TJ 80021, 5 mai 2025, RG 25/00072

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 7]
80027AMIENS

JCP [Localité 9]

N° RG 25/00072 - N° Portalis DB26-W-B7J-IGG2

JUGEMENT
DU
05 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[J] [E]

Expédition délivrée le 05.05.2025
à Me [G] LEMONNIER
Préfecture
M. [J] [E]

Exécutoire délivré le 05.05.2025
à Me Roger LEMONNIER

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparant en personne

1 EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [J] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 13] (80) par contrat du 2 juin 2022, pour un loyer mensuel de 570 euros outre 29 euros de provision sur charges.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE, conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL pour la mise en œuvre de ce dispositif.

À la suite de divers incidents de paiement, Monsieur [G] [U] a fait jouer l'engagement de caution, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 3.342 euros correspondant aux loyers et charges des mois de novembre 2023 à avril 2024 impayés.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024 pour un montant en principal de 3.342 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite réglé à Monsieur [G] [U] la somme de 4.097 euros correspondant aux loyers et charges des mois de mai 2024 au mois de novembre 2024.

La situation d'impayés locatifs du locataire a été signalée à la CCAPEX le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [J] [E] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :
* constater le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ;
* dire que les lieux devront être libérés par Monsieur [J] [E] et à défaut ordonner son expulsion de ces derniers ; 
* condamner Monsieur [J] [E] au paiement d’une somme de 7.439 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.342 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;
* condamner Monsieur [J] [E] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation mensuelle équivalentes au montant du loyer plus charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
* condamner Monsieur [J] [E] au paiement d’une indemnité d’un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
* Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

A l'audience du 17 mars 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de sa dette à la somme de 7.461 euros correspondant aux loyers réglés par elle jusqu'au mois de février inclus, et pour laquelle elle est subrogée dans les droits du bailleur.
Elle précise accepter les délais de paiement formulés par Monsieur [J] [E] à hauteur de 36 mois malgré l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoir.

Monsieur [J] [E] comparaît en personne. Il reconnaît la situation d'impayé et précise avoir quitté le logement sans procéder aux formalités de résiliation du bail. Il propose de s'acquitter de sa dette sur 36 mois en expliquant être au RSA et vivre chez sa mère.

Monsieur [J] [E] n'a pas participé à l'élaboration du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation

Selon l'article 1346-4 du code civil «  la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier (…). »

2

En application de ces dispositions, il est constant que la personne qui s'est portée caution du paiement des loyers et charges laissés impayés par le locataire est en droit d'exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résiliation de bail.

L'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE produite aux débats prévoit « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (…). »

Selon l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE produit « conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation... »

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [E] a signé un bail avec Monsieur [G] [U] le 2 juin 2022 et que des loyers et charges sont demeurés impayés, réglés par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES intervenue en qualité de caution au bail .

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative émise le 17 février 2025 signée à la même date mentionnant qu'elle a versé au bailleur la somme de 8.333 euros.

Il y a lieu en conséquence de constater que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, a parfaitement qualité pour agir en paiement des loyers.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 de la loi 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat,
« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil....
II.-Les personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
3
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.....
L’acte introductif de la présente procédure a été notifié à la Préfecture de la Somme par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, par voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaine avant l'audience. L'impayé a été signalé à la CCAPEX le 22 mai 2024.

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur le fond

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement délivré à la locataire le 21 mai 2024 se révèle fondé, un arriéré de loyers de 3.342 euros étant bien resté impayé à cette date.

La dette n'ayant pas été acquittée dans le délai légal, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 juillet 2024.

L'expulsion de Monsieur [J] [E] sera donc ordonnée.

Monsieur [J] [E] est débiteur envers la société ACTION LOGEMENT SERVICES d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation : il y a lieu de le condamner au paiement du montant des indemnités d'occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux.

Si Monsieur [J] [E] expose avoir libéré le logement, il confirme n'avoir effectué aucune démarche auprès de son bailleur qui, en l'absence de remise des clés, n'a pas pu reprendre possession du logement.

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation fera l'objet d'une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement

Aux termes des dispositions de l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s'il y a lieu.

En l'espèce, il est communiqué le contrat de location, de cautionnement, la quittance subrogative et le décompte des sommes dues. La dette s'établit à la somme de 7.461 euros au titre des sommes remboursées sur la garantie de loyers.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [E] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.461 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 pour la somme de 3.342 euros, à compter de l'assignation du 27 décembre 2024 sur la somme de 7.439 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les delais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut accorder un délai de grâce au débiteur, dans la limite de deux années, pour reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

4
Le délai de 36 mois n'est prévu par la loi du 6 juillet 1989 que dans le cadre d'une suspension des effets de la clause résolutoire permettant le maintien dans les lieux, qui n'est pas demandé par le locataire.

Les parties se sont néanmois accordées sur des délais de paiement sur trois ans, au-delà des termes prévus par la loi. Compte tenu de cet accord, Monsieur [J] [E], qui déclare être actuellement au RSA, sera autorisé à s'acquitter de sa dette en versements mensuels de 207 euros

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [E], partie perdante au principal, supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toute les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [J] [E] au paiement de la somme de 500 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS