TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00225

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

---

Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00225 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JHJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MAI 2025 MINUTE N° 25/00778

---

Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Avril 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [Z] [E] [T]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 211

ET :

Madame [H] [M]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 2]

Monsieur [W] [L]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 2]

---

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 février 2024, Madame [Z] [E] [T] a donné à bail commercial à Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L], en qualité d'associés d'une société en formation, pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2024, deux locaux n° 692 et 693 situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel non soumis à la TVA de 27.600 euros, outre les charges (provision mensuelle de 170 euros) et les taxes.

Le 15 juillet 2024, Madame [Z] [E] [T] a fait délivrer par commissaire de justice à Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 11 décembre 2024, Madame [Z] [E] [T] a fait assigner les preneurs pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail avec toutes les conséquences qui y sont attachées.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 4 avril 2025 et la décision mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [Z] [E] [T], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article L145-41 al. 1er du Code de Commerce,
Vu les articles L433-1 et R433-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
Vu les pièces versées aux débats,
Débouter Monsieur et Madame [M] / [L] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions ;Y faisant droit,Recevoir Madame [P] [C] [Z] [E] en ses demandes ;Y faisant droit,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail à compter du 15 août 2024 ;Ordonner l'expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] et de tous occupants de leur chef, immédiatement et sans délai avec, si besoin est, l'appui de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte d'une somme de 500 € par jour de retard, à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] à verser la somme de 16 828 € correspondant aux loyers, charges et impositions impayés arrêtés au mois de Février 2025 ;Condamner Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges et impositions qui seraient normalement appelés, et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux dont il s'agit et depuis la date d'effet de la clause résolutoire ;Condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] à payer à Madame [P] [C] [Z] [E] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile ;Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;Condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] aux entiers dépens.
Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :
CONSTATER que la somme réclamée ne correspond pas à la réalité des paiements effectués par Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] ;DIRE ET JUGER que Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] ne sont pas redevables de la taxe foncière avant février 2025 ;PRONONCER l'annulation du commandement de payer du 15 juillet 2024 ;
DIRE ET JUGER que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise en l'absence d'un commandement de payer valable ;DÉBOUTER Madame [P] [C] [Z] [E] de toutes ses demandesCONDAMNER Madame [P] [C] [Z] [E] à payer à Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.A titre subsidiaire et par extraordinaire,
JUGER que Madame [M] [H] et Monsieur [L] [W] bénéficieront des délais de paiement de 12 mois pour régler leur dette et que la clause résolutoire sera suspendue.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Réponse du juge des référés

Sur l'existence d'une contestation sérieuse liée au commandement de payer

Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L] soutiennent que le présent litige soulève une contestation sérieuse en ce que le commandement de payer du 15 juillet 2024 ne fait pas état des sommes réellement dues indiquant avoir procédé au paiement de quatre mensualités pour un total de 9.200 euros, outre 1.500 euros en espèces.

Madame [Z] [E] [T] réplique que tous les paiements réalisés par les preneurs ont été portés sur le décompte annexé au commandement.

En l'espèce, le commandement du 15 juillet 2024 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 5.753 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et 163,80 euros au titre du coût de l’acte. Par ailleurs, est annexé au commandement un décompte qui fait état des sommes dues. A cet égard, le fait que des sommes soient inéxactes ou que des paiements n'aient pas été inventoriés est sans effet sur la valadité du commandement dès lors que les preneurs ont été à même, en connaissance de causes, de contester les sommes réclamées.

En conséquence, faute de contestation sérieuse, le juge des référés peut connaître du présent litige.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Comme il vient d'être dit, il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Les causes du commandement du 15 juillet 2024 n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 15 août 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l'exécution forcée de l'expulsion, elle sera déboutée de sa demande d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 17 février 2024, le commandement de payer du 15 juillet 2024 et le décompte actualisé au 10 février 2025 faisant ressortir une dette de 16.828 euros.

Selon les attestations d'émission de virement transmises par la défense, il apparaît que le décompte précité ne tient pas compte des virements suivants :
700 euros effectué le 18 mars 2024 ;1.000 euros effectué le 6 août 2024.
S'agissant de la somme de 1500 euros qui aurait été remise en espèces, force de constater que les preneurs ne produisent pas de quittance émanant de la bailleresse et attestant du paiement si bien qu'il ne peut en être tenu compte.

Enfin, le fait qu'au terme des dispositions fiscales, la taxe foncière est due par le propriétaire du local concerné au 1er janvier de l'année d'imposition n'a pas d'incidence sur la date de remboursement des preneurs dès lors qu'aux termes du bail, ils doivent son remboursement au bailleur.

Par suite, la somme réclamée n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 15.128 euros (16828 – 700 - 1000). Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme solidairement entre les preneurs.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les preneurs sollicitent un moratoire de 12 mois pour s'acquitter de leur dette locative envers le bailleur.

Cependant, force de constater qu'ils ne produisent à l'appui de leur demande aucun élément comptable en sorte de rapporter la preuve qu'avec des délais de paiement, ils seront en capacité de s'acquitter de leur date locative.

En conséquence, les preneurs seront déboutés de leur demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [H] [M] et Monsieur [W] [L] qui succombe seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 15 juillet 2024.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, les preneurs seront également condamnés in solidum à indemniser la bailleresse au titre de ses frais irrépétibles ; ils seront déboutés de leur demande à ce titre. Madame [Z] [E] [T] sollicite la somme de 1.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Cependant, cette somme n'apparaît pas, au regard des éléments du dossier, disproportionnée. Par suite, il sera fait droit à sa demande dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS