TJ 83137, 7 mai 2025, RG 19/03554

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 19/03554 - N° Portalis DB3E-W-B7D-KFNT

En date du : 07 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du sept mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 septembre 2024 devant Olivier LAMBERT, Vice Président statuant en juge unique, assisté de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 07 mai 2025.

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [F] [G], née le 25 Mars 1947 à [Localité 2] (ALGÉRIE), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me François COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 4]”
sise [Adresse 4] - [Localité 3], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L IMMOBILIERE [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me François COUTELIER - 1022
Me Frédéric PEYSSON - 1005

EXPOSE DU LITIGE

[F] [G] a fait assigner Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4], sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société IMMOBILIERE [Adresse 5] (Cabinet [Adresse 5]), SARL au capital de 30.000 €, immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro 322 566 472, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège devant cette juridiction.

Vu les conclusions en réponse de la demanderesse au principal notifiées le 8/4/21 sur le réseau privé virtuel avocat et reprises à l’audience vers lesquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des demandes, prétentions et moyens,

Elle sollicite au visa de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 3] de :
DIRE et JUGER nulles les résolutions 41, 42 et 47 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2019, à savoir :
- Résolution 41 : Autorisation à donner à Mme [G], propriétaire du lot n°32, d’installer un groupe climatiseur sur le balcon de son appartement,
- Résolution 42 : En cas de rejet de la résolution n°41 : Pouvoir à donner au syndic d’ester en justice devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon ou tout autre juridiction qui s’avérerait compétente, afin que Mme [G], propriétaire du lot du copropriété numéro 32, soit condamnée, au besoin sous astreinte, à retirer son groupe climatiseur du balcon, installé sans autorisation préalable de la copropriété et modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, et à l’installer en toiture conformément à la décision d’assemblée du 07/04/2004,
- Résolution 47 : A la demande de Mme [G] : décision à prendre pour modifier la répartition du montant de la facture de l’entreprise SEV concernant la reprise de l’étanchéité au-dessus du garage de Mme [D], dont les fonds ont été appelés en charges communes générales, afin de diviser la somme des travaux en deux catégories de charges : l’une correspondant à des charges communes générales, d’un montant de 160,36
Euros TTC, pour le poste jardin, et l’autre correspondant à des charges annexe garages, d’un montant de 1 453,32 Euros TTC, pour le poste étanchéité (devis et facture SEV joints à la convocation).
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
DIRE et JUGER que Madame [G], en application de l’article 10-1, ne sera pas tenue de participer aux charges, dépens et condamnations résultant de la présente procédure.
CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de tous ses fins, demandes, moyens et conclusions.

Vu les conclusions en réponse notifiées sur le réseau privé virtuel avocat le 3/3/21 et reprises à l’audience par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” vers lesquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des demandes, prétentions et moyens,

Au visa de l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965 et vu la non opposition de Madame [G] au vote prévoyant un seul scrutateur à l’Assemblée Générale du 19 Avril 2019.

VU le vote conforme à la majorité exprimé par Madame [G] à la résolution N° 41 prévoyant de régulariser l’installation de son moteur de régularisation,

VU l’Assemblée Générale du 7 Avril 2004 ayant autorisé le principe par chaque copropriétaire de fixer un groupe de climatisation en toiture pouvant être à l’appareil intérieur par le conduit de fumée,

VU le percement sans autorisation préalable par Madame [G] de la façade de la copropriété [Adresse 4],
DECLARER irrecevable la demande d’annulation par Madame [G] de la résolution du vote d’un scrutateur et de la résolution N° 41,
DIRE ET JUGER que l’Assemblée Générale du 19 Avril 2019 n’a commis aucun abus de majorité.
DIRE ET JUGER que la convocation à l’Assemblée Générale du 19 Avril 2019 a été adressée aux copropriétaires dans le 1er trimestre de l’année 2019 conformément au règlement de copropriété.
EN CONSEQUENCE,
DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes fins et conclusions.
CONDAMNER Madame [G] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 août 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dès lors que le règlement de copropriété prévoit la désignation de scrutateurs, la clause doit être observée sous peine d’annulation de cette assemblée indépendamment de l’existence d’un grief (Cass. 3ème civ., 11 oct 2005, n° 04-16.894; Cass. 3ème civ., 22 novembre 2006, n°05-19.042).

Si le réglement de copropriété prévoit l’existence de deux scrutateurs, on ne peut s’en exonérer qu’à défaut de candidat aux fonctions de second scrutateur (Cass.3ème civ., 30 septembre 2015, n° 14-19.858 ; Cass.3ème civ., 12 avril 2018, n° 16-28.651)

Un copropriétaire ne peut pas, alors même que l’intégralité de l’assemblée générale pourrait être affectée de nullité, solliciter l’annulation des résolutions auxquelles il n’aurait pas été opposant ou défaillant.

En l’occurrence, conformément au libellé du réglement de copropriété (art. 23), la date à retenir pour apprécier la conformité audit réglement est celle de la convocation et non celle de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’est pas contesté que Mme [G] a reçu la convocation dont s’agit le 31 mars 2019 pour la tenue de ladite assemblée générale le 19 avril suivant.

Il s’ensuit que la convocation a bien été délivrée dans le courant du dernier trimestre comme le prescrit le réglement de copropriété, le moyen tiré de la nullité des délibérations attaquées du fait du non-respect de la période de convocation sera rejeté.

Il est constant que le réglement de copropriété qui nous occupe prévoit en son article 24 que lors de chaque tenue de l’assemblée générale, “il est formé un bureau de deux scrutateurs et d’un secrétaire”. Il est constant qu’un seul scrutateur a été élu dans le bureau de l’assemblée générale du 19 avril 2019 en ces termes “02 Election du scrutateur de séance - Article 24".

Dans le procès-verbal, il n’est nullement fait référence à un vote pour un second scrutateur ou bien l’impossibilité de pouvoir pourvoir à cette fonction faute de candidat. Le libellé de la deuxième résolution de ce procès-verbal fait accroire faussement que le bureau est valablement constitué avec un seul scrutateur contrairement aux prescriptions du réglement de copropriété.

Il s’ensuit que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été mis en mesure de s’exprimer sur ce défaut de second scrutateur, ce qui entâche de nullité l’ensemble des résolutions votées lors de cette assemblée générale.

On ne saurait objecter à Mme [G] qu’elle n’est pas habile à solliciter l’annulation de la résolution n° 41 étant donné qu’elle n’a pas été opposant à icelle, puisque la sincérité du scrutin est sujette à caution du fait du défaut de présence d’un second scrutateur. Par surcroît, on ne comprend pas pourquoi Mme [G] aurait voté contre le fait d’installer un groupe climatisateur sur le balcon de son appartement alors même que ledit groupe était déjà installé, qu’elle tenait et tient toujours à disposer de cet élément et, qui pis est, que la présence de ce groupe de climatisation constituait la principale pomme de discorde entre les parties.

L’incongruité de ce vote ne peut s’expliquer que par la non-conformité des organes chargés du comptage et de la sincérité des votes.

En conséquence, les résolutions n° 41, 42 et 47 seront annulées sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens.

Pour le surplus, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] partie perdante sera tenue aux dépens et il est inéquitable de laisser supporter à la demanderesse les frais qu’elle a dû engager et non compris dans les dépens. Aussi, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sera condamné à payer 3000 euros à Madame [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la solution du litige, il ne sera pas fait droit à la demande de ce chef formulée par le défendeur au principal.

Conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 modifiée, Madame [G] ne sera pas tenue de participer aux charges et dépens résultant de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS