TJ 34172, 29 avr. 2025, RG 19/03091

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 19/03091 - N° Portalis DBYB-W-B7D-MDOC
Pôle Civil section 1

Date : 29 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [A] [AC] [E]
né le 29 Janvier 1966 à [Localité 7] (34), demeurant [Adresse 5]
Madame [X] [N] [I] [K]
née le 23 Décembre 1967 à [Localité 7] (34), demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Marina OTTAN de l’ASSOCIATION ASSOCIATION D’AVOCATS OTTAN, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER
et Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

DEFENDEURS

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la Société BILAN PATRIMOINE, RCS de MONTPELLIER N° 450.050.562, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par son Président en exercice.,

représenté par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. FLASH IMMOBILIER , immatriculée au RCS Montpellier sous le numéro 329 626 519, dont le siège social est sis [Adresse 3] elle même représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Francis TOUR de la SCP THEVENET, TOUR, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. AXA France IARD, RCS de NANTERRE N° 722.057.460, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER
et Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER&ASSOCIES avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant [X] CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Cécilia FINA-ARSON , dans leur délibéré,

JUGEMENT : rédigé et signé par Madame CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 29 Avril 2025

FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [A] [E] et Madame [X] [K] sont propriétaires en suite de leur acquisition du 3 mai 2001 d’un appartement, lot n°103, au 1er étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6] [Localité 7].

Cet immeuble est composé de 54 lots, répartis sur 4 étages de logements, outre un local commercial en RDC.
L’immeuble aurait eu pour Syndic, de 1982 jusqu’en 2013, la Société FLASH IMMOBILIER.
Le local commercial, alors propriété de la SARL LE [Localité 7], était loué à M. [W], puis à la société AGORA PARADISE.

En 1992, à la suite de travaux dans le lot de la SARL LE [Localité 7], l’immeuble a subi des désordres :des fissures sont apparues dans certains appartements de l’immeuble et un expert a été désigné par ordonnance du juge des référés du 17 septembre 1992.

Un rapport d’expertise a été déposé le 8 novembre 1993 par Monsieur [T], qui aurait conclu que les travaux réalisés en 1992 dans les locaux du rez-de-chaussée par la SARL AGORA PARADISE (ancien locataire de la SARL LE [Localité 7]) seraient à l’origine des désordres.

Le 28 juin 1994, la société Agora Paradise a versé la somme de 68.000 francs au syndicat des copropriétaires à titre d’indemnisation pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Courant 2007, le Syndicat des copropriétaires sollicitait une nouvelle mesure d’expertise, confiée à M.[V], lequel déposait son rapport le 13 juillet 2011.

M.[L] et la SERM ont assigné le Syndicat des copropriétaires, et le Syndic, en référé expertise, en raison de la persistance des désordres.

Par ordonnance du 15 décembre 2012, M. [V] a été une nouvelle fois désigné et a déposé son rapport le 7 novembre 2014.

Selon ordonnance de référé de ce siège du 30 mai 2013, Me [F] était désigné en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires.

Selon Procès-verbal d’Assemblée Générale du 26 aout 2013, la société FLASH IMMOBILIER était révoquée de son mandat de Syndic.
Depuis, les fonctions de syndic sont assurées par la société BILAN PATRIMOINE.
Parallèlement, dans le cadre d’une procédure de péril imminent, à la demande de la commune de [Localité 7], une ordonnance sur requête du 20 avril 2012 a désigné Madame [H]. Son rapport a été déposé le 25 avril 2012.

Par arrêté municipal 85/12 du 20 avril 2012, la ville de [Localité 7] a prescrit l’évacuation et l’interdiction d’habiter les logements 103 et 203 de l’immeuble situé [Adresse 6].

Par arrêté municipal 05/12 de péril imminent du 27 avril 2012, il est décidé que le syndicat des copropriétaires et les propriétaires des logements 102, 103, [Cadastre 1] et [Cadastre 2], respectivement Monsieur [L] [S], la SCI [E] et [K], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [J] [U] devront prendre toutes mesures pour garantir la sécurité des occupants en :
- condamnant toute alimentation en eau et électricité de ces quatre logements
- purgeant les plafonds et les structures menaçant de s’effondrer pour les planchers des 1er , 2ème et 3ème étages
- analysant la stabilité de la structure porteuse par un BET spécialisé afin de déterminer les étaiements en place
- analysant les réseaux d’alimentation en eau et évacuation des eaux usées sur l’ensemble de l’immeuble par un bureau d’étude spécialisé

Cet arrêté décide également l’évacuation des logements sans délai et que les propriétaires devront informer les services de la mairie de l’offre d’hébergement faite aux occupants, à défaut celui-ci sera effectué par la commune à leurs frais.

Dans la suite de la procédure administrative, un rapport du 20 janvier 2015 de l’Expert Judiciaire désigné par le Tribunal Administratif faisant état de ce que l’affaiblissement cantonné aux appartements 102, 103, [Cadastre 1], [Cadastre 2] s’est répandu à toute la structure, par arrêté municipal de péril ordinaire du 20 juillet 2015, il est décidé « compte tenu du danger encouru par les occupants du fait de l’état des lieux, le bâtiment est interdit temporairement à l’habitation et à toute utilisation à partir de la notification de l’arrêté », le syndic et les copropriétaires dont Mme [L], les consorts [E] et [K], M. [J] et M. [GV] étant mis en demeure d’effectuer les travaux de réparation de réfection de l’ensemble des réseaux humides, des structures porteuses défectueuses (plancher, linteaux …) et des installations électriques des parties communes de l’immeuble.

A l’issue des expertises judiciaires, le Syndicat des copropriétaires a assigné M.[W], les sociétés AGORA PARADISE, VALCOMEDIA, Messieurs [B], [Z], [O], devant le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER.

Selon Jugement en date du 17 février 2016, le Tribunal a condamné la SARL VALCOMEDIA IMMOBILIER (anciennement SARL LE [Localité 7]) à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 28.687 € en reprise de l’effondrement du plancher, en partie sud de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2019, Madame [K] et Monsieur [E] ont assigné la Société FLASH IMMOBILIER en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble en copropriété [Adresse 6], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 6], ainsi que la société AXA France IARD, assureur de FLASH IMMOBILIER afin d’indemnisation de ses préjudices relativement à l’appartement lot 103.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [K] et Monsieur [E] demandent au tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la Loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 et 1240, 1241 du Code civil, de :
DIRE ET JUGER que Madame [K] et Monsieur [E] sont bien fondés à solliciter l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, devant être relevé et garanti par la société FLASH IMMOBILIER et son assureur au titre des préjudices subis ;
EN CONSEQUENCE,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, relevé et garanti le cas échéant par la société FLASH IMMOBILILER et son assureur, à verser à Madame [K] et Monsieur [E] la somme de 41.324 € au titre de leur préjudice matériel tel qu’il résulte du rapport déposé le 13 juillet 2011 ;
A DEFAUT :
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, relevé et garanti le cas échéant par la société FLASH IMMOBILILER et son assureur, à verser à Madame [K] et Monsieur [E] la somme de 26.000,00 € au titre de leur préjudice matériel tel qu’il résulte du rapport déposé le 7 novembre 2014 et correspondant à leurs parties privatives ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, relevé et garanti le cas échéant par la société FLASH IMMOBILILER et son assureur, à verser à Madame [K] et Monsieur [E] la somme de 26.244.58 € au titre de leur préjudice matériel correspondant aux frais liés aux parties communes ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, relevé et garanti le cas échéant par la société FLASH IMMOBILILER et son assureur, à verser à Madame [K] et Monsieur [E] la somme de 40.480 € au titre de leur préjudice financier ;
CONDAMNER la SARL FLASH IMMOBILILER et son assureur à verser à Madame [K] et Monsieur [E] la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral ;
CONDAMNER toute partie succombant à verser à Madame [K] et Monsieur [E] la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et la SARL FLASH IMMOBILILER aux dépens ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société FLASH IMMOBILIER demande au tribunal, au visa de la Loi n° 65-557 du 19 juillet 1965, du Décret du 17 mars 1967 et des articles 1240, 241 et 2224 du Code civil, de :

Au principal,
JUGER que Mme [K] et M. [E] ne formulent aucune demande au titre des préjudices matériels et financier à l’encontre de la SARL FLASH IMMOBILIER.
JUGER irrecevable la demande de garantie au profit du Syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.
JUGER l’action de M. [E] et Mme [K] irrecevable comme étant prescrite.
JUGER que toutes prétentions nouvelles des demandeurs dans le cadre d’écritures au fond sont irrecevables comme étant prescrites.
JUGER l’action en garantie du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SARL FLASH IMMOBILIER irrecevable comme étant prescrite.
A titre subsidiaire,
JUGER que la SARL FLASH immobilier n’a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité professionnelle.
DEBOUTER M. [E] et Mme [K] de l’intégralité de leurs prétentions
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
Sur les demandes M. [E] et Mme [K]
JUGER que M. [E] et Mme [K] n’ont plus qualité pour demander le paiement de sommes au titre des travaux tant en parties communes qu’en parties privatives en raison de la vente de leur bien immobilier. JUGER que M. [E] et Mme [K] sont irrecevables, en raison du défaut de qualité à agir, en ce qui concerne les réparations en parties communes.
DEBOUTER également M. [E] et Mme [K] de toute demande au titre de leur préjudice matériel en raison de l’absence d’éléments de preuve quant à l’existence et la consistance des travaux à entreprendre en partie privative.
REJETER la demande d’indemnisation au titre de la perte locative en raison de l’absence de documents permettant de déterminer le montant du loyer, et de la réalité de l’absence de location.
JUGER que la SARL FLASH IMMOBILIER ne saurait être tenue d’indemniser la perte locative après le mois de mai 2013.
Sur l’appel en garantie du Syndicat des copropriétaires
JUGER que le quitus donné au Syndic l’exonère de toute responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant, le Syndicat des copropriétaires.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de son appel en garantie comme étant infondé. SUBSIDIAIREMENT ENCORE, si la responsabilité de la SARL FLASH IMMOBILIER devait être retenue, opérer un partage de responsabilité avec le Syndicat des copropriétaires.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la société AXA France IARD à relever et garantir la société FLASH IMMOBILIER de toutes condamnations prononcées à son encontre, tant en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER M. [E] et Mme [K] aux entiers dépens, outre à payer à la SARL FLASH IMMOBILIER la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 2 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société AXA France IARD, assureur de la société FLASH IMMOBILIER demande au tribunal, au visa de la règle « Nul ne plaide par procureur », des articles 2224 et 1240 du Code Civil et L 113-9 du Code des Assurances, de :
JUGER que Monsieur [E] et Madame [K] n’ont pas qualité, ni intérêt à se substituer à un tiers et former à son profit des demandes de garantie.
JUGER que l’action intentée à l’encontre de FLASH IMMOBILIER est prescrite faute d’avoir été intentée dans le délai de 5 ans.
DECLARER Monsieur [E] et Madame [K] irrecevables en leur action.
LES EN DEBOUTER.
JUGER que les limites et plafond de garantie stipulés au contrat d’assurance sont opposables aux tiers.
JUGER que le plafond de garantie prévu de 305.000 € est opposable et que toutes les actions intentées par les divers copropriétaires à l’encontre de FLASH IMMOBILIER, constitue un même sinistre.
En conséquence, FAIRE APPLICATION de ce plafond de garantie à toutes condamnations qui pourront être prononcées et PROCEDER à une répartition au marc le franc.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT,
DIRE ET JUGER que la société FLASH IMMOBILIER n’a commis aucun manquement.
JUGER que Monsieur [E] et Madame [K] ne justifient pas d’un préjudice indemnisable.
JUGER que l’ancien syndic ne saurait se substituer à Monsieur [E] et Madame [K] dans l’exécution de leurs obligations et ne peut être tenu d’assumer le coût de travaux de réparation.
JUGER que FLASH IMMOBILIER ne saurait être concernée par la perte de loyers au-delà du 28 décembre 2012 ou au plus tard 26 août 2013.
A TITRE TRES INFINIMEMENT SUBSIDIAIRE,
RAMENER le préjudice financier dont se prévalent Monsieur [E] et Madame [K] dans de plus justes proportions en n’excédant pas la somme de 1500 € pour tenir compte de la période concernée et la cause et origine du sinistre auxquelles FLASH IMMOBILIER est étrangère
DEBOUTER Madame [L] et toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires.
RAMENER que le préjudice matériel dont se prévalent Monsieur [E] et Madame [K] dans de plus justes proportions pour tenir compte de sa qualification de perte de chance qui n’est jamais équivalente à l’avantage escompté
DEBOUTER Monsieur [E] et Madame [K] et toutes autres parties de l’intégralité de leurs demandes,
DECLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en son appel en garantie formé à l’encontre de FLASH IMMOBILIER.
L’EN DEBOUTER.
SUBSIDIAIREMENT, OPERER à un partage de responsabilité qui ne saurait excéder pour FLASH IMMOBILIER à 15 % des condamnations
REJETER toute exécution provisoire
CONDAMNER in solidum Monsieur [E] et Madame [K] ou toute autre partie succombante à verser à AXA la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC.
CONDAMNER in solidum Monsieur [E] et Madame [K] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP BRUGUES-LARSY, Avocat au Barreau de MONTPELLIER conformément à l’article 699 du CPC.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal, au visa de la Loi n° 65-557 du 19 juillet 1965, du Décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et 1241 et 2224 du Code civil, de :
Débouter Monsieur [E] et Madame [K] de leurs demandes en réparation d’un préjudice matériel en l’état de la vente de leur lot
En toute hypothèse, dire et juger que Monsieur [E] et Madame [K] n’ont pas qualité pour demander le versement de sommes au titre de travaux de réparation sur les parties communes
Sur le préjudice locatif, Vu l’absence de justificatifs,
Dire et juger qu’une réfaction de 30% doit être appliquée
Dire et juger que la perte locative mensuelle ne peut être supérieure à 255 euros par mois.
Apprécier la durée d’indemnisation du préjudice au vu du caractère exceptionnel des travaux entreprise dans l’immeuble

Sur l’action subrogatoire du Syndicat des copropriétaires contre FLASH IMMOBILIER, et son assureur,
Vu l’article 2224 du code civil, Vu l’arrêt de la Cour d’appel du 30.11.2023 dans le dossier [J],
Dire et juger que la société FLASH IMMOBILIER a engagé sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires pour mauvaise gestion, carence et négligence
En conséquence, la condamner à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre tant en principal, frais et intérêts
Condamner AXA France IARD en qualité d’assureur de FLASH IMMOBILIER à garantir son assurée FLASH IMMOBILIER
Condamner la société FLASH IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 6 janvier 2025. A l’issue de l’audience collégiale du 3 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I . SUR LES FINS DE NON RECEVOIR

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que, “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° statuer sur les fins de non-recevoir”.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Sur la qualité à agir de Monsieur [E] et Madame [K]
Monsieur [E] et Madame [K], au visa des articles 18 de la Loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 et 1240 du Code civil, soutiennent qu’ils sont bien fondés à solliciter « l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, devant être relevé et garanti par la société FLASH IMMOBILIER et son assureur au titre des préjudices subis », sollicitant leur condamnation à les indemniser, y compris au titre du préjudice matériel affectant les parties communes.

Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

L'article 15 alinéa 1 de la même loi prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.

Au vu des sommes réclamées au titre du préjudice matériel visant à réparer des désordres affectant les parties communes, cette demande de copropriétaires au titre des travaux de reprise est irrecevable.

Au surplus, en vertu de la règle selon laquelle « nul ne plaide par procureur », les requérants n’ont pas intérêt à solliciter qu’un tiers soit garanti par une autre partie.

Cette demande visant à ce que le syndicat des copropriétaires soit relevé et garanti par la société FLASH IMMOBILIER est irrecevable.

Sur la prescription
Il n’y a pas de débat sur l’application des dispositions de l’article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

De l’action de Monsieur [E] et Madame [K]
La société FLASH IMMOBILIER et AXA invoquent la prescription de l’action des requérants.

FLASH IMMOBILIER n’est pas recevable à soulever la prescription de l’action de Monsieur [E] et Madame [K] dirigée contre le syndicat des copropriétaires, aucune fin de non-recevoir n’étant soulevée par ce syndicat aux termes de ses dernières écritures.

Quant à l’action de la requérante à son égard et celui de son assureur, cet ancien syndic expose que les griefs que pouvait formuler Mme [K] étaient connus depuis 2011, voire avril 2012 date de l'arrêté de péril intervenu à la suite d'un rapport déposé par Mme [H] le 20 avril 2012.
Ainsi, eu égard à l'assignation délivrée le 9 avril 2018, Mme [K] est prescrite en sa demande.

Il convient de déterminer le point de départ du délai de prescription quinquennale.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties et notamment du rapport d’expertise judiciaire de l’expert [V] du 13 juillet 2011 que les désordres d’ordre structurels de l’immeuble côté Nord remontent à l’année 1992.

A cette date, il est constant que des travaux ont été réalisés par la société AGORA PARADISE, locataire d’un bien au rez-de-chaussée de l’immeuble et que ces travaux ont porté atteinte à la structure même des parties communes de l’immeuble et des appartements n°102 et 103 situé au 1er étage.

Il est notamment constaté par l’expert [V] le 13 juillet 2011 une absence de réalisation des travaux de reprise tels que préconisés par l’expert [T] en 1993, alors même que la société Agora Paradise s’est acquittée du coût desdits travaux dès le 28 juin 1994, soit une somme de 68.000 francs, auprès du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et, de fait, une aggravation des désordres puisqu’il chiffre les travaux de reprise à une somme de 44.560 euros TTC en ce compris les désordres structurels portant atteinte aux parties communes et les remises en état des appartements du 1er étage, qui, à dire d’expert, “vont bien au-delà de quelques menus travaux de peinture ou similaire”.

Il est établi qu’ensuite l’expert [V] a été missionné pour une aggravation des désordres au sein de cet immeuble dès le 15 décembre 2011, à savoir des désordres d’infiltration d’eaux traversant deux niveaux de plancher et apparues dans un local du rez-de-chaussée, et qu’en cours d’expertise, le maire de la commune de [Localité 7] a signé, le 27 avril 2012, un arrêté de péril imminent sur la base d’un rapport d’expertise rendu par Madame [H] le 20 avril 2012, décrivant les désordres affectant les planchers des logements portant les numéros 102, 103, [Cadastre 1] et [Cadastre 2] résultant de “l’absence d’intervention suite au conséquent dégât des eaux signalé par la SERM en août dernier (qui se poursuit) et pour lequel l’expert [V] a reçu une extension de mission après remise de son rapport en juillet dernier”.

L’expert [V] a déposé le 7 novembre 2014 son rapport d’expertise judiciaire dans lequel il fait notamment, à nouveau état de l’absence de réalisation des travaux de renfort préconisés par l’expert [T] en 1993, ce qui a induit des affaissements de plancher affectant les appartements n°102 et 103 au 1er étage tel que constaté dans son rapport d’expertise du 13 juillet 2011 et qui désormais affectent également les appartements n°202 et 203 au 2ème étage.
Du fait de la nouvelle aggravation, il a chiffré les travaux de reprise à une somme de 104.000 euros TTC et a proposé de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et voire de son syndic.

Il ressort de ces éléments que la consistance et l’étendue des désordres affectant tant les parties communes que les parties privatives de l’immeuble du rez-de-chaussée au 1er étage de l’immeuble dont les parties privatives, propriétés de Monsieur [E] et Madame [K], ont été connues dans toute leur ampleur par les requérants le 27 avril 2012.

Pour autant, ce n’est qu’à compter du 7 novembre 2014, date du rapport de Monsieur [V] faisant état de la responsabilité du syndicat et du syndic, « pour l’absence de travaux confortatifs des parties communes que sont les murs et planchers » qu’ils ont eu connaissance de l’absence ou l’insuffisance des travaux commandés par le syndic en exercice, la société FLASH IMMOBILIER, pour remédier aux désordres structurels de l’immeuble affectant les parties communes et les parties privatives et qui se sont aggravés pendant de nombreuses années.

Un compte rendu de réunion, celui invoqué datant du 30 mars 2012, ne constitue pas des conclusions expertales définitives et ne saurait être pris en compte.

C’est donc cette date du 7 novembre 2014 qui constitue le point de départ de la prescription comme étant celle de la connaissance des faits lui permettant d’agir en responsabilité contre le syndicat et le syndic.

Le délai quinquennal, qui a commencé à courir à compter le 7 novembre 2014, se terminant au plus tard le 7 novembre 2019, l’action de Monsieur [E] et Madame [K] à l’égard du syndic ayant été introduite par exploit du 21 mai 2019 est recevable et la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée sera rejetée.

Monsieur [E] et Madame [K] agissant en responsabilité contre l’ancien syndic dès l’assignation introductive d’instance, le fait d’ajouter un chef de préjudice, non sollicité au départ, ne saurait se heurter à la prescription.

De l’action du Syndicat des copropriétaires
La société FLASH IMMOBILIER et son assureur AXA invoquent la prescription de l’action du Syndicat des copropriétaires, soutenant qu’il est mal fondé à rechercher sa responsabilité plus de cinq ans après avoir eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action.
La société FLASH IMMOBILIER expose notamment que le propre contenu de ses écritures (page 10 conclusions SDC) démontre que les griefs pouvant être formulés sont connus de lui depuis un temps prescrit puisqu’il fait état de ce que « à partir de la désignation de l’expert [V] (2007) et jusqu'au dépôt du rapport de cet expert (2011), la société FLASH IMMOBILIER a été négligente en ne prenant aucune initiative de gestion des dommages »
Le préjudice ne naissant pas de l'action des consorts [E]/[K], sa demande est prescrite dès lors que les désordres affectant les immeubles tant en parties communes qu'en parties privatives sont connus de lui depuis plus de 21 ans et que le Syndicat des copropriétaires avait un intérêt à agir avant l'action introduite par le copropriétaire.

AXA soutient que le Syndicat des copropriétaires avait connaissance des faits lui permettant d’engager son action en responsabilité à l’encontre de la société FLASH IMMOBILIER dès 1993, toutes les expertises diligentées, auxquelles le syndicat a participé, démontrant que les sinistres et les causes de ceux-ci sont connus depuis 1993, date à laquelle l’expert a identifié les défaillances ; les expertises postérieures n’ayant fait que constater une aggravation des désordres.
Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne formule pas une demande d’indemnisation de ses préjudices propres mais forme une action subrogatoire, sollicitant uniquement la condamnation de la société FLASH IMMOBILIER à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des consorts [E]/[K].

Les faits fondant son action ne sont donc pas les désordres connus depuis de nombreuses années.

C’est donc bien l'assignation délivrée par les consorts [E]/[K] au Syndicat des copropriétaires qui fonde son action subrogatoire, le syndicat étant dépourvu d'intérêt à agir à titre récursoire antérieurement.
Cette assignation constitue ainsi le point de départ du délai de prescription, et ce indépendamment d’un éventuel intérêt à agir antérieurement au titre des travaux à réaliser en parties communes.

Le point de départ de ce délai n'a pu commencer à courir qu'à compter du 21 mai 2019, date de l'assignation au fond délivrée par les consorts [E]/[K] au Syndicat des copropriétaires, de sorte que l'action récursoire engagée par ce dernier à l'encontre des sociétés FLASH IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD, matérialisée par voie de conclusions en août 2020, n'était pas atteinte à cette date par la prescription, dont le délai expirait le 21 mai 2024.

L’action récursoire engagée par le Syndicat des copropriétaires à l'encontre des sociétés FLASH IMMOBILIER et AXA FRANCE IARD sera dès lors déclarée recevable et la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée sera rejetée.

II . SUR LES DEMANDES des consorts [E]/[K]

A – SUR LES RESPONSABILITES

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit donc d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en établissant la faute de la victime ou d’un tiers ou en faisant la preuve d’une circonstance de force majeure.

La responsabilité du syndicat est donc indépendante de toute notion de faute de sa part. La responsabilité du syndicat existe et peut être engagée, quand bien même les dommages ne sont dus ni au fait ni à la faute du syndicat lorsque les parties communes ont joué un rôle causal dans la production du dommage.
Le syndicat des copropriétaires est aussi tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce, les rapports d’expertise judiciaire ainsi que les pièces produites ont clairement mis en évidence que le syndicat des copropriétaires était informé depuis 2011 des désordres affectant deux zones de l’immeuble.

L’expert [V], dans son rapport du 13 juillet 2011, fait état du rapport déposé par Monsieur [T] (non produit) qui aurait conclu que les travaux réalisés en 1992 dans les locaux du rez-de-chaussée par la SARL AGORA PARADISE (ancien locataire de la SARL LE [Localité 7]) seraient à l’origine des désordres : travaux réalisés sans autorisation et sans l’intervention ni d’une entreprise, ni d’un architecte ou d’un bureau d’études ont créé des fissures sur les murs de refends des étages 1 et 2 ainsi qu’une fissure dans les appartements 102 et 103.
Le 28 juin 1994, la société AGORA PARADISE a versé la somme de 68.000 francs, soit 10.366,53 euros au syndicat des copropriétaires à titre d’indemnisation pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

L’expert [V] mentionne :
« pour la zone Nord :
ces désordres sont anciens et ont fait l’objet d’une expertise judiciaire de notre confrère [T], rapport déposé le 8 novembre 1993 puis d’une indemnisation du locataire d’époque au syndicat des copropriétaires,
le syndicat des copropriétaires, et son syndicat actuel, n’ont pu justifier des travaux correspondant aux préconisations de l’expert et à l’argent perçu. La seule facture pro fournit ne correspond pas au montant, ne précise aucun lieu, nous ne pouvons en justifier.
Il n’est fait état dans aucun compte rendu d’assemblée générale de décision de travaux. Dans ces conditions la responsabilité actuelle des désordres échoit au syndicat des copropriétaires.
pour la zone sud :
la cause en est un affaissement structurel au niveau d’un linteau sur maçonnerie de pierre en haut du rez-de-chaussée. L’origine est le percement de ce linteau sans précautions pour le passage d’une gaine de ventilation ».

Dans son rapport d’expertise du 7 novembre 2014, ce même expert retient la persistance des infiltrations importantes d’eau, traversant deux niveaux de plancher et de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, tant par la gravité des fuites portant atteinte à la solidité des planchers et autres cloisons mais aussi par la quasi impossibilité d’utiliser dignement les pièces humides.
Il mentionne, en page 8, « avoir constaté sur place qu’aucune mesure sérieuse, de quelque sorte que ce soit, n’avait été prise depuis le dépôt du rapport précédent en juillet 2011.
L’imputabilité de ces désordres et donc selon nous à rechercher :
. majoritairement voir quasi exclusivement auprès du syndicat des copropriétaires et de son syndic pour l’absence de travaux confortatifs des parties communes que sont les murs et planchers.
. complémentairement et accessoirement auprès des copropriétaires et locataires concernés pour les locaux correspondants aux appartements 102,103, [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Il est pour nous délicat voire impossible de faire la distinction entre les imputabilités propriétaire et locataire au vu de l’état des locaux et du désintérêt manifeste des uns et des autres un minimum d’entretien ».

Il retient dès lors responsabilité du syndicat des copropriétaires et son syndic à hauteur de 90% et des copropriétaires/locataires à hauteur de 10 %.

Le jugement de ce tribunal du 17 février 2016 retient que :
- les travaux commandés à Monsieur [P] correspondent à l’exécution partielle des travaux préconisés pour un montant de 68.000 francs, soit 10.366,53 euros par l’expert [T]
- l’expert [V] indique que ces travaux sont insuffisants pour réparer le dommage préexistant et empêcher son aggravation.

Il s’évince de ce qui précède que les désordres affectent bien des parties communes et que le défaut d’entretien démontré par les expertises conduit à retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

Sa responsabilité étant engagée, il sera condamné à indemniser les consorts [E]/[K] des préjudices subis en lien avec cette faute.

Sur la responsabilité de l’ancien syndic
Aux termes des dispositions de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 « I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé […]
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci »

La mission du syndic étant d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, lorsqu’il commet des fautes dans l’exercice de sa gestion, sa responsabilité est engagée sur un fondement délictuel à l’égard des copropriétaires avec lesquels il n’est pas lié par un contrat de mandat.

L’article 1240 du Code Civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les consorts [E]/[K] reprochent à FLASH IMMOBILIER de ne pas avoir procédé à l’exécution des travaux préconisés en 1994, ni, de sa propre initiative, d’avoir procédé aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et enfin d’avoir sciemment menti aux copropriétaires, en annonçant des travaux non réalisés.

Ils exposent notamment que ce ne sont pas moins de 5 rapports d’expertise qui ont été déposés, concluants tous à la nécessité de travaux à diligenter sur l’immeuble, avec quatre arrêtés de périls.
En dépit de cette situation, la société FLASH IMMOBILIER n’a pas fait réaliser les travaux nécessaires, permettant notamment le confortement du lot n°102, et notamment que lors de l’Assemblée Générale du 02 avril 2012, il aurait été décidé de confier aux Sociétés RECALDE et AVAVE la réalisation de travaux de réhabilitation de la zone nord de l’immeuble. La Société FLASH IMMOBILIER ne serait pas préoccupée de poursuivre l’exécution de cette décision.
Ils soutiennet qu’il ressort des rapports d’expertise déposés le 13 juillet 2011 et le 7 novembre 2014 par Monsieur [V], ainsi que du rapport déposé le 10 février 2016 par Monsieur [M] et du rapport de Madame [H], que les travaux de réparations structurelles n’ont pas été effectués par le syndicat des copropriétaires.

Comme déjà indiqué au vu du rapport d’expertise du 13 juillet 2011, M. [V] retient que le syndicat des copropriétaires, et son syndicat actuel, n’ont pu justifier des travaux correspondant aux préconisations de l’expert [T] en 1993 et à l’argent perçu.
Si des travaux ont été réalisés dans les appartements [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ces travaux ont uniquement porté sur l’intérieur des appartements, et non sur la structure de l’immeuble, puisque l’arrêté de péril imminent du 27 avril 2012 a été pris parce qu’il n’était pas justifié d’une analyse de la stabilité de la structure porteuse par un bureau d’étude spécialisé, alors que lors de la visite de juin 2012, l’ingénieur chargé des périls a relevé :« Les travaux de réparation des planchers des logements 202 et [Cadastre 2] ont été engagés néanmoins aucun justificatif de stabilité n’a été présenté à ce jour et des problèmes de stabilité subsistent à ce jour dans l’immeuble ».

En outre, le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 25 février 2013 mentionne en sa résolution 6 que « les travaux des appartements 102, 103, 202 et 203 « ont été réalisés et validés par le BET Recalde.
L’arrêté de péril n’a pas été levé à ce jour».

Or, les services de la ville de [Localité 7] ont procédé à une visite de contrôle de l’immeuble le 31 juillet 2013, le rapport datant du 1er août 2013 mentionnant notamment que le faux plafond de la salle de bains du logement 109 est tombé et la commune retient l’inexécution des mesures prescrites et la persistance des désordres mettant en cause la sécurité des occupants.

Un arrêté de péril ordinaire du 4 septembre 2013 est ainsi notifié, rappelant à Monsieur [D] de la société FLASH IMMOBILIER qu’il lui « appartient de faire diligence pour convoquer l’assemblée générale de la copropriété afin de soumettre à son vote les modalités particulières de réalisation des travaux prescrits par l’arrêté ».

Enfin, l’expert [V], dans son rapport d’expertise du 7 novembre 2014, a constaté qu’aucune mesure sérieuse, de quelque sorte que ce soit, n’avait été prise depuis le dépôt du précédent rapport de juillet 2011.

L’assureur de FLASH IMMOBILIER objecte que le syndic n’a aucun pouvoir décisionnaire et que seule l’assemblée générale, qui est souveraine, a le pouvoir de prendre des décisions.
Pour autant, il n’est pas démontré que la société FLASH IMMOBILIER se serait heurtée à des refus de la copropriété de prendre des décisions allant dans le sens de la sauvegarde et de la conservation de l’immeuble, tout comme il n’est produit aucun courrier du syndic mettant en garde les copropriétaires de sa difficulté à gérer en raison d’un refus de prise de décision.

L’absence d’initiative prise par les copropriétaires en sollicitant une inscription à l’ordre du jour de résolutions ou simplement en demandant des explications ne saurait constituer une cause exonératoire de responsabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’inaction fautive de FLASH IMMOBILIER, syndic jusqu’en août 2013, dans la réalisation des travaux sera retenue.

Sa responsabilité délictuelle étant engagée, il sera condamné à indemniser les consorts [E]/[K] des préjudices subis en lien avec cette faute.

Le principe de réparation intégrale du préjudice s’oppose à limiter la durée du préjudice à la cessation des fonctions du syndic, les conséquences de ses fautes s’étant poursuivies bien après la cessation de ses fonctions en août 2013.

Sur la garantie d’AXA France IARD
La Société FLASH IMMOBILIER a souscrit auprès d’AXA un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires à l’égard des tiers de la responsabilité civile éventuellement encourue.

AXA ne dénie pas sa garantie mais invoque l’application du plafond de garantie stipulé au contrat, plafond limité à 305.000 € pour les dommages immatériels non consécutifs.

L’article L112-6 du code des assurances dispose que « L'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. »

En l’état, la garantie d’AXA sera mobilisée à l’égard de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la société FLASH IMMOBILIER.

Alors qu’il n’est pas justifié du dépassement du plafond de garantie contractuel, le tribunal n’a pas à opérer une répartition au marc le franc, il sera retenu que cet assureur est fondé à opposer à son assuré et aux tiers ce plafond de garantie contractuel.

Pour tenir compte du partage de responsabilité retenu par l’expert du fait du défaut d’entretien par les propriétaires/locataires, le syndicat des copropriétaires, la société FLASH IMMOBILIER et son assureur AXA seront condamnés dans la proportion de 90% des préjudices subis examinés ci-après.

B – SUR LES PREJUDICES

Monsieur [E] et Madame [K] sollicitent la condamnation « du syndicat des copropriétaires, relevé et garanti le cas échéant par la société FLASH IMMOBILILER et son assureur », à leur verser :
. au titre de leur préjudice matériel : 26.000 € pour les parties privatives et 26.244,58 € pour les parties communes,
. au titre de leur préjudice financier : 40.480 €
. au titre de leur préjudice moral : 20.000 €.

Sur le préjudice matériel
Sur les parties privatives
Compte tenu de ce que le syndicat démontre que les consorts [E] - [K] ont vendu leur lot selon acte notarié du 18 mai 2021 (Pièce 23 Attestation notariée), ils ne sont pas fondés à solliciter au titre du préjudice matériel le coût de reprise des parties privatives.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les parties communes
La demande de condamnation formulée par Monsieur [E] et Madame [K] au titre du préjudice matériel visant à réparer des désordres affectant les parties communes ayant été déclarée irrecevable, aucune somme ne saurait être allouée à ce titre.

Sur le préjudice financier
Monsieur [E] et Madame [K] sollicitent la somme totale de 40.480 €, en réparation du préjudice financier subi représentant une perte locative de 440 € pendant 92 mois, d’avril 2012 jusqu’à la date prévue pour la réhabilitation de l’immeuble, conformément aux préconisations de Madame [G], architecte désigné pour les travaux de réhabilitation de l’immeuble.

S’agissant du préjudice locatif, si le montant du loyer et la date du départ du locataire n’ont pas été justifiés, il est constant que l’occupation du logement a été interdite suite à l’arrêté de péril en avril 2012.

Lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2020, les travaux de réhabilitation de l’immeuble ont été votés.
Le préjudice locatif ne saurait aller au-delà de cette date, l’ampleur des travaux impliquant l’impossibilité de louer.

Ce préjudice est constitué d’une perte de chance de percevoir des loyers, dont la réparation doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé, sans être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Eu égard à la période d’avril 2012 à septembre 2020, soit une durée de 100 mois, une perte de chance de percevoir un loyer moyen de 400 € mensuels apparaît justifiée, avec une probabilité de 75%.
La somme de 30.000 € (400 x 100 mois /0.75) sera dès lors retenue à ce titre.

Sur le préjudice moral
Pour solliciter la réparation d'un préjudice moral à hauteur de 20.000 €, Monsieur [E] et Madame [K] font état de l’ampleur des malversations opérées par l’ancien mandataire, indiquant qu’ils « n’ont pris conscience de l’ampleur du dossier que récemment, en raison des procédures parallèlement diligentées par Madame [K], que compte tenu des dissimulations sciemment opérées par la société FLASH IMMOBILIER, laquelle semble avoir produit des faux pour se couvrir, ceux-ci n’ont pas été fidèlement tenu informés de l’état des réparations opérées sur l’immeuble ».

Si aucune pièce n’est produite pour justifier d'un retentissement psychologique particulièrement sérieux, il n'en demeure pas moins que les manquements du syndic retardant des travaux efficaces et aggravant les désordres précédemment retenus ont nécessairement conduit à subir des tracas, distincts du préjudice financier précédemment indemnisé.

Dans ces conditions, il convient de leur allouer la somme de 2.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Compte tenu du partage de responsabilité retenu ci-dessus, et des demandes dirigées distinctement, seront condamnés à payer à Monsieur [E] et Madame [K] les sommes allouées à hauteur de 90%, comme suit :
le syndicat des copropriétaires :- 27.000 € au titre du préjudice financier (30.000 €/0,90)
la société FLASH IMMOBILIER et son assureur AXA :- 1.800 € au titre du préjudice moral (2.000 €/0,90).

II . SUR L’ACTION SUBROGATOIRE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Eu égard aux fautes retenues à la charge de l’ancien syndic FLASH IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires est bien-fondé à solliciter sa condamnation à le relever et garantir.

Le syndic a pour obligation de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, les comptes de la copropriété, avec le double objectif pour le mandataire, d'obtenir la ratification de sa gestion financière, de même que, de conférer un caractère définitif aux comptes eux-mêmes.
La reddition annuelle des comptes, telle que soumise à l'approbation de l'assemblée, a pour objectif principal de faire approuver la gestion financière et comptable du syndic, au cours de l'année écoulée.
Pour autant, le quitus ne saurait valoir reconnaissance de la bonne exécution des obligations contractuelles du mandataire et n’empêche pas un copropriétaire de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic.

L’action du syndicat étant une action récursoire en suite de la responsabilité délictuelle retenue à l’égard du requérant, le quitus invoqué ne fait pas obstacle à la condamnation du syndic à l’égard du syndicat de copropriété.

En effet, le préjudice subi par le syndicat, consistant en sa condamnation à indemniser les requérants, est bien en lien avec les manquements du syndic.

Le partage de responsabilité sollicité par FLASH IMMOBILIER ne sera dès lors pas accueilli.

Cette société sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires dans les termes du dispositif ci-après, pour les seules condamnations au titre des préjudices retenus de Monsieur [E] et Madame [K].

III . SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société FLASH IMMOBILIER et la société AXA son assureur, qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance.

Ces sociétés seront en outre condamnées in solidum à payer aux requérants la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a modifié en son article 3 les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui dispose que «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement».

En vertu de l'article 55 de ce décret, il est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Il est applicable aux instances en cours à cette date. Par dérogation au I, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020.

En l'état, au vu de la date de l'acte introductif d'instance, il doit être fait application de l'ancien article 514 du code de procédure civile, le tribunal devant statuer pour ordonner l'exécution provisoire.

L’ancienneté du litige justifie que soit ordonnée l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS