TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/11783

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11783 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MMB

Minute : 25/00520

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [B] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [J],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 juin 20215, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [B] [J] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 423,09 euros, outre 145,72 euros de provision sur charges.

Par avenant en date du 22 septembre 2015, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [B] [J] un emplacement de parking.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [B] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3907,95 euros en principal, au titre des loyers impayés au 25 mai 2023.

Par lettre du 25 mai 2023, reçue le 30 mai 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,
subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail
ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
condamner Madame [B] [J] au paiement de :
6412,85 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable annuellement jusqu’à libération effective des lieux,
1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,
dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2024. Après deux renvois à la demande de la requérante, l’affaire a été radiée par ordonnance du 18 novembre 2024, pour défaut de diligences des parties.

Le 10 décembre 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle.

À l'audience du 10 février 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, dépose des conclusions qu’elle a fait signifier par commissaires de justice à la dernière adresse connue de la défenseresse, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Elle demande de :
constaté la validité du congé donné le 02 août 2023
condamner Madame [B] [J] au paiement de :
la somme de 6561,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2023, conformément à l’état liquidatif définitif du congé, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
la somme de 898,25 euros au titre des réparations locatives après état des lieux de sortie contradictoire du 08 septembre 2023,
1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,
dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient que Madame [B] [J] a réglé irrégulièrement les loyers et est redevable d’un arriéré locatif de 6561,20 euros. Elle précise que la locataire a donné congé par courrier du 02 août 2023, reçu le 08 août 2023 et qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 12 septembre 2023 mentionnant des réparations locatives imputables à la locataire. Elle ajoute que la créance de loyer et la créance au titre des réparations locatives sont certaines, liquides et exigibles, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers et des réparations locatives en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [J], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, réduit à un mois dans certaines circonstances, visées par le texte et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, il est constant qu'un congé a été délivré par Madame [B] [J], par lettre recommandée du 02 août 2023, avec préavis d’un mois. Le bailleur en a accusé réception le 08 août 2023.
Le locataire peut à tout moment donner congé, si bien que le congé du 02 août 2023, délivré dans les formes prévues par l'article 15, est valable et a produit ses effets.
Le délai de préavis d'un mois, s'agissant d’un logement situé en zone tendue, ainsi que le souligne le bailleur, a commencé à courir le 08 août 2023 et a expiré le 08 septembre 2023.
Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé depuis le 08 septembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 juin 2015, du commandement de payer délivré le 06 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2023, que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, au 30 septembre 2023.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, le dépôt de garantie de 433 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [J] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS la somme de 6128,11 euros (6561,20 euros – 433 euros au titre du dépôt de garantie), au titre des sommes dues au 30 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2023.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles, la locataire ayant quitté le logement le 08 septembre 2023 sans laisser de meubles dans le logement.

Sur les dégradations locatives :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d'un logement.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu'ils ont été établis contradictoirement.
En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 898,25 euros au titre des réparations locatives qu’il impute à la locataire.
Le bailleur ne communique pas l’état des lieux d’entrée dont il est précisé pourtant qu’il a été annexé au contrat de bail du 03 juin 2015. Il ressort néanmoins de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 12 septembre 2023, qu’un carreau de la partie basse du balcon est cassé, que le logement est sale, que certains murs présentent des trous non rebouchés ou mal rebouchés, que des menuiseries intérieures sont dégradées et que les murs, sols et plafonds sont usagés ou défraichis.
Les pièces produites précisent la description des travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées.

Il convient de rappeler que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise en état à neuf des murs et sols atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.
Compte-tenu de la durée d’occupation du logement, à savoir 08 ans, seuls seront retenus le nettoyage de l’appartement, le remplacement de la vitre cassée, les menuiseries dégradées et les trous non rebouchés ou mal rebouchés qui constituent des dégradations locatives qui excèdent l’usage normal des lieux.

Dans ces conditions, la locataire est responsable de ces seules dégradations chiffrées à la somme de 419,70 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [J] au paiement de la somme de 419,70 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [B] [J] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS