TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 25/00122

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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[Localité 4]

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REFERENCES : N° RG 25/00122 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2O7U

Minute : 25/00523

SA INLI
Représentant : Me Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Madame [U] [F]
Monsieur [C] [R]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA INLI,
demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [F],
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [R],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 02 mars 2022, la SA IN’LI a donné à bail à Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] un appartement (n°347539), 2ème étage, porte 8201 et un emplacement de stationnement (n° 347630), sous-sol 1, n°57, situés [Adresse 2], pour un loyer d’un montant actuel de 939 euros, charges comprises.

Par notification électronique du 05 mai 2023, la SA IN’LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SA IN’LI a fait délivrer à Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5721,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 09 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise pour le logement et ses éventuelles annexes,
ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] au paiement de la somme de 3839,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 17 juin 2024, avec intérêts de droit à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 5721,67 euros, condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 24 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience 10 février 2025.

A l’audience, la SA IN’LI, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3150,20 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare ne pas être opposée à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 24 décembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 10 février 2025.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 mars 2022, du commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 03 février 2025, que la SA IN’LI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés aux locataires pour un montant de 150,44 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] à payer à la SA IN’LI la somme de 2999,76 euros, au titre des sommes dues au 03 février 2025, mois février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu des règlements effectués depuis le commandement de payer.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 02 mars 2022 à compter du 14 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, malgré l'absence de comparution de Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F], il ressort des observations du bailleur, favorable à l'octroi de délais de paiement d'office, et de l'examen du décompte, qui montre des règlements réguliers, que les locataires sont en mesure de régler la dette locative.  Il convient donc d'accorder d'office à Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 14 novembre 2024, Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] deviendront occupants sans droit ni titre et faute pour ceux-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] seront redevables in solidum d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] devront payer à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] qui succombent à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IN’LI la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [C] [R] et Madame [U] [F] seront en conséquence condamnés in solidum, au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :