convient également de déduire les frais de « SGR HONORAIRES RECOUVREMENT » du 31 janvier 2024, d'un montant de 454,79 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En revanche, il y a lieu de faire droit aux frais d'huissier relatifs à la sommation de payer signifiée le 12 février 2024, à hauteur de 166,25 euros, dont il est justifié.

Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] seront en conséquence condamnés, à proportion des droits de chacun dans l'indivision, au paiement de la somme de 166,25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété et leurs appels de fonds travaux ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [T] et Madame [C] [H] [N] seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation et de signification du présent jugement. Il n'y a pas lieu d'incorporer dans les dépens les frais de la sommation de payer, ceux-ci ayant déjà fait l'objet d'une condamnation distincte.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, faute pour le syndicat de justifier des 1.800 euros réclamés à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,