TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/04706

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 2]
[Localité 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/04706 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLNH

Minute : 25/00505

S.A. D’HLM IMMOBILIERE DU [Adresse 6]
Représentant : Me Armand BOUKRIS, SELAS CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [Y] [P]
Représentant : Me Jean Rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE DU [Adresse 6],
demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Armand BOUKRIS, SELAS CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [P],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Me Jean Rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2020, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] a donné à bail à Madame [Y] [P] un appartement (n°[Adresse 4]) situé [Adresse 4], pour un loyer d’un montant actuel de 505,07 euros, outre 131,78 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] a fait délivrer à Madame [Y] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6478,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 03 janvier 2024.

Par notification électronique du 11 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] a fait assigner Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion de Madame [Y] [P] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, condamner Madame [Y] [P] au paiement de la somme de 6450,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, condamner Madame [Y] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges et subissant les augmentations légales, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner Madame [Y] [P] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 06 mai 2024.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience 10 février 2025.

A l’audience, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6], représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6536,67 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare ne pas être opposée à l’octroi de délais.

Madame [Y] [P], représentée, ne conteste pas la créance et sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle explique la dette en raison du refus de renouvellement de son titre de séjour provisoire qui a entraîné la perte de son emploi. Elle déclare avoir initié un recours devant le tribunal administratif afin de contester la décision d’obligation de quitter le territoire prise à son encontre. Elle précise qu’elle est célibataire et mère de deux enfants et que ses ressources s’élèvent à 1500 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 06 mai 2024, soit six semaines avant la première audience du 04 novembre 2024.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2020, du commandement de payer délivré le 09 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 04 février 2025, que la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés à la locataire pour un montant de 189,83 euros (frais de commandement de payer et de saisine CCAPEX) et 149,85 euros (frais de notification de l’assignation à la préfecture), soit au total 339,68 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] la somme de 6196,99 euros, au titre des sommes dues au 04 février 2025, mois janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 21 février 2020 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 21 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 09 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2020 à compter du 21 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Y] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [Y] [P] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber une partie de sa dette, puisqu’elle verse depuis le mois de juin 2024, une somme mensuelle de 1500 euros.

En outre, la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [Y] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 21 février 2024, Madame [Y] [P] deviendra occupante sans droit ni titre et faute pour celle-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Madame [Y] [P] sera redevable d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Madame [Y] [P] devra payer à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Y] [P] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 janvier 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE DU [Adresse 6] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [Y] [P] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS