TJ 75056, 30 avr. 2025, RG 24/11621

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [G] [F]
Madame [D] [B]
Préfet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Isabelle CLAVERIE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11621 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VMV

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [A] veuve [H] représentée par son mandataire le Cabinet R.MICHOU,
[Adresse 1]
représentée par Me Isabelle CLAVERIE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [F],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [D] [B],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11621 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VMV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 17/08/2016, [E] [A] veuve [H] a donné à bail à [G] [F] et [D] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], bât 3, 8ème étage, un parking et une cave, pour un loyer initial de 2160 euros outre les charges provisionnelles locatives de 340 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 29/07/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 8676,04 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date des 07/11/2024 et 13/11/2924 à étude et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [E] [A] veuve [H], représentée par son mandataire locatif le Cabinet R. MICHOU, a respectivement fait assigner [G] [F] et [D] [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;autoriser, à défaut de libération volontaire dans la huitaine suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de [G] [F] et [D] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, et faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime nécessaire, d’un technicien ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [F] et [D] [B] ;condamner solidairement [G] [F] et [D] [B] au paiement d’une somme provisionnelle de 11835,92 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés, à compter de juin 2024 jusqu’au 31/10/2024, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de l’ordonnance, pour les sommes visées à chacun de ces actes et de leur date d’échéance pour les sommes exigibles postérieurement à l’ordonnance ;fixer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer mensuel, charges, taxes et accessoires compris, jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 2833,55 euros par mois ;condamner in solidum [G] [F] et [D] [B] au paiement d'une somme de 2400 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des commandements de payer des 24/10/2022, 15/09/2023, 21/11/2023, 19/03/2024, 29/07.2024 pour la somme totale de 847,53 euros.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 14/11/2024.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 20/02/2025.

Décision du 30 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11621 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VMV

La juge des contentieux de la protection a mis d’office dans le débat l’absence de pouvoir de représentation du gestionnaire locatif, le cabinet R. MICHOU, en application de l’article 762 du code de procédure civile.

[E] [A] veuve [H], représentée par son conseil, indique agir en son nom propre, actualise la dette locative à la somme de 7270,12 euros et maintient ses demandes dans les termes l’acte introductif d’instance.

[G] [F] et [D] [B], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la qualité du gestionnaire locatif pour représenter le bailleur

En application des dispositions de l’article 762 du code de procédure civile, un gestionnaire locatif ne dispose pas d’un pouvoir général de représentation en justice d’un propriétaire-bailleur. Il appartient au propriétaire-bailleur de rédiger un pouvoir spécial de représentation pour l’audience, en justifiant d’un critère prévu par l’article susvisé, pour se faire valablement représenter par son mandataire locatif.

En l’espèce, et sur interrogation à l’audience par la présidente, Maître Isabelle CLAVERIE-DREYFUSS déclare à l’audience être l’avocate de [E] [A] veuve [H].

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer recevable l’action portée par [E] [A] veuve [H] en son nom personnel.

Le cabinet R. MICHOU, ne justifiant pas d’une qualité de représentant, sera dès lors mis hors de cause.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 29/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[G] [F] et [D] [B] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 29/09/2024 à minuit, soit à compter du 30/09/2024.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [G] [F] et [D] [B] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux huit jours après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [F] et [D] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il convient de rappeler que les défendeurs bénéficient du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 2833,55 euros.

[G] [F] et [D] [B] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [G] [F] et [D] [B] restent devoir une somme de 7260,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 13/02/2025, mois de février 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [G] [F] et [D] [B] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais nécessairement engagés pour la présente procédure, [G] [F] et [D] [B] seront dès lors condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [G] [F] et [D] [B] aux dépens de la présente procédure, incluant le coût du commandement de payer du 29/07/2024. Les autres commandements, qui ne sont pas des dépenses liées à la présente procédure, ne seront pas inclus.
PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

ECARTE l’intervention du cabinet R. MICHOU ;

DECLARE recevable l’action engagée par [E] [A] veuve [H] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 30/09/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], bât 3, 8ème étage, un parking et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux passé un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, [E] [A] veuve [H] pourra faire procéder à l'expulsion de [G] [F] et [D] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale à lieu à s’appliquer ;

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle sera fixée à la somme de 2833,55 euros, charges comprises ;

CONDAMNE in solidum [G] [F] et [D] [B] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à [E] [A] veuve [H], à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement [G] [F] et [D] [B] à payer à [E] [A] veuve [H] la somme provisionnelle de 7260,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 13/02/2025, février 2025 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [E] [A] veuve [H] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [F] et [D] [B] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [G] [F] et [D] [B] à payer à [E] [A] veuve [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [G] [F] et [D] [B] aux dépens de la présente instance, incluant le coût du commandement de payer du 29/07/2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection