CA Aix Provence, 30 avr. 2025, RG 21/13538

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

MM

N° 2025/ 140

Rôle N° RG 21/13538 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BID4M

[F] [Z]

[K] [Z] épouse [Y]

[B] [Z]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sébastien ORTH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05090.

APPELANTS

Monsieur [F] [Z]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Sébastien ORTH, avocat au barreau de NICE substitué par Me Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [Z] épouse [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sébastien ORTH, avocat au barreau de NICE substitué par Me Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 6] (NIGER)

représenté par Me Sébastien ORTH, avocat au barreau de NICE substitué par Me Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA TORDO, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

assignation portant signification de la déclaration d'appel le 15.12.2021 à étude

défaillant

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par exploit d'huissier en date du 3 novembre 2017, Monsieur [F] [Z], Madame [K] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Z] ayants droit de M [O] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l' immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Nice , pour, en l'état de leurs dernières conclusions

Voir constater que Monsieur [O] [Z] a fait l'acquisition, par acte publié le 20 mars 1962, auprès de Madame [A] [H] d' un ensemble immobilier situé [Adresse 2], qu' il a par la suite cédé, à l'exception du lot n° 13 correspondant à un emplacement de stationnement.

Voir constater qu'ils disposent d' un titre de propriété ; qu' ils ont toujours acquitté les obligations qui leur incombaient en qualité de propriétaires dudit lot, notamment le paiement de la taxe foncière, et que le représentant du syndicat des copropriétaires a reconnu la qualité de propriétaire des consorts [Z] en «leur demandant de faire une proposition en vue de la vente du lot n° 13,

Voir constater que c'est à l' occasion de la procédure de référé engagée à leur encontre que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a prétendu pour la première fois qu' il était bien fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive, sans rapporter d' élément de preuve pour en justi'er,

Voir constater qu'ils sont propriétaires du lot n° 13,

Voir constater qu' en dépit de leurs demandes, les clés permettant d' accéder à l' emplacement dont ils sont propriétaires ne leur ont jamais été remises, ce qui leur a causé un préjudice de jouissance dans la mesure ou ils n' ont pas pu disposer librement de leur bien,

Voir débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de 1' ensemb1e de ses demandes,

Voir condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à leur remettre les clés leur permettant d'accéder au lot n° 13, sous astreinte de 500 ' par jour de retard, suivant le 15 ème jour à compter de la signi'cation de la décision à intervenir,

Voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser aux consorts [Z] la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts,

Voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.500 ' par application de l' article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Claudia FORGIONE, conformément aux articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal, s'est opposé à ces demandes au visa des dispositions des articles 2272, 1582 et 1583 du Code civil, et a demandé de :

Débouter les hoirs [Z] de l'ensemble de leurs demandes,

Constater qu'il a incorporé le lot n°13 aux parties communes de l'immeuble par son utilisation continue et l'annulation de la quote-part de charges attachée au lot,

Constater que le lot n°13 est devenu la propriété du syndicat des copropriétaires par usucapion,

Subsidiairement,

Constater que la vente entre Monsieur [O] [Z] et le syndicat des copropriétaires des lots n°11 et 13 est parfaite,

Condamner les demandeurs à réitérer devant notaire la vente desdits lots sous astreinte de 300' par jour de retard à compter de la signi'cation du jugement à intervenir.

Condamner les demandeurs solidairement au paiement de la somme de 5.000 ' au titre des frais lrrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens

Par jugement du 20 août 2021, le tribunal a statué comme suit :

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir constater que le lot n°13, constitué d'une place de parking dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], est devenu sa propriété par usucapion,

DECLARE la vente parfaite depuis l'assemblée générale du 15 mai 1962 du lot n° l l constitué d'un emplacement sous escalier et du lot n° 13 constitué d'une place de parking dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2] cadastré sous le numéro de section [Cadastre 4] au profit du syndicat des copropriétaires de l' immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de 1' immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice de sa demande de voir condamner les demandeurs à réitérer devant notaire la vente sous astreinte,

DIT qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de faire effectuer les mesures nécessaires à la publication du présent jugement à la Conservation des Hypothèques,

DEBOUTE Monsieur [F] [Z], Madame [K] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Z] de l'ensemble de leurs demandes,

DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z], Madame [K] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l' immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 3500 euros ( trois mille cinq cent euros ) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z], Madame [K] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Z] aux dépens.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a rappelé les dispositions des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil sur la possession et la prescription acquisitive , la charge de la preuve d'une possession non viciée incombant au syndicat des copropriétaires et retenu, en substance les motifs suivants :

' Le syndicat des copropriétaires verse un procès-verbal de constat en date du 12 octobre 2009 qui constate que « sont matérialisés au sol trois emplacements de stationnement portant les numéros 12, 14 et 15, que madame [E] déclare à 1'huissier que le lot 11 revendiqué par les consorts [Z] se trouverait à 1'entrée du sous-sol devant le portail coulissant, qu'en matérialisant un emplacement identique à celui des lots 14 et 15 à savoir 2,36 mètres /5 mètres cela engendrerait les situations suivantes: si l'emp1acement est perpendiculaire au portail, il ne resterait qu'un passage de 1,20 mètres environ entre le véhicule stationné et le portail, si l'emplacement est parallèle au portail, il ne resterait qu'un passage de 2,50 mètres environ entre le véhicule stationné et le portail ; que dans le premier cas un véhicule automobile ne pourrait ni entrer ni sortir, que dans le second cas de 'gure un véhicule automobile ne pourrait éventuellement entrer et sortir qu'au prix de multiples man'uvres ''.

' Le respect de la condition subjective, tenant à la possession à titre de véritable propriétaire, suppose que les faits de possession révèlent, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire.

' L'accomplissement d'actes matériels sur la chose doit traduire un pouvoir effectif sur celle-ci et 1'intention de se comporter en véritable propriétaire.

' Force est de constater que ce seul procès-verbal de constat d'huissier est insuffisant pour justi'er de l'usage dudit emplacement pour circuler, étant relevé au surplus qu'il fait état du lot n° 11 comme étant celui affecté au parking cependant qu'il n'est pas contesté que le lot affecté au parking est le lot n° 13 et que lot n° 11 est constitué d'un emplacement sous escalier.

' Si le syndicat des copropriétaires soutient avoir annulé dans les comptes de la copropriété le lot n° 13 et la quote-part qui lui était attachée, il n'en justi'e pas. De la même manière il ne résulte pas du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mai 1962 versé aux débats, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que le promoteur constructeur y a reconnu que l'emp1acement du parking lot n° 13 rendait impossible son utilisation autrement que comme une zone de passage.

' Dès lors, le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e [Adresse 7] échoue à rapporter la preuve qu'il s'est comporté comme le seul propriétaire de l' emplacement litigieux en 1'occupant, l' entretenant et procédant à son aménagement comme 1' aurait fait un véritable propriétaire.

' Il ne démontre pas, par la preuve de l' accomplissement d'actes matériels au quotidien, avoir assuré un pouvoir effectif sur ledit emplacement et l' intention de se comporter en véritable propriétaire.

' Les seuls éléments produits sont insuf'sants à démontrer l' existence d'une possession continue et non interrompue du lot litigieux, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, pendant une durée de trente années.

' Sur la vente du lot n° 13 au syndicat, l' article 1583 du Code Civil dispose que la vente est parfaite entre les parties lorsque 1' accord des consentements porte à la fois sur la chose et sur son prix, quoique la chose n' ait pas encore été livrée ni le prix payé.

' En 1'espèce, il résulte explicitement du procès-verbal d'assemb1ée générale du 15 mai 1962 versé aux débats (dans lequel monsieur [Z] est noté comme copropriétaire et syndic provisoire) que dès le compte rendu en page un « les points suivants ont été discutés « (..) cession à la copropriété par monsieur [Z] des lots n° 11 et 13 » puis sous le paragraphe « Lots n° 11et 13 » que monsieur [Z] a accepté et s'est engagé à céder les lots n° 11 et n° 13 gratuitement à la copropriété par acte notarié et à ses frais, que cet accord est repris sous le chapitre « comptes 1961 -1962 BRANCHEMENT [Z] », aux termes duquel l'assemblée autorise monsieur [Z] à faire ses branchements EDF et EAU sur les colonnes de

l'immeuble ( ...) « en compensation il s'engage vis à vis de la copropriété '' (') c) à céder à la copropriété comme expliqué ci-dessus les lots n° 11 et n°13 ».

' S'agissant de l'absence de signature sur le procès- verbal, il est à noter qu'il n'y a pas eu de contestation de la décision adoptée, La décision est donc définitive et le moyen doit être écarté.

' S'agissant de sa qualité à agir, il y a lieu de relever que monsieur [Z] et Madame [C] [P] s'étant mariés le 19 octobre 1946, la cession contestée datant du 15 mai 1962 et dans la mesure où il il n'est pas démontré que par déclaration conjointe devant notaire effectuée avant le 31 décembre 1967, ils aient opté pour le nouveau régime légal, ce sont les règles antérieures à la loi du 13 juillet 1965 entrée en vigueur au 1er février 1966 qui trouvent ici à s'app1iquer soit les dispositions de l'ancien article 1421 du code civil selon lequel le mari « administre seul les biens de la communauté, il peut les vendre, aliéner et hypothéquer sans le concours de la femme et l'ancien article 1422 du code civil selon lequel le mari ne peut disposer entre-vifs à titre gratuit des immeubles de la communauté, ni de 1' universa1ité ou d'une quotité du mobilier, si ce n' est pour l'établissement des enfants communs, qu'il peut néanmoins disposer des effets mobiliers à titre gratuit et particulier, au profit de toutes personnes, pourvu qu'il ne s'en réserve pas l'usufruit.

Il y a lieu de relever que si la cession des lots 11 et 13 est mentionnée comme gratuite, il est spécifié dans le paragraphe suivant qu'elle intervient dans le cadre d'une compensation.

Dès lors monsieur [Z] avait qualité à agir seul au regard du régime matrimonial applicable à 1'époque.

L'absence de réalisation des formalités de régularisation et de publication de cette vente est sans influence sur l'échange des consentements qui a incontestablement eu lieu lors de cette assemblée générale. En effet la formalisation de la cession par acte notarié n'est pas nécessaire comme condition de validité mais seulement comme permettant la publicité foncière.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de

l' immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice tendant à faire constater la vente parfaite depuis l°assemblée générale du 15 mai 1962 du lot n°11 constitué d'un emplacement sous escalier et du lot n° 13 constitué d'une place de parking dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2] cadastré sous le numéro de section [Cadastre 4].

Le présent jugement constituant le titre de propriété il n'y a pas lieu comme le sollicite le syndicat des copropriétaires de voir condamner les demandeurs à réitérer devant notaire la vente lots sous astreinte de 300' par jour de retard à compter de la signi'cation du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de cette demande.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de faire effectuer les mesures nécessaires à la publicité foncière a'n de rendre cette vente opposable à tous.

Eu égard à la solution du litige, Monsieur [F] [Z], Madame [K] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Z] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.

Par déclaration du 23 septembre 2021, les consorts [Z] ont relevé appel de ce jugement.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat .

Par acte remis le 15 décembre 2021 , les appelants ont assigné le syndicat et lui ont signifié la déclaration d'appel et leurs conclusions par acte remis en l'étude de l'huissier le préposé du syndic de l'immeuble, non habilité, ayant refusé de recevoir l'acte .

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions remises le 6 septembre 2022 par les consorts [Z] tendant à :

RECEVOIR Monsieur [F] [Z], Madame [K] [G] et Monsieur [B] [Z] en leur appel, et les en déclarer bien fondés,

INFIRMER le Jugement entrepris en ce que le juge de première instance les a déboutés de leur demande tendant à la condamnation du SDC [Adresse 7] à la remise des clés permettant d'accéder au lot n° 13 sous astreinte de 500 ' par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la notification, de leur demande de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'à leur demande de condamnation au paiement de la somme de 3.500 ' au titre de l'article 700 du CPC et entiers dépens de l'instance, et qu'il a estimé que la vente du lot n° 13 était parfaite depuis l'AG du 15 mai 1962 au profit du SDC [Adresse 7], et les a condamnés au paiement de la somme de 3.500 ' en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

Et, statuant à nouveau,

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] n'apporte aucune preuve de la tenue d'une assemblée générale le 15 mai 1962 et qu'en conséquence le document produit (pièce n°2 du syndicat) n'a aucune valeur,

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] n'apporte aucune preuve d'une supposée vente parfaite du lot N°13 par M. [Z],

CONSTATER que Monsieur [O] [Z] a fait l'acquisition auprès de Madame [A] [H] d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2], qu'il a par la suite cédé, à l'exception du lot n° 13 correspondant à un emplacement de stationnement,

CONSTATER que les consorts [Z] disposent d'un titre de propriété, qu'ils ont toujours acquitté les obligations qui leur incombaient en qualité de propriétaires dudit lot, notamment le paiement de la taxe foncière, et que le représentant du syndicat des copropriétaires a reconnu la qualité de propriétaires des consorts [Z] en leur demandant de faire une proposition en vue de la vente du lot n° 13,

CONSTATER que ce n'est qu'à l'occasion de la procédure de référé engagée à leur encontre que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a prétendu pour la première fois qu'il était bien fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive, sans rapporter un quelconque élément de preuve pour en justifier,

CONSTATER que les consorts [Z] sont propriétaires du lot n° 13,

CONSTATER qu'en dépit de leurs nombreuses demandes, les clés permettant d'accéder à l'emplacement dont ils sont propriétaires ne leur ont jamais été remises, ce qui leur a causé un préjudice de jouissance dans la mesure où ils n'ont pas pu disposer librement de leur bien,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à remettre aux consorts [Z] les clés leur permettant d'accéder au lot n° 13, sous astreinte de 500 ' par jour de retard, suivant le 15 ème jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser aux consorts [Z] la somme de 20.000 ' à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au paiement de la somme de 6.000 ' par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sébastien ORTH, conformément aux articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, [F] [Z], [K] [Y] née [Z] et [B] [Z] font valoir en substance que :

' Ils sont propriétaires du lot n° 13 de la copropriété [Adresse 2], composé d'un parking en sous-sol dans la mesure où ils détiennent un titre établissant leur qualité de propriétaire,

' Depuis l' acquisition, ils ont rempli 1`intégralité de leurs obligations de propriétaires, en s' acquittant par exemple du paiement de la taxe foncière, que leur qualité de propriétaire a également été reconnue par le Syndicat des copropriétaires ; par courrier du 3 juillet 2009, le Cabinet NARDI, syndic de la copropriété, a invité Monsieur [F] [Z] à lui adresser une proposition de vente écrite, reconnaissant ainsi que le Syndicat des copropriétaires n' était pas propriétaire du lot 13.

' Les lots n' ont pas été créés par Monsieur [O] [Z], mais par Madame [A] [H]. Il résulte en effet de l' acte de vente publié le 20 mars 1962 que Monsieur [O] [Z] a acquis le droit de surélévation et que les lots existaient déjà, dont le lot numéro 13, comprenant « un emplacement pour une voiture ou box ouvert »;

' Il ne s' agissait pas d' un emplacement fictif destiné à permettre la surélévation de l' immeuble mais bel et bien d' un emplacement de stationnement ouvert, les dimensions et l' implantation du lot n° 13 comprenant un emplacement de parking conforme aux règles d'urbanisme alors applicables.

' Un certificat de conformité a été délivré le 20 janvier 1962, non pas sur simple déclaration de l' architecte mais après des vérifications par la commune, vérifications qui concernaient également le sous-sol de l'immeuble.

' Le 1er février 1982, [I] [X], notaire, a délivré à Monsieur [O] [Z] une attestation a'n qu' il puisse faire valoir son droit de propriété et d'accès auprès du syndic en exercice.

' Le 2 septembre 1996, Madame [C] [Z] a pris contact avec le syndic a'n de revendiquer sa propriété, celui-ci prétendant alors que le lot n° 13 n' existait pas ; par courrier recommandé du 4 juin 2009, Madame [C] [Z] a dénoncé le refus du syndic de lui permettre 1'accès à sa propriété.

' Sur la cession des lots n° 11 et 13 au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] par M. [O] [Z], lors de l' assemblée générale du 15 mai 1962, ils font valoir que le procès-verbal de l' assemblée générale n'est signé ni par M [Z], ni par aucun autre copropriétaire ; que la convocation à cette assemblée générale et la notification de son procès-verbal de délibérations n'ont pas été communiquées, malgré les sommations délivrées.

' Le tribunal ne pouvait , alors que ce n'était pas soulevé par le défendeur, estimer que l'absence de signature du procès-verbal était sans incidence, dès lors que la décision adoptée n'aurait pas été contestée et serait en conséquence définitive.

' Monsieur [O] [Z] ne pouvait céder seul le lot n° 13 étant marié à Madame [C] [P], sans qu'un contrat de mariage ne soit conclu entre eux, de sorte qu' il s' agissait d' un bien commun. Madame [P] [Z] aurait dû intervenir à l'acte, car elle apparaissait dans le règlement de copropriété et dans l'acte d'acquisition du droit de surélévation.

' M [O] [Z] a cédé gratuitement la propriété du lot n° 11( la cave). Les formalités de publicité ont été faites sans que cela ne pose aucune difficulté. Il en aurait été de même avec l'emplacement de stationnement n° 13 si celui-ci avait été cédé.

' Le syndicat des copropriétaires n'a jamais essayé de contraindre M [Z] à réitérer la soi-disant vente parfaite par acte authentique.

' Il n' y a aucune contrepartie à la prétendue vente à titre onéreux du lot n° 13 et le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune preuve que les soi-disant engagements de permettre le branchement sur les colonnes d'eau et d'électricité de l'immeuble [Adresse 7], du chantier que M [Z] devait réaliser avenue du patrimoine sur le terrain [D], ont été mis en 'uvre.

MOTIVATION :

Sur la saisine de la cour:

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires, assigné par acte déposé en l'étude de l'huissier, après tentative de remise de l'assignation à la personne de son syndic en exercice, et à qui la déclaration d'appel, et les conclusions de l'appelant, ont été signifiées selon les mêmes modalités, n'a pas constitué avocat.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la cour étant régulièrement saisie, l'arrêt sera en conséquence rendu par défaut,

Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, ou si ses conclusions ont été déclarées irrecevables, la cour doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Enfin, la cour n'est pas saisie des chefs du jugement ayant écarté l'usucapion, par le syndicat des copropriétaires, de l'emplacement de stationnement litigieux, mais uniquement de l'existence d'une promesse de vente opposable aux appelants.

Sur l' existence d'une vente valablement conclue et opposable aux héritiers de M [O] [Z].

Les consorts [Z] font valoir essentiellement que M [Z] ne pouvait céder seul le lot n° 13 qu'il possédait en indivision avec son épouse et qu'il n'est pas justifié de l'autorisation donnée par celle-ci, alors que la cession envisagée dans le procès-verbal d'assemblée générale du 15 mai 1962 est une cession gratuite contrairement à ce qu'a jugé le tribunal. Ils soutiennent en effet que la preuve n'est pas rapportée d'une contrepartie effective, à la cession des lots 11 et 13, sous forme d'autorisation de branchement aux colonnes d'eau et EDF de l'immeuble , pour la réalisation d'un chantier sur une parcelle voisine.

Ils indiquent surtout qu'en l'absence de signature de ce procès-verbal, le tribunal ne pouvait juger que cette omission était sans conséquence sur la rencontre des consentements, au motif qu' il n'y avait pas eu de contestation de la décision adoptée lors de cette assemblée générale .

Selon l' article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L'article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il ressort de ce texte que, sauf stipulation contraire, la vente opère transfert de propriété dès l'échange des consentements, les modalités de paiement du prix étant indifférentes et le non versement du prix ou de la contrepartie prévue étant simplement une cause de résolution de la vente, sauf s' il a été convenu que ce versement serait une condition suspensive ou résolutoire de la convention.

Encore faut-il que la rencontre des consentements soit constatée. Or, en l'absence de signature du procès-verbal d' assemblée générale du 15 mai 1962, notamment par M [Z], et à défaut de production d'une feuille de présence certifiée conformément à l'article 19f du règlement de copropriété, et de la preuve de la notification dudit procès-verbal à M. [Z], le tribunal ne pouvait affirmer que la décision adoptée d'une cession des lots n°s 11 et 13, en contrepartie d'une autorisation de raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité de la copropriété était devenue définitive, faute d'avoir été contestée. Il convient de relever, au demeurant, que ce moyen qui ne figurait pas dans les conclusions du syndicat devant le tribunal, a été relevé d'office, sans réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires échouant à rapporter la preuve d'un accord sur la chose et sur le prix, le tribunal ne pouvait déclarer parfaite, depuis l'assemblée générale du 15 mai 1962, la vente du lot n° 13 constitué d'un emplacement de parking en sous-sol, dans l'ensemble immobilier situé à [Adresse 2] , cadastré sous le numéro de section [Cadastre 4] au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7].

Il s'ensuit qu' à défaut d'autre élément probant de la vente alléguée le jugement doit être infirmé de ce chef et le syndicat des copropriétaires doit être débouté de l'ensemble de ses demandes.

Les consorts [Z] justifient quant à eux par le titre régulièrement publié de leurs auteurs et l'attestation établie le 20 mai 2019 par Maître [U] [N], notaire, que dépend notamment de la succession de leurs père et mère, Monsieur [O] [Z] et Mme [C] [P] , veuve [Z], dans l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 4], situé [Adresse 2], le lot n° 13 composé d'une place de parking et les 17 millièmes des parties communes générales.

Le droit de propriété étant imprescriptible, ne s'éteint pas par le non usage. Il sera en conséquence fait droit à la demande des consorts [Z] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à leur remettre les clefs leur permettant d'accéder à leur lot.

Sur l'astreinte :

En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Afin de contraindre le syndicat des copropriétaires à s'exécuter, il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le 15 ème jour suivant la signification de l' arrêt , l'astreinte étant fixée pour une période de trois mois.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [Z] :

Les appelants sollicitent la condamnation du syndicat à leur payer une somme de 20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance consécutif à la privation de l'accès à leur emplacement de stationnement, pour la période comprise entre le mois de novembre 2012 et le mois d'octobre 2021, soit pendant neuf ans . Ils ajoutent qu' outre l'impossibilité de jouir de cet emplacement de stationnement, pourtant revendiqué depuis un courrier du 3 septembre 1996, adressé à l'ancien syndic de la copropriété, cette situation a bloqué les opérations de succession de M. [O] [Z], causant tant à leur mère qu'à eux-mêmes un préjudice incontestable, faute de disposer de ce bien qui devait être intégré dans le partage.

Les consorts [Z] produisent diverses annonces pour des emplacements de stationnement ou box fermé en sous-sol, dans le secteur du bien considéré, dans une fourchette de loyers variant de 90 euros à 120 euros par Mois.

Le lot n° 13 est composé d'une place de stationnement délimitée par un marquage au sol, dans un parking condamné par un portail d'accès. Il ne s'agit pas d' un box individuel fermé. L'emplacement se situe par ailleurs à l'entrée du parking non loin du portail d'accès à un endroit qui ne permet pas de man'uvrer facilement. Au regard de ces caractéristiques, le préjudice de perte de jouissance doit être évalué en retenant une valeur locative de 80 euros par mois, soit sur 9 ans une somme de 8640 euros ( 9x12x80 euros).

Le syndicat de la copropriété [Adresse 7] qui a systématiquement opposé un refus aux revendications des demandeurs, depuis au moins l' année 2009, alors qu'il ne pouvait justifier d'aucun titre translatif de propriété sera condamné au paiement de cette somme.

Les consorts [Z] seront déboutés du surplus de leur demande, « les difficultés successorales » alléguées n'étant pas de nature à justifier une majoration de leur préjudice.

Sur les demandes annexes :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] est condamné aux dépens et frais irrépétibles de l'entière procédure.

La cour autorise Maître Sébastien Orth à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l' avance sans recevoir provision.

PAR CES MOTIFS :