TJ 75056, 5 mai 2025, RG 24/09095

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Y] [J]
Préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09095 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56H4

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 mai 2025

DEMANDEUR
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 mars 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 mai 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09095 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56H4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 octobre 1975 à effet le 1er décembre suivant, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [Z] [C] et Madame [I] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 3], moyennant un loyer trimestriel initial de 490,86 francs, outre une provision sur charges.

Par avenant du 29 avril 2004, Monsieur [Y] [J] est devenu titulaire du bail suite à son transfert survenu en raison du décès du dernier locataire en titre.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024 un commandement de payer la somme de 7162,40 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif au 25 juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [Y] [J] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, soit la somme de 7360,83 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [Y] [J] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et les frais d'exécution éventuelle de la décision.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été porté à la connaissance des parties à l'audience. Il y est mentionné que Monsieur [Y] [J] perçoit 1000 euros de ressources mensuelles et a 492 euros de charges, liées à son hébergement. Un dossier de demande de subvention est en cours d'instruction auprès du FSL pour apurer sa dette. Un rendez-vous avec la CAF est en outre envisagé pour l'ouverture de ses droits. Le locataire envisage de faire valoir ses droits à la retraite, ce qui serait de nature à stabiliser sa situation financière. La dette locative a été générée à la suite d'une période sans aucune ressource, dans la mesure où celles perçues au titre de son arrêt maladie l'ont été avec retard.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 mars 2025.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 8035,23 euros. Le bailleur a indiqué que les loyers courants sont payés depuis plusieurs mois et que le locataire a effectué un versement important le 18 février 2025, de 2149,92 euros. En l'absence du locataire à l'audience, il s'en est rapporté sur l'octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 2 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 septembre 2024.

En conséquence, l'action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties le 23 octobre 1975 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 28 juin 2024 pour la somme en principal de 7162,40 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 août 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Y] [J] restait devoir la somme de 8035,23 euros à la date du 28 février 2025, échéance du mois février 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 2149,92 euros le 18 février 2025).

Les frais de poursuite d'un montant de 441,17 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [J], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 7594,06 euros (8035,23-441,17), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7162,40 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Y] [J] sera également condamné au paiement à compter du 1er mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce,le locataire a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois et a effectué un dernier versement en date du 18 février 2025 de nature à faire baisser le montant de sa dette locative. Il bénéficie du soutien de son assistante sociale et il se mobilise afin de stabiliser sa situaiton financière. Un dossier FSL est en cours d'instruction.

Malgré l'absence de Monsieur [Y] [J] à l'audience, au regard du faible montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient de lui accorder d'office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Monsieur [Y] [J] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [J] partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer. Il ne sra en revanche pas fais droit à la demande portant sur les frais d'exécution éventuelle de la décision qui ne sont à ce stade qu'hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS