TJ 75056, 6 mai 2025, RG 21/06499

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/06499
N° Portalis 352J-W-B7F-CUMVV

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
01 Avril 2021

JUGEMENT
rendu le 06 Mai 2025
DEMANDERESSE

Société LET’S DANCE STUDIO
(S.A.S.)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Maurice CASTEL de la SELEURL MC LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0054

DÉFENDEURS

S.A.S. J ET P COURTOIS
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [M] [S]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796

Décision du 06 Mai 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 21/06499 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUMVV

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. FOURMONAS
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2013, M. [M] [S], aux droits duquel est venu la SCI Fourmonas, a donné à bail à la SAS Let’s Dance Studio un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 7 novembre 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 36.600 euros hors charges et hors taxes, indexé annuellement sur l’indice ICC et payable trimestriellement et d’avance.

Les locaux donnés à bail sont composés d’un « local commercial en rez-de-chaussée, comprenant : une pièce de réception, vestiaire, cuisine, toilettes séparées et bureau donnant sur patio + Mezzanine sur cuisine et bureau ».

La destination prévue au bail est : « STUDIO DE DANSE ET CREATION ARTISTIQUE LIEE A LA DANSE, AU THEATRE, AU CHANT ET AU YOGA ».

En raison des mesures de police administrative liées à la lutte contre la pandémie de Covid 19, la société Let’s Dance Studio a sollicité un report de loyers pour le deuxième trimestre 2020.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er février 2021, le bailleur a fait délivrer à la société Let’s Dance Studio un commandement de payer la somme de 40.015,41 euros au titre d’arriérés de loyers et charges, outre une majoration de 10% au titre de la clause pénale et le coût de l’acte.

Par actes du 1er avril 2021, la société Let’s Dance Studio a fait assigner M. [S] et la SAS J et P Courtois, gestionnaire de biens de la SCI Fourmonas, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de nullité du commandement de payer du 1er février 2021 et de condamnation à produire, sous astreinte, un relevé de comptes exact et conforme au droit applicable à compter du 1er janvier 2014.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, la SCI Fourmonas est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, la société Let’s Dance Studio demande au tribunal de :
« De déclarer nul le commandement signifié le 1er février 2021,
De juger que la société LET’S DANCE STUDIO est bien fondée à solliciter la condamnation avant dire droit des défendeurs à produire un relevé de compte exact avec justificatifs à l’appui, et conforme au droit applicable,
De juger que la société LET’S DANCE STUDIO est bien fondée à solliciter que l’affaire soit renvoyée à une date ultérieure après production des comptes rectifiés afin qu’il soit statué sur le montant des sommes à compenser.
Juger que Monsieur [M] [S], la SCI FOURMONAS et la SAS J et P CORTOIS sont irrecevables en l’état en leur demande de paiement des charges de copropriété, et les en débouter, faute de produire un décompte exact et justifié,
Subsidiairement, accorder à la société LET’S DANCE STUDIO un délai de 12 mois pour s’acquitter de toute condamnation éventuelle.
Les condamner in solidum à payer une indemnité d’un montant de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout avec exécution provisoire de droit. »

La société Let’s Dance Studio estime que le commandement de payer est nul en ce que les créances réclamées par le bailleur ne sont pas justifiées en ce qu’il n’a pas pris en compte le report de loyers convenu entre les parties au titre du 2ème trimestre 2020 ; que les honoraires de gestion qui sont mis à sa charge sont excessifs au regard de la loi de 2014 et du nouvel article R. 145-35 du code de commerce ; que la clause du bail mettant à la charge du preneur les honoraires de gestion est dépourvue de clarté, purement potestative, devenue illicite et dépourvue d’accord sur la chose et le prix en l’absence de détail sur le mode de calcul des honoraires de gestion ; qu’au regard des sommes dont elle est fondée à demander la répétition, aucune somme n’est due au bailleur après compensation de sorte que le commandement n’est pas valable ; qu’il convient d’ajouter aux sommes qui lui sont dues les reports de loyers et charges liés aux périodes de fermeture administrative en 2020 et 2021 ; que les charges de copropriété qui lui ont été affectées par le gestionnaire ne correspondent pas à la consistance des locaux loués. Elle soutient que la terrasse donnée à bail a été affectée par un dégât des eaux le 1er août 2016, que le bailleur n’a jamais effectué les réparations, la privant de la possibilité de l’exploiter et lui causant ainsi un préjudice ; que le gestionnaire n’a jamais traité ce sinistre dont les causes se situent dans les parties communes de l’immeuble.

Aux termes de leurs conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, la SCI Fourmonas, M. [S] et la société J et P Courtois demandent au tribunal de :
« DÉBOUTER la société let’s Dance studio de toutes ses demandes, fins et conclusions
RECEVOIR l’intervention volontaire de la SCI FOURMONAS venant aux droits de Monsieur [S]
METTRE hors de cause la société J et P COURTOIS et Mr [S]
Et
Conformément à l'article R 145-35 du Code de Commerce
DIRE que l’article R 145-35 du Code de Commerce n’a pas vocation à s’appliquer au contrat conclu le 6 novembre 2013
EN CONSÉQUENCE
REJETER toutes demandes de remboursement des honoraires de gestion
Vu l’article L 145-33 et suivants du Code de Commerce
CONDAMNER la société Let’s dance Studio à régler à la SCI FOURMONAS au paiement de la somme de 55 776.53 € portant intérêt au taux légal sur la somme de 40.015,41 € à compter du 01 02 2021 date du commandement
DONNER acte à ce que la SCI FOURMENAS va procéder au changement de la baie vitrée.
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
Conformément aux articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER SAS LET'S DANSE STUDIO en sa qualité de demandeur aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 et 699 du Code de procédure civile comprenant notamment le commandement de payer signifié le 01 02 2021 dont distraction au profit de Me ORLOWSKA pour ceux dont elle aurait fait l’avance.
CONDAMNER SAS LET'S DANSE STUDIO à régler la somme de 3000euros à la SCI FOUMONAS et 4000 € à la société J et P COURTOIS sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Les défendeurs soutiennent que la société J et P Courtois a été assignée alors qu’aucune demande autre qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est formée à son encontre, qu’aucune faute personnelle et hors mandat n’est prouvée à son encontre de sorte qu’elle doit être mise hors de cause ; qu’il en va de même de M. [S] dont tous les actifs ont été cédés à la SCI [Adresse 7], seule propriétaire des biens donnés à bail. Sur la validité du commandement de payer, la SCI Fourmonas fait valoir que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et qu’elle ne peut pas être assimilée à la perte du local loué ce dont il résulte que l’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable. Sur la clause de charges figurant au contrat de bail, elle soutient que la clause est claire et que les honoraires de gestion étaient à la charge du preneur sans ambiguïté possible. Sur les causes du commandement, la SCI Fourmonas fait valoir que les loyers impayés ne sont pas contestés par le preneur ; que les régularisations de charges disponibles ont été communiquées au preneur ; que l’article R. 145-35 du code de commerce entré en vigueur le 5 novembre 2014 n’est pas applicable au bail litigieux qui a été signé en 2013 de sorte que le bailleur refacture à bon droit les honoraires de gestion ; que les lots 10, 11, 101 et 209 au titre desquels les charges sont appelées correspondent au bail comme le démontre le plan produit. Sur le sinistre subi par le preneur, la SCI Fourmonas soutient que la courette n’est pas entretenue en dépit de l’obligation qui pèse sur le preneur ; qu’elle accepte de prendre en charge le changement de la baie vitrée et qu’elle va faire établir un devis pour la reprise du mur ; que la demande de prise en charge du sinistre par le bailleur n’est accompagnée d’aucun élément permettant de justifier la faute du bailleur ou le préjudice subi par le preneur ; que la demande de compensation avec des sommes qui ne sont pas dues par le bailleur n’est pas justifiée.

La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance du 2 novembre 2023. L'affaire a été plaidée à l'audience du 3 février 2025 et mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’intervention volontaire de la SCI Fourmonas et les demandes de mise hors de cause

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Selon l’article 329 du même code, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 330, elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, pour justifier son intervention volontaire la SCI Fourmonas soutient que M. [S] lui a cédé ses actifs le 24 août 2018. Les défendeurs versent aux débats un K-bis de la SCI Fourmonas dont il ressort qu’il s’agit d’une SCI familiale dont M. [S] est associé gérant et qui a pour objet notamment l’exploitation des baux de tous immeubles qu’elle détient.

Aucun justificatif de la cession ou de l’apport d’actifs constitué par l’immeuble situé [Adresse 1] n’est versé aux débats. Pour autant, l’intervention volontaire de la société Fourmonas n’est pas contestée et il ressort des derniers comptes de charges de copropriété établis par le syndic de l’immeuble du [Adresse 1], que ces comptes sont adressés à la société Fourmonas et non à M. [S].

En conséquence, il y a lieu de déclarer la SCI Fourmonas recevable en son intervention volontaire.

En l’absence de justificatif de l’apport des biens de M. [S] à la SCI Fourmonas, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause M. [S].

S’agissant de la société J et P Courtois, il convient de relever qu’aucune demande n’est formée à son encontre à l’exception de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, formée in solidum à l’égard de tous les défendeurs, et qu’aucune faute ne lui est reprochée, de sorte qu’il y a lieu de la mettre hors de cause.

Sur la validité du commandement de payer

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

Par application des articles 1289 et suivants, devenus 1347 et suivants du code civil, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

Sur l’exigibilité des sommes réclamées au titre des périodes de fermeture administrative

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 1er février 2021, M. [S] a fait signifier à la société Let’s Dance Studio, un commandement de payer la somme de 40.015,41 euros au titre de loyers et charges impayés, outre la somme de 4.001,54 euros au titre de la clause pénale et 287,16 euros au titre du coût de l’acte.

Il ressort du décompte annexé au commandement, arrêté au 19 janvier 2021, que les sommes réclamées portent principalement sur les loyers et charges au titre du 2ème trimestre 2020, du 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021.

La société Let’s Dance Studio invoque un accord sur le report des loyers de la période de fermeture administrative en raison de la crise sanitaire.

Par courrier du 25 mars 2020, la société Let’s Dance Studio a sollicité un report du paiement des loyers relatifs à la période de fermeture des locaux au titre des mesures de police administrative. Par courrier du 15 juin 2020, le gestionnaire de biens du bailleur a fait état d’un accord du bailleur pour un report du paiement des loyers du 2ème trimestre 2020, sans abandon de loyer, et sollicité une proposition d’échelonnement de la part du preneur. Cette demande d’échéancier a été réitérée par courrier électronique du 26 novembre 2020.

Le 1er décembre 2020, la société Let’s Dance Studio a sollicité un abandon de 50% des loyers des périodes de fermeture administrative, soit du 16 mars au 22 juin 2020, puis du 30 octobre au 20 janvier 2021. Aucun accord du bailleur n’est versé aux débats.

Il ressort de ces éléments qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur un abandon de loyer et charges ou un échéancier de paiement des loyers relatifs aux périodes de fermeture administrative. L’exigibilité de ces loyers et charges a été établie par la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 30 juin 2022 et 23 novembre 2022).

En conséquence, le commandement de payer du 1er février 2021 n’encourt aucune nullité au motif que les loyers et charges concernent notamment des périodes de fermeture administrative liées à la pandémie de Covid 19.

Sur l’exigibilité des sommes réclamées au titre des charges

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La clause relative aux « Charges de l’immeuble » du bail commercial conclu entre la société Let’s Dance Studio et M. [S], aux droits duquel vient la société Fourmonas, stipule que : « Le loyer étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler au bailleur la totalité des charges collectives et/ou de copropriété de l’immeuble, taxes comprises, hors travaux et réparations visées par l’article 606 du Code civil.
D’une manière générale, le preneur supportera toutes les charges liées à son occupation, de quelque nature qu’elles soient qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les locaux donnés à bail.
Cette clause est déterminante et de rigueur entre les parties […] ».

La clause poursuit avec une liste non exhaustive des charges qui peuvent être imputées au preneur, parmi lesquelles « h) les honoraires de gestion liés à l’administration des biens loués ».

L’article 9.4 « Modalités de règlement » stipule que « Le preneur paiera ses charges par appel d’une provision trimestrielle versée par le preneur avec chaque terme de loyer.
Au terme de chaque exercice annuel, le bailleur établira un décompte des charges réelles payées TTC sur lequel seront imputées les provisions versées.
La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur les termes suivants, interviendront en même temps que l’appel de loyer suivant […] ».

Eu égard à la date de signature du bail commercial du 6 novembre 2013, il convient de rappeler qu'il n'est pas soumis aux dispositions du code de commerce issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui notamment interdisent au bailleur d’imputer au preneur les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

La clause claire et précise qui met à la charge du preneur les honoraires de gestion du bien donné à bail, en l’espèce les honoraires du cabinet J et P Courtois, ne saurait donc être contestée par la société Let’s Dance Studio en sollicitant l’application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce qui ne lui sont pas applicables. En outre, le caractère potestatif de cette clause n’est aucunement démontré.

En conséquence, la contestation des charges exigées dans le commandement de payer du 1er février 2021, la demande de compensation avec un remboursement des sommes payées au titre des honoraires de gestion, ou encore la demande de production de comptes de charges rectifiés à ce titre ne sont pas fondés.

Par ailleurs, les défendeurs versent aux débats les comptes de charges relatifs aux années 2014 à 2020 et le projet de répartition pour 2021, de sorte que la société Let’s Dance Studio ne saurait contester les sommes exigées dans le commandement de payer au motif que les provisions sur charges payées et n’ont pas été régularisées, notamment au titre de 2019 et de 2020.

En outre, il est constant que les lots donnés à bail correspondent aux lots n° 10, 11, 101 et 209 et qu’ils représentent 2878 tantièmes de copropriété, de sorte que les comptes de charges versés aux débats permettent de connaître les montants de charges afférents aux lots donnés à bail.

Sur l’imputabilité des frais liés aux sinistres

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société Let’s dance Studio soutient que des sommes auraient été payées par elle en réparation de sinistres survenus en 2013 et 2016 qui ne lui seraient pas imputables, et que le sinistre qui a entrainé l’impossibilité d’utiliser la terrasse en 2016 et qui n’a jamais été réparé, lui cause un préjudice d’exploitation.

Toutefois, aucune pièce n’est versée au débat pour justifier de l’étendu de ce sinistre, de son imputabilité et du préjudice éventuel de la société preneuse. En conséquence, l’existence de ce sinistre ne saurait être invoqué pour justifier une créance de la preneuse à compenser avec les sommes exigées dans le commandement de payer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des moyens soulevés par la société Let’s Dance Studio pour contester l’exigibilité des sommes visées dans le commandement de payer du 1er février 2021 et la validité de l’acte ne saurait prospérer. La demande de nullité du commandement de payer sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de production de relevés de compte exacts

En l’espèce, il ressort de ce qui précède et des pièces versées aux débats que le bailleur verse aux débats les régularisations de charges des années 2014 à 2020, que ces comptes permettent d’identifier les charges afférentes à chacun des lots donnés à bail, et que la facturation des honoraires de gestion ne peut être contestée.

En conséquence, la demande de la société Let’s Dance Studio de production de comptes exacts et de renvoi des comptes entre les parties à une date ultérieure ne saurait prospérer.

Sur la demande en paiement de la SCI Fourmonas

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la société Fourmonas verse aux débats un extrait de compte locataire arrêté au 13 septembre 2023, dont il ressort un solde débiteur de 55.776,53 euros à la charge de la société Let’s Dance Studio.

Hormis les contestations auxquelles il a déjà été répondu dans l’analyse de la validité du commandement de payer, la société Let’s Dance Studio ne conteste pas le décompte produit par la bailleresse et ne justifie d’aucun paiement additionnel qui n’aurait pas été pris en compte par celle-ci.

En conséquence, la société Let’s Dance Studio sera condamnée à payer à la société Fourmonas la somme de 55.776,53 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 40.015,41 euros à compter du commandement de payer du 1er février 2021.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société Let’s Dance Studio qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, à l’exclusion des coûts du commandement de payer en date du 1er février 2021 d’ores et déjà inclus dans le décompte des sommes dues par la preneuse, avec distraction au profit de Me Orlowska.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de la SCI Fourmonas en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société J et P Courtois qui a sollicité sa mise hors de cause, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

*

PAR CES MOTIFS