TJ 14118, 6 mai 2025, RG 24/03409

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03409 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I656

Minute : 2025/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

C/

[G] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Dominique LECOMTE - 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [G] [P]

Me Dominique LECOMTE - 24
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008 représentée par son gérant FONCIERE LOGEMENT RCS PARIS 499 571 057
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [P]
né le 27 Juillet 1967 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [V] [Z], auditrice de justice et de [B] [U], candidate à l’intégration directe à l’ENM

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Mars 2025
Date des débats : 11 Mars 2025
Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 2022, la société FONCIERE RU 01 2008 a donné à bail à Monsieur [G] [P] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] , moyennant un loyer mensuel de 736,52€ et 195 euros de provision pour charges.

Le 24 mai 2024, la société FONCIERE RU 01 2008, a fait signifier à Monsieur [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.245,76€, arrêtée au 16 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, remis à l’étude, la société FONCIERE RU 01 2008, a fait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail ;

- ordonner l’expulsion du locataire, des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L. 411-1 à L. 412-6 et R. 411-1 à R. 442-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner Monsieur [P] à payer :

* la somme de 5.652,99€ au titre des loyers et charges impayés à la date de juillet 2024 inclus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu'à la totale libération des lieux loués sur le fondement de l'article 1240 du Code civil et qui portera intérêts au taux légal ;

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens.

A l’audience du 11 mars 2025, la société FONCIERE RU 01 2008 a comparu, représentée par son avocat, qui a maintenu ses demandes et actualisé la dette à la somme de 12.173,97 euros.

Monsieur [P] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur :
Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 30 août 2024 , soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CCAPEX a été effectuée le 27 mai 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 24 mai 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 2.245,76€, arrêtée au 16 mai 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du bail, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'étant pas applicable à la date de l'exploit au contrat signé avant le 27 Juillet 2023.

En l’espèce, la société FONCIERE RU 01 2008 produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 3 mars 2025, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n'est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 12.173,97€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 juillet 2024 et de condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 12.173,97€, suivant décompte arrêté au 3 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, force est de constater que Monsieur [P] n'a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l'audience.

Par conséquent, Monsieur [P] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [P] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [P] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [P] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 24 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société FONCIERE RU 01 2008 allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [P] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la société FONCIERE RU 01 2008 doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [P], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la société FONCIERE RU 01 2008 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS