TJ 50147, 30 avr. 2025, RG 24/00014

MINUTE N° 25/16
AFFAIRE N° RG 24/00014 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DTOQ
Tribunal judiciaire de COUTANCES

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIERES
RENDU LE 30 Avril 2025

entre

Créancier poursuivant :

LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE BRETAGNE, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 379 502 644, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]
représenté par Maître Véronique DELALANDE, membre de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocat postulant inscrit au barreau de Coutances-Avranches, et par Maître Olivier BOST, membre de la SELARL BOST-AVRIL, avocat plaidant inscrit au barreau de Saint-Etienne

et

Débiteurs saisis :

1/ Monsieur [S] [A] [T] [C] [V]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 9]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-001178 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances)
représenté par Maître Jérémy BONNIEC, avocat au barreau de Coutances-Avranches

2/ Monsieur [I] [Y] [O] [V]
né le [Date naissance 7] 2003 à [Localité 14]
demeurant [Adresse 10]
3/ Madame [G] [K] [X] [V]
née le [Date naissance 1] 2002 à [Localité 14]
demeurant [Adresse 5]
4/ Monsieur [J] [I] [N] [V]
né le [Date naissance 2] 1999 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 9]
tous trois pris en leur qualité de descendant d’[B] [U] [W] [M], décédée le [Date décès 6] 2012 à [Localité 13]
tous trois non comparants ni représentés

COMPOSITION :

Juge de l’exécution : Emmanuel ROCHARD, président
Greffier lors des débats : Alexandra MARION, adjointe administrative faisant fonction de greffier
Greffier lors de la mise à disposition : Phasay MERTZ, cadre greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 mars 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 24 avril 2025, puis prorogé au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 à 453 du code de procédure civile.

CE + CCC à Me DELALANDE et Me BONNIEC
+ CCC dossier le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [S] [V] a contracté avec son épouse un prêt pour travaux à taux zéro d'un montant de 35.578 € et un prêt « Libre » d'un montant de 88.912 € dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier suivant acte authentique du 29 juin 2009.

L'épouse de M. [S] [V] est décédée en 2012.

Le 16 mars 2023, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a mis en demeure M. [I] [V] de régulariser des échéances impayées.

Par actes en date du 25 mars 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) visant des commandements de payer valant saisie immobilière délivrés les 11 et 22 décembre 2023, a fait assigner M. [S] [V] et ses enfants, M. [I] [V], Mme [G] [V], M. [J] [V], devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Coutances, pour l'audience d'orientation du 14 mai 2024 aux fins de vente forcée du bien immobilier sis au [Adresse 11] à [Localité 12] (50), cadastré section A n°[Cadastre 4], suivant cahier des conditions de la vente enregistré au greffe le 29 mars 2024.

Initialement appelée à l'audience du 14 mai 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois successifs sur la demande des parties pour leur mise en état, avant d'être finalement retenue à l'audience du 25 mars 2025.

Suivant ses dernières écritures soutenues par son avocat à l'audience, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande au juge de l'exécution de :

A titre principal,
- Dire valide la saisie immobilière,
- Retenir la créance à un montant de 55.757,97 €, somme arrêtée au 16 mars 2023 et actualisée au 6 octobre 2023, outre intérêts postérieurs,
- Déterminer la poursuite de la procédure conformément à l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution,

Subsidiairement,
- Dire que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil au regard de la gravité de l'inexécution du contrat,
- Retenir la créance à un montant de 55.757,97 €, somme arrêtée au 16 mars 2023 et actualisée au 6 octobre 2023, outre intérêts postérieurs,

Plus subsidiairement,
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de prêt et la déchéance du terme sur le fondement de l'article 1224 du code civil,
- Retenir la créance à un montant de 55.757,97 €, somme arrêtée au 16 mars 2023 et actualisée au 6 octobre 2023, outre intérêts postérieurs,

Et en tout état de cause,
- Débouter M. [S] [V] de ses demandes,
- Condamner celui-ci à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE BRETAGNE une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis et fixer l'audience à laquelle il y sera procédé, sur la mise à prix de 44.000 €, suivant les modalités précisées,
- Ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses demandes, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT fait essentiellement observer que celles-ci sont fondées sur une créance exigible, tant au titre du prêt à taux zéro qu'au titre du prêt principal, par application de l'article 7 des conditions générales du contrat et en suite de la mise en demeure adressée le 16 mars 2023 ; que la clause de déchéance du terme visée ne présente pas un caractère abusif ; qu'un délai raisonnable a été laissé au débiteur pour régulariser l'impayé avant le prononcé de la déchéance du terme ; que même à juger abusive ladite clause, seule la partie prévoyant « quinze jours après mise en demeure » serait anéantie, ce qui n'empêcherait donc pas le prononcé de la déchéance du terme ; qu'ainsi la saisie immobilière a été valablement diligentée sur le fondement d'un titre exécutoire régulier, en vue du recouvrement d'une date liquide et exigible.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT soutient en outre que M. [S] [V] ne justifie pas de démarche sérieuse pour vendre le bien immobilier.

Elle ajoute des développements aux fins de voir subsidiairement prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l'article 1226 ou plus subsidiairement 1224 du code civil, au regard de la gravité de son inexécution par M. [S] [R] pour s'être abstenu depuis plusieurs mois de payer les mensualités.

Suivant ses dernières écritures soutenues par son avocat à l'audience, M. [S] [V] demande au juge de l'exécution de :

A titre principal,
- Débouter la SA CIFD de ses prétentions,

A titre subsidiaire,
- Dire non écrite la clause de déchéance du terme prévue aux conditions générales des contrats de prêt,
- Débouter la SA CIFD de l'ensemble de ses prétentions,

Plus subsidiairement,
- Fixer la créance de la SA CIFD à la somme de 37.835,17 €,
- Autoriser M. [V] à vendre amiablement le bien immobilier,

Et en tout état de cause,
- Condamner la SA CIFD aux dépens,
- Condamner la même à lui payer 2.500 € pour ses frais irrépétibles d'instance.

Au soutien de ses prétentions, suivant ses écritures soutenues à l'audience, M. [S] [V] fait essentiellement observer que la SA CIFD ne dispose pas d'une créance exigible, faute de prononcé de la déchéance du terme ; subsidiairement, que la clause contractuelle sur laquelle la SA CIFD se fonde doit être tenue pour abusive en application notamment de l'article L.212-1 du code de la consommation et de la jurisprudence ; plus subsidiairement, qu'il a régularisé la situation au titre du prêt à taux zéro, de sorte que la déchéance du terme n'a pu intervenir ; qu'il n'est pas justifié d'un manquement grave de sa part à ses obligations, l'impayé représentant moins de 3 % de la somme totale ; et que le juge de l'exécution ne peut créer un titre exécutoire.

M. [I] [V], Mme [G] [V], M. [J] [V] n'ont pas été représentés ni comparants à l'audience. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité des commandements aux fins de saisie-vente

Par application de l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par les articles L.311-1 à L.341-1 dudit code.

Pour apprécier la validité de la saisine du juge de l'exécution par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), agissant pour elle-même et venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE BRETAGNE, il importe de vérifier si celle-ci justifie d'une créance liquide et exigible, ce qui est discuté par M. [S] [V] suivant ses moyens précédemment évoqués.

Si l'existence et le contenu des deux contrats de prêt visés ne sont pas en cause, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) entend en effet, à titre principal, faire valoir l'acquisition de la déchéance du terme.

Celle-ci doit être appréciée au vu des conditions contractuelles liant les parties.

Il est fait état de deux prêts souscrits en 2009, portant respectivement sur un capital emprunté de 35.578 € (prêt à taux zéro) remboursable par 216 mensualités de 53,31 € puis 71 mensualités de 382,74 € et une dernière mensualité de 382,66 € ; et sur un capital emprunté de 88.912 € remboursable par 289 mensualités de 568,27 €, 60 mensualités de 560,77 €, 11 mensualités de 541,60 €.

L'article 7 des conditions générales du contrat, visé par la société demanderesse et intitulé « Exigibilité anticipée - Défaillance de l'emprunteur - Clause pénale », est ainsi rédigé :
« Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu'il soit besoin d'autre formalité qu'une simple notification faite à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception, l'emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus (…) »

M. [S] [V] invoque le caractère abusif de cette clause. Il convient de rappeler à cet égard que suivant les termes de l'article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article 7 des conditions générales du contrat et les autres conditions contractuelles visées par l'organisme prêteur n'apportent aucune précision quant au délai laissé au débiteur pour régulariser le cas échéant une situation d'impayé après mise en demeure et avant que la déchéance du terme soit tenue pour acquise.

Pour justifier précisément de l'application de ces termes contractuels, préalablement aux commandements de payer valant saisie immobilière, la SA CIFD s'appuie sur les deux lettres recommandées (pièce n°4) datées du 16 mars 2023 adressées à M. [S] [V], qualifiées expressément dans leur en-tête de « mise en demeure valant déchéance du terme » pour un montant respectivement de 3.955,22 € (au titre du prêt « Libre ») et 24,24 € (au titre du prêt à taux zéro).

Le contenu de ces lettres mentionne expressément qu'à défaut de règlement des sommes dues, « nous serions contraints de prononcer d'une part, la déchéance du terme de votre prêt dans un délai de 8 (huit) jours à compter de la réception de la présente ».

Dans ces circonstances et en application des obligations contractuelles engageant les parties, la déchéance du terme faisant suite à cette mise en demeure n'aurait dès lors pas à être autrement formalisée en l'absence de régularisation de la part du débiteur.

Force est néanmoins de constater, d'une part, que la somme visée au titre du prêt à taux zéro était inférieure au montant d'une échéance mensuelle et ne pouvait donc valablement fonder la déchéance du terme en l'absence d'autre explication sur ce point de la part du créancier.

D'autre part, les lettres de mise en demeure n'explicitent pas le très court délai de huit jours laissé à M. [S] [V] pour régulariser l'impayé.

Or dans les circonstances rapportées, ce court délai ne peut être tenu pour suffisant, au sens des dispositions légales susvisées, pour permettre à l'emprunteur de trouver une solution financière afin de régulariser un impayé au demeurant limité, équivalent à environ sept mensualités et seulement 4,45 % du capital emprunté au titre du prêt « Libre » souscrit quatorze années auparavant ; alors qu'une telle régularisation aurait pu être possible si un délai plus raisonnable lui avait été laissé avant que la déchéance du terme soit tenue par l'emprunteur comme prononcée.

L'application de la clause visée dans de telles circonstances a ainsi eu pour effet de créer au détriment de l'emprunteur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat en aggravant soudainement, de manière non proportionnée et sans motif suffisant les conditions de remboursement du capital emprunté, de sorte que celle-ci doit en conséquence être tenue pour abusive.

Dans ces circonstances, les commandements aux fins de saisie-vente et les commandements de payer valant saisie immobilière, délivrés sur la demande de la SA CIFD, doivent être tenus pour dépourvus de fondement.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera, en conséquence, déboutée de ses demandes fondées sur ces commandements.

Sur les demandes subsidiaires de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

La SA CIFD demande subsidiairement que soit constatée ou prononcée la résiliation du contrat de prêt et la déchéance du terme, puis que soit retenue sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Suivant les termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Par application de l'article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification ; sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. En cas de contestation de la résolution, le créancier doit prouver la gravité de l'inexécution.

Pour l'application de ces dispositions, la gravité du manquement des emprunteurs à leur obligation de paiement n'est pas exclusive d'un délai de préavis raisonnable qui doit être apprécié in concreto.

En l'espèce, la SA CIFD fait principalement observer suivant ses écritures soutenues à l'audience qu'elle reproche à M. [S] [V] d'être demeuré « dans l'inertie la plus totale », plus particulièrement en ne réglant entre le 16 mars 2023 et le 6 octobre 2023 qu'une somme de 1.784,34 € sur le prêt « Libre » et en n'ayant jamais pris contact avec la banque pour convenir de modalités de paiement amiable.

Cependant, au vu des développements qui précèdent, il demeure que l'impayé demeurait à cette période d'une ampleur limitée au regard du capital emprunté et compatible avec d'éventuels réaménagements. Or dans ces circonstances, l'organisme de prêt ne justifie pour sa part que d'une mise en demeure le 16 mars 2023 mais pas d'autre démarche amiable, à plus forte raison compte tenu de l'ancienneté de l'acquisition du bien immobilier et de la souscription des deux prêts afférents en 2009 soit quatorze années auparavant ; le capital restant dû s'élevant encore à 34.365,48 € sur le prêt « Libre » au 16 mars 2023 sur un montant emprunté de 88.912 € en 2009 (prêt remboursable en 30 ans).

D'autre part, il n'est produit aucun décompte plus récent alors que l'affaire a été retenue à l'audience du 25 mars 2025, tandis que l'organisme de prêt ne précise pas avoir saisi la juridiction du fond pour voir fixer sa créance. Dans ces circonstances, le juge de l'exécution n'est pas même en mesure d'apprécier le montant actualisé de la créance depuis les commandements signifiés avec un décompte arrêté au mois d'octobre 2023.

Ces éléments d'appréciation ne permettent pas en tout cas de justifier suffisamment la résiliation du contrat en cours d'exécution.

Au vu de ces éléments d'appréciation, il ne pourra donc davantage être fait droit aux demandes de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, insuffisamment fondées sur la base des éléments produits.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Par suite du principal, il conviendra de condamner la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens de la présente instance ainsi qu'au paiement à M. [S] [V] d'une indemnité pour ses frais irrépétibles, laquelle sera fixée en application de l'article 700 du code de procédure civil en prenant en compte les circonstances de cette affaire et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS