CA Rennes, 7 mai 2025, RG 22/04006

5ème Chambre

ARRÊT N°- 126

N° RG 22/04006 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S4QI

(Réf 1ère instance : 16/05092)

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE

C/

Me [J] [U]

Me [L] [D]

S.A.S. HORIZON

S.A. BNP PARIBAS

S.E.L.A.R.L. [G] [N]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mars 2025

ARRÊT :

par défaut prononcé publiquement le 07 Mai 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE anciennement dénommée HSBC France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS (75000) sous le numéro 775 670 284, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège aux droits de laquelle vient la société HOIST FRANCE AB

[Adresse 8]

[Localité 15]

La société HOIST FRANCE AB dont le siège social est situé [Adresse 18] (SUEDE) ayant une succursale en France à

MARC EN BAREUIL(59700)

[Adresse 5]

INTERVENANTE VOLONTAIRE PAR CONCLUSIONS DU 18.02.2025

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Alexandre CORNET de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Maître [J] [U]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représenté par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Maître [L] [D]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. HORIZON Société par Actions Simplifiée au capital de 900.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES sous le numéro 950 082 180, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Séverine FERRE-GUITTENY de la SELARL AXLO, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par Me Joachim D'AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D'AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.E.L.A.R.L. [G] [N] SELARL immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°511 360 190, prise en la personne de Maître [N], ès-qualités de liquidateur de la Société GLOBALVISTA, dont le siège est sis [Adresse 3],ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l'acte à l'étude d'huissier, n'ayant pas constitué avocat

[Adresse 12]

[Localité 9]

Par acte du 21 décembre 2007, au rapport de Me [J] [U], notaire à [Localité 23] avec la participation de Me [L] [D], notaire à [Localité 24], la société Horizon, dont l'objet est l'acquisition, la vente, la location, l'entretien et la rénovation de biens immobiliers, consentait à la société Global vista un bail, dénommé 'bail à construction', dans lequel le bailleur 'donne bail à construction' sur une parcelle de terrain située sur la commune de [Adresse 16] [Localité 21][Adresse 1], cadastrée section AP N°[Cadastre 2] et N° l072, et ce pour une durée de 21 ans.

Ce bail précise que le preneur s'engage à construire sur le terrain loué d'environ 3 300 m², 'un bâtiment à usage commercial, comprenant un centre de soins esthétiques en plain pied avec une partie étage', incluant un restaurant, et que les constructions resteraient la propriété du preneur et de ses ayants cause pendant le bail, retournant dans le patrimoine du bailleur à l'expiration de celui-ci.

Pour financer les constructions, la société Global vista a obtenu un certain nombre de prêts des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas.

Ainsi, par acte de Me [L] [D] du 30 juillet 2008, la société HSBC continental Europe lui consentait un prêt de 426 000 euros, assorti d'un taux d'intérêt nominal de 5,19%, remboursable sur 10 ans. En garantie la société Global vista affectait hypothécairement les constructions à édifier par elle. La société Horizon intervenait à l'acte pour accepter l'affectation hypothécaire.

Par acte reçu par Me [L] [D] le même jour, la société BNP Paribas consentait à la société Global Vista un prêt de 426 792 euros au taux 4,65% remboursable sur 10 ans. Il était prévu les mêmes garanties. L'article 2 du contrat de prêt prévoit que les fonds prêtés seraient exclusivement affectés à la construction d'un bien immobilier à usage professionnel sur le terrain situé dans la zone commerciale - Pôle Sud à [Localité 17], objet du bail conclu entre les sociétés Horizon et Global vista, outre une hypothèque de premier rang portant exclusivement sur la construction souscrite en garantie.

Deux autres prêts, garantis par un nantissement de fonds de commerce, étaient ensuite souscrits auprès des sociétés HSBC continental Europe et de BNP Paribas chacun de 125 000 euros sur 7 ans au taux 5,42%, en date du 17 avril 2009. La société Horizon a indiqué n'avoir pas été tenue informée de la souscription de ces prêts.

Puis d'autres prêts hypothécaires étaient accordés le 25 mai 2010 par les sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas pour renflouer la trésorerie de la société Global Vista, alors que celle-ci était en cessation des paiements depuis le 17 septembre 2009 : un prêt de la société HSBC continental Europe de 97 800 euros sur 15 ans au taux 5,06% et un autre de 28 700 euros sur 7 ans au taux 5,07%, outre un prêt de la société BNP Paribas de 97 800 euros sur 15 ans au taux 5,06% et un autre de 28 700 euros sur 7 ans au taux 5,07%.

Pour ces quatre prêts, par procuration, la société Horizon, acceptait 'l'affectation hypothécaire' sur le droit réel du preneur.

Aux termes d'un jugement d'ouverture du tribunal de commerce de Nantes rendu le 16 mars 2011, la société Global vista était placée en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée provisoirement au 17 septembre 2009.

La société HSBC continental Europe a déclaré sa créance au passif de la société Global vista le 4 avril 2011 pour un montant total de 587 399,20 euros à titre privilégié.

Le solde du compte courant de la société Global vista était à cette date débiteur de 77 431,24 euros.

La société BNP Paribas produisait et était admise à titre privilégié au passif de la société Global vista pour les montants de 385 343,19 euros au titre du prêt du 30 juillet 2008, de 28 810,02 euros et de 98 125,65 euros au titre des prêts du 25 mai 2010, soit un total de 512 368,86 euros.

Par jugement en date du 25 juillet 2012, le tribunal de commerce de Nantes a prononcé la liquidation judiciaire de la société Global vista.

Aux termes d'un jugement en date du 28 septembre 2012, un plan de cession du fonds de commerce était adopté au profit de la société Envogue, pour la somme de 32 000 euros, avec reprise de certains financements seulement, soit les prêts des sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe du 30 juillet 2008 de 426 792 euros et 426 000 euros et ceux de 125 000 euros du 17 avril 2009.

En vertu de l'article L 642-12 du code de commerce, les établissements bancaires ont renoncé à la reprise par la société Envogue des 4 prêts des sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe, garantis par une hypothèque sur les constructions, en date du 25 mai 2010.

Le projet de reprise n'a pas été mené à son terme, car le 18 septembre 2013, la société Envogue a elle-même été placée en liquidation judiciaire, puis a fait l'objet d'une radiation d'office consécutive à la clôture de procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif suite à un jugement du 19 février 2015.

La société Global vista a, quant à elle, fait l'objet d'un jugement de clôture pour insuffisance d'actif en date du 18 janvier 2018, entraînant sa radiation d'office.

La défaillance de la société Global vista pour rembourser ses prêts et l'échec de la cession ont conduit les établissements de crédit à agir à l'encontre de la société Horizon. Celle-ci a ainsi été mise en demeure par la société BNP Paribas de payer la somme de 529 191,06 euros le 27 octobre 2014, et par la société HSBC continental Europe de payer la somme de 728 366,26 euros le 1er février 2015.

La société HSBC continental Europe a été autorisée, par ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes en date du 5 octobre 2015, à procéder à une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur vingt constructions et leurs terrains, situés dans cinq communes de Loire-Atlantique, dont est propriétaire la société Horizon.

Le dépôt d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire a été dénoncé par la société HSBC continental Europe le 9 novembre 2015.

La société Horizon a souligné que les biens immobiliers en question présentaient une valeur vénale nettement supérieure à la somme totale restant due au titre des prêts souscrits par la société Global Vista, d'un montant de 728 366,26 euros.

Elle a fait citer la société HSBC continental Europe à comparaître devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes. Par jugement rendu le 14 novembre 2016 assorti de plein droit de l'exécution provisoire, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nantes a, notamment ordonné la rétractation de l'ordonnance du 5 octobre 2015 et ordonné en conséquence, aux frais de la société HSBC continental Europe, la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 5 novembre 2015 sur les immeubles appartenant à la société Horizon.

La société HSBC continental Europe a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt rendu le 2 mars 2018, la cour d'appel de Rennes a confirmé la décision, en ce qu'elle a ordonné la mainlevée des mesures conservatoires autorisées par ordonnance du 5 octobre 2015.

Par ordonnance du 22 octobre 2014, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Global vista autorisait le mandataire liquidateur à notifier à la société Horizon la résiliation du bail à construction, qui prenait effet au jour de la notification soit le 5 novembre 2014.

Les sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas mettaient en demeure la société Horizon de rembourser les emprunts en cours.

Par exploit du 6 novembre 2015, la société HSBC continental Europe assignait la société Horizon devant le tribunal de commerce de Nantes.

Par exploit du 22 mars 2016, la société BNP Paribas assignait également la société Horizon devant le tribunal de commerce de Nantes.

Par exploit en date du 11 juillet 2016, la société Horizon assignait pour sa part devant le tribunal de grande instance de Nantes la société HSBC continental Europe, la société BNP Paribas, Mme [G] [N], ès-qualités de liquidateur de la société Global vista, MM. [J] [U] et [L] [D], notaires, aux fins à titre principal, de demander la requalification du bail conclu entre elle et la société Global vista.

Par jugement en date du 15 décembre 2016, le tribunal de commerce de Nantes accueillait une exception de connexité et renvoyait l'instance engagée par la société BNP Paribas devant le tribunal de grande instance.

Par jugement en date du 16 janvier 2017, il ordonnait un sursis à statuer sur les demandes de la société HSBC continental Europe dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance sur la qualification du bail contesté.

Les procédures ont été jointes devant le tribunal judiciaire de Nantes par ordonnance du juge de la mise en état du 1er juin 2017.

Par jugement en date du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- débouté la société Horizon de ses demandes tendant à la requalification du bail du 21 décembre 2007, à la nullité des dispositions de la clause relative à la défaillance du preneur à bail dans le remboursement de ses emprunts et à la nullité des inscriptions d'hypothèques régularisées par la société Global Vista au profit des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas,

- déclaré éteintes toutes les hypothèques constituées par la société Global Vista au profit des sociétés HSBC continental Europe et BNP Paribas, compte tenu de l'absence d'existence légale de la société Global Vista, des effets du jugement de clôture pour insuffisance d'actif et de la résiliation unilatérale par le liquidateur du bail à construction, entraînant la disparition du lien d'obligations personnelles dont l'hypothèque est l'accessoire,

- ordonné la radiation et la mainlevée des dites hypothèques,

- débouté les sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la société Horizon, ainsi que celle-ci de ses demandes subsidiaires subséquentes,

- débouté les sociétés Horizon, BNP Paribas et HSBC continental Europe

de leurs demandes formées à l'encontre de M. [J] [U] et de M. [L] [D],

- condamné in solidum la société BNP Paribas et la société HSBC continental Europe, anciennement dénommée HSBC France, à payer à Ia société Horizon la somme de 35 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les sociétés Horizon, BNP Paribas et HSBC continental Europe à verser à M. [J] [U] et à M. [L] [D] chacun la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les sociétés BNP Paribas et HSBC continental Europe à payer les entiers dépens de l'instance, dont recouvrement notamment au profit de M. Didier Rousseau, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, complémentaires ou contraires.

Le 27 juin 2022, la société HSBC continental Europe a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de dernières écritures notifiées le 10 mars 2025, la société HSBC continental Europe et la société Hoist France AB, intervenant volontairement, demandent à la cour de :

- infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a :

* déclaré éteintes toutes les hypothèques constituées par la société Global vista au profit de la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France), compte tenu de l'absence d'existence légale de la société Global vista, des effets du jugement de clôture pour insuffisance d'actif et de la résiliation unilatérale par le liquidateur du bail à construction,

entraînant la disparition du lien d'obligations personnelles dont l'hypothèque est l'accessoire,

* ordonné la radiation et la mainlevée des dites hypothèques,

* n'a pas débouté la société Horizon de ses demandes à l'encontre de la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France),

* débouté la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société Horizon, de M. [J] [U] et de M. [L] [D],

* n'a pas condamné la société Horizon à payer à la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) la somme de 728 366,26 euros, outre intérêts au taux légal, au titre des emprunts souscrits par la société Global Vista,

* à défaut, n'a pas condamné M. [J] [U] et M. [L] [D] à payer à la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France), à titre de dommages et intérêts, la somme de 728 366,26 euros,

* condamné in solidum la société HSBC continental Europe anciennement dénommée HSBC France avec la société BNP Paribas, à payer à la société Horizon la somme de 35 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) avec les sociétés Horizon et BNP Paribas à verser à M. [J] [U] et à M. [L] [D] chacun la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la société HSBC continental Europe (anciennement dénommée HSBC France) avec la société BNP Paribas à payer les entiers dépens de l'instance,

* n'a pas condamné la société Horizon à payer à la société HSBC continental Europe la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau :

- juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société Hoist finance AB à l'instance,

- juger recevables et bien fondées les prétentions de la société Hoist finance AB à l'encontre de la société Horizon,

- juger que le désistement implicite d'instance ne se présume pas et doit résulter d'une volonté non équivoque,

- juger que la société HSBC continental Europe a expressément déclaré dans le cadre de la présente procédure qu'elle n'entend pas se désister de son instance introduite devant le tribunal de commerce de Nantes,

- débouter la société Horizon de ses demandes,

- condamner la société Horizon à payer à la société Hoist finance AB la somme de 728 366, 26 euros, outre intérêts au taux légal, au titre des emprunts souscrits par la société Global Vista,

- juger que la clause stipulée au contrat de bail à construction conclu le 21 décembre 2007 rédigée en ces termes :

« En cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts,

le bailleur aura la faculté à son choix : - soit de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail ; - soit d'autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au preneur dans les droits et obligations résultant du bail ».

est parfaitement valable et n'encourt pas la nullité,

- juger que le contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 relève bien de la

qualification de bail à construction et n'encourt donc pas requalification en bail ordinaire,

- rejeter, purement et simplement, l'ensemble des prétentions de la société Horizon,

- à défaut, juger que M. [J] [U] et M. [L] [D] engagent leur responsabilité en qualité de rédacteurs du bail à construction,

- condamner M. [J] [U] et M. [L] [D] à payer à la société Hoist finances AB, à titre de dommages et intérêts, la somme de 728 366, 26 euros,

En tout état de cause :

- condamner la société Horizon à payer à la société Hoist finance AB la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens et ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, la société Horizon demande à la cour de :

À titre liminaire :

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formulées par la société Hoist finance AB à son encontre et l'en débouter,

- constater que la société HSBC continental Europe ne formule aucune demande son encontre dans ses conclusions récapitulatives,

- I. rejeter, en tant que de besoin, l'appel principal de la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, et confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté au fond la société HSBC continental Europe de ses demandes à son encontre, déclaré éteintes les hypothèques constituées par la société Global vista au profit de HSBC continental Europe et ordonné la radiation et la mainlevée desdites hypothèques,

- débouter la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de l'ensemble de ses demandes en cause d'appel,

- II. La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

* II.1 infirmer le jugement entrepris, pour violation des articles 2224 et 2241 du code civil en ce qu'il a fait courir le point de départ du délai de prescription de l'action de HSBC continental Europe à son égard à compter de l'ordonnance de résiliation du bail à construction du 22 octobre 2014,

En conséquence,

* déclarer irrecevables les demandes de la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, tendant à sa condamnation, au titre de sa responsabilité délictuelle, à reprendre les engagements bancaires de la société Global vista pour être couvertes par la prescription,

* II.2 infirmer le jugement en ce qu'il a écarté la nullité, ou à tout le moins le caractère non écrit ou inexistant, de la clause relative à la défaillance du preneur à bail dans le remboursement de ses emprunts,

En conséquence,

* juger que la clause stipulée au contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 entre elle, bailleresse et la société Global vista, locataire, et rédigée en ces termes :

« - conséquences de la défaillance du preneur dans le remboursement de ses

emprunts : conformément à l'article 13-II-3° de la loi du 5 janvier 1988 sus visées, seuls les créanciers hypothécaires du preneur, préalablement agrées par le bailleur, dans les conditions ci-dessus, pourra exercer des mesures conservatoires ou des mesures d'exécution sur les ouvrages objet du présent bail.

En cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts, le bailleur aura la faculté à son choix : - soit de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail, - soit d'autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au preneur dans les droits et obligations résultant du bail »,

porte atteinte à la libre cessibilité du droit réel procuré au preneur par les dispositions d'ordre public relative au bail à construction et est parfaitement inadaptée à l'opération juridique en présence, impliquant deux personnes privées, et a été rédigée au visa d'un texte abrogé au moment de la conclusion du contrat de bail, outre l'atteinte portée au droit de propriété et au droit des procédures collectives,

* prononcer la nullité ou, à tout le moins, déclarer non écrite ou inexistante la clause susvisée et juger qu'elle ne peut, d'aucune manière que ce soit, être substituée à la société Global vista dans la charge des emprunts de cette dernière auprès de HSBC continental Europe,

* II.3 infirmer le jugement en ce qu'il a refusé de prononcer la requalification du bail, et, de façon subséquente, la nullité des hypothèques en ce qu'elles portent sur un droit insusceptible d'être grevé,

* juger que le contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 ne relève pas de la qualification de bail à construction mais de celle de bail commercial, ou, à défaut, d'un bail de droit commun ne conférant pas au preneur un droit réel susceptible d'être grevé d'hypothèque,

* requalifier le contrat de bail conclu le 21 décembre 2007 en bail commercial, ou, à défaut, en bail de droit commun ne conférant pas au preneur un droit réel susceptible d'être grevé d'hypothèque,

* Subséquemment, prononcer la nullité des hypothèques souscrites par la société Global vista en garantie des prêts souscrits auprès de la société HSBC continental Europe :

- inscription d'hypothèque conventionnelle sur les constructions entre les sociétés HSBC continental Europe et Global vista en vertu d'un acte reçu par M. [L] [D] du 30 juillet 2008 pour sûreté de la somme de 426 000 euros, accessoires 85 200,40 euros, publié le 10 septembre 2008 Volume 2008V numéro 6137,

- inscription d'hypothèque conventionnelle sur les constructions entre les sociétés HSBC continental Europe et Global vista en vertu d'un acte reçu par M. [L] [D] le 25 mai 2010 pour sûreté de la somme de 97 800 euros, accessoires 19 560 euros publié le 18 juin 2010 Vol 2010V4384, bordereau rectificatif publié le 10 septembre 2010 Vol 2010V6714,

- inscription d'hypothèque conventionnelle sur les constructions entre les sociétés HSBC continental Europe et Global vista en vertu d'un acte reçu par M. [L] [D] le 25 mai 2010 pour sûreté de la somme de 28 700 euros, accessoires 5 740 euros publié le 18 juin 2010 Vol 2010V4385, bordereau rectificatif publié le 10 septembre 2010 Vol 2010V6715,

* débouter la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de ses demandes,

* II.4 infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société HSBC continental Europe pour abus du droit d'ester en justice et à l'encontre des notaires,

En conséquence,

* condamner in solidum la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, à lui régler une somme de 663 935 euros en réparation du préjudice subi (charges et absence de rentabilité locative) depuis 2014 jusqu'à ce jour et sauf à parfaire compte tenu de l'indisponibilité de son bien immobilier du fait de l'interprétation des clauses de construction faites par la société HSBC continental Europe, de ses procédures judiciaires abusives et du maintien illégitime des hypothèques,

* à titre subsidiaire, condamner in solidum la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, à lui régler une somme de 663 935 euros en réparation de la perte de chance d'avoir pu vendre ou relouer les locaux considérés du fait de l'interprétation des clauses de construction faites par la société HSBC continental Europe, de ses procédures judiciaires abusives et du maintien illégitime des hypothèques,

- III. À titre subsidiaire,

* III.1 À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour d'appel venait à considérer que les contrats sont bien interdépendants, prononcer la caducité des contrats des prêts suivants en raison de la résiliation du bail prononcée par le juge commissaire :

- contrat de prêt en date du 30 juillet 2008 entre la société HSBC continental Europe, prêteur, et la société Global vista, emprunteur,

- contrat de prêt de la somme de 125 000 avec nantissement sur le fonds de commerce entre la société HSBC continental Europe, prêteur, et la société Global vista, emprunteur,

* débouter la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de ses demandes,

* III.2 À titre subsidiaire sur la responsabilité des notaires :

* constater, dire et juger que M. [J] [U], notaire associé de la société [J] [U] [Localité 20] Bigeard et [M] [B], rédacteur du

bail conclu le 21 décembre 2007 entre elle et la société Global vista a manqué à son devoir de conseil et à celui de garantir l'efficacité de l'acte et, partant, a commis une faute,

* constater, dire et juger que M. [L] [D], notaire associé de la société [J] [Localité 22] [P], [A] [X], [L] [D], [T] [S] et [T] [F], rédacteur des prêts hypothécaires a manqué à son devoir de conseil et à celui de garantir l'efficacité de l'acte et, partant, a commis une faute,

* condamner M. [J] [U] et Maître [L] [D] à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société HSBC continental Europe, et le cas échéant de la société Hoist finance AB,

- IV. En tout état de cause,

* ordonner, le cas échéant, la compensation entre les différentes condamnations qui pourraient être prononcées,

* confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

* débouter la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* condamner in solidum la société HSBC continental Europe, M. [J] [U] et M. [L] [D], et le cas échéant de la société Hoist finance AB, à lui payer la somme de 20 000 euros au stade de l'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont recouvrement au profit de Mme Séverine Ferre-Guitteny, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 10 mars 2025, MM. [J] [U] et [L] [D], notaires, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 23 juin 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter la société Horizon de ses demandes tendant à la requalification du bail du 21 décembre 2007, à la nullité des dispositions de la clause relative à la défaillance du preneur à bail dans le remboursement de ses emprunts et à la nullité des inscriptions d'hypothèques régularisées par la société Global vista au profit de la société HSBC continental Europe et de la société BNP Paribas,

- dans tous les cas, dire sans objet les demandes de la société Horizon à leur encontre,

- débouter la société Horizon de toutes ses demandes fins et conclusions à

leur encontre,

- constater que la société HSBC continental Europe ne formule plus demande contre eux,

- débouter la société Hoist finances AB de toutes ses demandes fins et conclusions à leur encontre,

- condamner la société Horizon et la société HSBC continental Europe à leur verser, chacun, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre de la procédure d'appel,

- condamner les mêmes en tous dépens, lesquels seront recouvrés par la société AB litis conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2022, la société BNP Paribas demande à la cour de :

- débouter M. [J] [U] et M. [L] [D] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

- débouter en tout état de cause toutes les parties de leurs demandes, fins et

conclusions dirigées à son encontre,

- condamner tout succombant aux entiers dépens d'appel en accordant le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à la société Acta juris.

La société [G] [N], ès-qualités de liquidateur de la société Global Vista n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à études, le 10 octobre 2022.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève que le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il déboute la société BNP Paribas de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société Horizon, et en ce qu'il rejette les demandes subsidiaires subséquentes de la société Horizon.

- sur l'intervention volontaire de la société Hoist finance AB

Au visa de l'article 554 du code de procédure civile, la société Hoist finance AB intervient volontairement en cause d'appel.

Elle fait valoir que la société HSBC lui a cédé les créances qu'elle détenait sur la société Global vista, dont l'obligation de reprise par la société Horizon, objet de l'instance.

Elle indique qu'elle est donc désormais créancière de la société Global vista et qu'elle souhaite se prévaloir de la clause contractuelle obligeant la société Horizon à se substituer à celle-ci, et considère justifier ainsi d'un intérêt à agir.

Elle rappelle qu'elle n'était ni partie ni représentée en première instance.

Elle soutient que le lien suffisant entre son intervention et les prétentions est établi, puisque sa prétention est la prétention principale de la société HSBC depuis le début du litige.

Elle observe que la signification de la cession de créance prévue par l'article 1690 du code civil n'est pas applicable à la présente créance, qu'elle a notifié sa créance par voie de conclusions, ce qui suffit et respecte les conditions de l'article 1324 du code civil. Enfin, elle estime qu'il ne peut être soutenu ni que son intervention est déloyale en raison de sa tardiveté, alors que la société Horizon a adressé de nouvelles conclusions un an après celles de la société HSBC, ce qui a contraint les appelantes à conclure de nouveau, ni que la cession de créance invoquée est sans objet, puisque seule la cour d'appel pourra apprécier la réalité des créances cédées.

La société Horizon soutient que la société Hoist finance AB qui intervient pour la première fois par voie de conclusions notifiées le 18 février 2025, n'a pas qualité pour agir contre elle. Elle note qu'elle se prévaut d'une cession d'une créance en date du 29 juillet 2024 et que sa démarche est tardive. Elle estime cette démarche déloyale, ne lui permettant pas de répondre de manière circonstanciée.

Elle considère que les créances cédées (en l'occurence les prêts) sont éteintes par suite de la liquidation judiciaire de la société Global Vista.

Elle estime que faute d'avoir respecté les formalités des articles 1324 et/ou 1690 du code civil, cette cession ne lui est pas opposable, et qu'une notification de cette cession par voie de conclusions dans le cadre de cette procédure, ne peut suffire. Sur ce point, elle indique que le mandat de son conseil est un mandat ad litem, limité au seul contentieux, son conseil ne disposant pas du pouvoir de représentation de sa cliente pour une telle notification, qu'il n'y a pas identité de débiteurs, et qu'il n'y a pas eu notification de créance au débiteur la société Global vista.

Elle indique qu'en outre, cette cession de créance est dépourvue d'objet, au regard de l'extinction des créances de prêts, telle que rappelée, et qu'aucune créance au titre d'une prétendue violation d'une faculté stipulée au bail à construction ne peut avoir été cédée.

L'article 554 du code de procédure civile dispose :

Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Peuvent ainsi intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, à condition que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. (Civ. 2e, 15 janv. 2004, n° 02-10.745).

En l'espèce, la société Hoist Finance AB n'était pas partie en première instance.

Il est justifié par les parties appelantes de l'existence d'une cession de 2 038 créances en date du 29 juillet 2024 par la société HSBC continental Europe au profit de la société Hoist finance AB concernant notamment :

- un contrat de prêt 102345R364301 souscrit par Global vista (correspondant au prêt de 426 000 euros)

- un contrat de prêt 102345R364201 souscrit par Global vista (correspondant au prêt de 125 000 euros).

Les sociétés appelantes ont notifié l'existence de cette cession à la société Horizon pour la première fois par voie de conclusions le 18 février 2025.

À compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, les cessions de créance relèvent des articles 1321 et suivants du code civil, qui ne soumettent plus l'opposabilité au débiteur à l'exigence d'une signification, mais à un consentement anticipé, une notification ou une prise d'acte (article 1324), tout en faisant de la rédaction d'un écrit une condition de validité de la cession (article 1322).

La cour déclare opposable à la société Horizon la notification de la cession de créance, le mandat donné à son conseil étant indifférent, la société Horizon ne contestant pas avoir ainsi connaissance de cette cession.

L'intervention de la société Hoist finance AB au regard de cette cession n'est pas tardive, étant faite 7 mois après celle-ci et formalisée utilement après conclusions de la société Horizon intervenue entre temps le 8 janvier 2025.

Elle n'est pas déloyale, la société Horizon ayant eu le temps de conclure en réplique.

Cette intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, puisque reprenant pour le compte de la société Hoist finance AB les prétentions initiales de la société HSBC continental Europe.

La société Hoist Finance AB se prévaut d'une obligation contractuelle de la société Horizon de se substituer à la société Global vista dans le remboursement de ses emprunts. Il appartient au juge d'apprécier le bien fondé de sa demande de condamnation fondée sur la responsabilité délictuelle de la société Horizon. Il ne peut donc être prétendu que la cession de créance portant sur les prêts contractés par la société Global vista est sans objet du seul fait de la liquidation judiciaire de cette dernière.

L'intervention volontaire de la société Hoist Finance B est donc jugée recevable.

- sur l'irrecevabilité des demandes en raison de la prescription

La société Horizon forme appel incident sur ce point et demande à la cour de dire irrecevables les demandes de condamnation à son encontre formées par les appelantes.

Elle rappelle qu'est recherchée sa responsabilité délictuelle en raison d'un manquement de sa part à ses obligations contractuelles souscrites dans le bail conclu avec la société Global vista.

Elle souligne qu'elle n'est pas caution de la société Global vista et qu'il n'existe aucun engagement de sa part à l'égard de la société HSBC, organisme prêteur.

La demande formée contre elle reposant sur une prétendue violation de la clause de défaillance, elle note que le fait générateur de sa responsabilité délictuelle consisterait dans le fait d'avoir omis d'exercer sa faculté de choisir entre substitution au preneur et cession de bail en cas de défaillance du preneur dans le remboursement de ses emprunts.

Elle indique que la banque ne l'a pas mise en demeure de réaliser ce choix, que la date de cessation des paiements de la société Global vista a été fixée au 17 décembre 2009, de sorte que le défaut de remboursement est antérieur à cette date.

Elle soutient qu'il appartenait au prêteur de faire preuve de diligence et de solliciter la société Horizon dans un délai raisonnable, que non seulement, elle n'a engagé aucune démarche envers elle, mais a accordé de nouveaux crédits à la société Global Vista en avril 2010.

Elle considère que le point de départ de la prescription de son action est au plus tard le 17 décembre 2009, conteste qu'il puisse s'agir du 22 octobre 2014, date de l'ordonnance du juge commissaire décidant de la résiliation du bail à construction ou de la date de la liquidation judiciaire du preneur. Selon elle, la banque est prescrite en son action depuis le 17 décembre 2014. L'action en responsabilité délictuelle engagée par la société HSBC ayant été entreprise le 6 novembre 2015, elle demande de constater que la société HSBC et le cas échéant la société Hoist finance AB sont irrecevables en leur action.

La société HSBC continental Europe et la société Hoist finance AB s'opposent à cette analyse qu'elles considèrent erronée.

Elles rappellent que le point de départ de l'action ne peut être le 17 décembre 2009, puisqu'à cette date la société HSBC ignorait totalement l'existence de l'état de cessation des paiements, observant notamment que le jugement de redressement judiciaire, qui fixe cette date, est du 16 mars 2011. Elle ajoute que le premier impayé dans le remboursement des emprunts n'annonce pas nécessairement un état de cessation des paiements.

Elles font valoir que la clause du bail litigieuse laissait deux alternatives au bailleur : soit trouver un repreneur, soit se substituer au preneur dans le remboursement des emprunts. Elles notent que la première voie a été recherchée en vain par le bailleur.

Pour elles, le point de départ de la prescription de l'action est le 22 octobre 2014, date de résiliation du bail par le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Global vista.

Elles relèvent que s'il était considéré que ce point de départ est le jour de la liquidation judiciaire, soit le 25 juillet 2012, elles ne sont pas prescrites en leur demande dirigée contre la société Horizon.

L'action engagée contre la société Horizon est une action en responsabilité délictuelle fondée sur l'article 1382 du code civil devenu article 1240 du même code. Pour prétendre à une faute de la société Horizon, l'établissement bancaire invoque un non-respect de l'engagement contractuel de la société Horizon au terme d'une clause de défaillance du preneur.

L'article 2224 du code civil dispose :

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Le bail à construction signé entre la société Horizon et la société Global vista comporte en page 11 une clause ainsi libellée :

' Conséquences de la défaillance du PRENEUR dans le remboursement des emprunts : ( ...)

En cas de défaillance du PRENEUR dans le remboursement de ses emprunts, LE BAILLEUR aura la faculté à son choix :

- soit de se substituer au PRENEUR dans la charge de ses emprunts en résiliant ou en modifiant le bail,

- soit d'autoriser la cession du présent bail à une personne agréée par elle qui sera subrogée au PRENEUR dans les droits et obligations résultant du bail.'

Les appelantes considèrent que la société Horizon avait un engagement contractuel de se substituer au preneur et qu'elle a failli dans cet engagement.

Il est acquis que :

- le 16 mars 2011, la société Global vista a été placée en redressement judiciaire,

- le 25 juillet 2012 elle a été placée en liquidation judiciaire, étant autorisée à poursuivre son activité pendant trois mois afin de permettre la cession,

- le 28 septembre 2012, le tribunal de commerce de Nantes a arrêté la cession de l'entreprise au profit de la société Envogue,

- par requête du 19 décembre 2013, le mandataire liquidateur a présenté au juge commissaire une requête en vue d'être autorisé à notifier au bailleur la résiliation du bail à construction, compte tenu de l'arrêt de l'activité de la société Global vista suite à la cession de l'entreprise en septembre 2012 et d'une procédure de liquidation judiciaire de la société Envogue, la cession n'ayant pu être régularisée,

- le 22 octobre 2014, le juge commissaire a constaté que les banques HSBC, BNP Paribas et la société Horizon ne s'opposaient pas à la résiliation du bail, et a autorisé la notification par les soins du liquidateur par LRAR, de la résiliation amiable du bail à construction.

Le point de départ de l'action engagée contre la société Horizon, fondée sur un non-respect de l'engagement de celle-ci correspond donc à la date à laquelle la société HSBC a eu connaissance de la défaillance alléguée du preneur et de ce que le bailleur devait ainsi, selon elle, se substituer au preneur dans les engagements du preneur.

La date de cessation de paiement ne peut constituer le point de départ de l'action, puisque connue en tout état de cause que par jugement du 16 mars 2011 qui fixe celle-ci.

Le premier juge a estimé que c'est, au plus tôt, à compter du 22 octobre 2014 que la société HSBC a eu connaissance des faits justifiant selon elle son action en responsabilité contre la société Horizon.

S'il devait être considéré que la société Horizon devait se substituer au preneur, au regard d'une absence possibilité de cession de bail, une telle substitution n'aurait pu intervenir qu'à compter de la date d'ouverture de la procédure collective.

Ayant agi contre cette dernière par acte introductif d'instance du 6 novembre 2015, la prescription de l'action ne peut être retenue. Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette cette exception.

- sur la demande de nullité de la clause de défaillance du preneur

La société Horizon renouvelle devant la cour sa demande, écartée par le tribunal, tendant à la nullité de cette clause. Elle demande de reconnaître à tout le moins son caractère non écrit ou inexistant.

Elle estime que cette clause :

- porte atteinte à la libre cessibilité du droit du réel procuré au preneur par les dispositions d'ordre public afférentes au bail à construction, en ce que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, élément fondamental du bail, et que la clause permet au bailleur de disposer de ce droit en reprenant les engagements du preneur à son compte ou en autorisant la cession à un tiers. Elle cite un arrêt de la [19] de cassation du 24 septembre 2014 qui considère qu'est nulle une clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur.

- est inadaptée à l'opération juridique, visant un texte abrogé, puisqu'elle vise l'article 13-III-3° de la loi du 5 janvier 1988 qui a été abrogé par la loi n° 96-142 du 21 février 1996 et est actuellement codifié à l'article L 1311-3 du code général des collectivités territoriales et qui a vocation à régir des situations d'occupation, par des personnes privées, du domaine public, confère aux personnes publiques des prérogatives exorbitantes de droit commun, dont la faculté de reprendre en régie directe l'ensemble des activités et ouvrages et devenir débiteur d'un organisme de crédit en résiliant ou modifiant le bail, mais qu'elles sont inapplicables au bail en l'espèce. Elle entend rappeler que le juge a le devoir de sanctionner des clauses abusives ou illicites ou procédant d'une erreur grossière.

- porte atteinte au droit des procédures collectives en ce que la résiliation unilatérale du bail par le bailleur prévue au bail n'entre pas dans le champ d'application des dispositions de l'article L 642-12 du code de commerce.

- peut constituer une novation par changement de débiteur, laquelle suppose l'existence d'une obligation préexistante, alors qu'à la date de conclusion du bail, la société Global vista n'avait pas encore conclu un prêt avec HSBC, de sorte que la société Horizon ne pouvait connaître les conditions de son obligation.

Elle objecte au moyen tiré de l'autorité de chose jugée d'une décision du juge commissaire, soulevé par les sociétés appelantes, que la décision invoquée n'a aucune portée décisoire, si ce n'est sur la résiliation de plein droit du bail, et qu'une telle interprétation a déjà été donnée par la cour d'appel de Rennes dans un arrêt du 2 mars 2018.

En réponse, les appelantes soutiennent que cette prétention est soulevée de mauvaise foi.

Elles relèvent qu'à l'origine, la validité de la clause n'était pas remise en cause et qu'elle n'a été soulevée qu'à titre subsidiaire pour fonder une exception de connexité, exception dont le tribunal de commerce a dit qu'elle était dilatoire.

Elles rappellent que devant le juge de l'exécution, la société Horizon n'a cessé d'affirmer que cette clause n'avait pas de caractère contraignant à son égard, de sorte qu'il ne peut être affirmé qu'elle porte atteinte à la libre cession de ses droits. En tout état de cause, seule la clause en ce qu'elle stipule une faculté d'autoriser la cession, pourrait être invoquée et non celle de se substituer au preneur dans la charge de ses emprunts.

Elles indiquent qu'au moment où la société Horizon devait se substituer à la société Global vista dans le remboursement des emprunts, l'obligation de cette dernière envers les banques existait bel et bien et qu'aucune nullité ne peut être encourue pour un prétendu défaut d'antériorité des contrats de prêts.

Elles invoquent l'autorité de chose jugée attachée à la décision du juge commissaire du 22 octobre 2014, qui retient que 'la société Horizon devra se substituer à la société Global vista'. Elles soutiennent que cette décision relève bien de la matière contentieuse du juge commissaire et que si la cour devait prononcer la nullité de la clause, elle méconnaîtrait la chose jugée.

Me [U] et Me [D] notaires, font valoir que la clause litigieuse ne fait pas obstacle aux droits du preneur de céder son bail. Ils indiquent que les dispositions relatives à la libre cession par le preneur de ses droits n'est sanctionnée que par une nullité relative que seul ce dernier est en droit d'invoquer et qu'il n'appartient pas au juge de se prononcer sur l'opportunité d'une disposition contractuelle, et aucune disposition légale ou réglementaire ne sanctionne l'inadaptabilité d'une clause par sa nullité.

La cour constate que par arrêt du 2 mars 2018, la cour d'appel de Rennes a jugé que :

- l'ordonnance rendue par le juge-commissaire le 22 octobre 2014 a été rendue sur requête du mandataire liquidateur de la société Global vista aux fins de résiliation du bail à construction dont cette société bénéficiait,

- l'ordonnance est exclusivement motivée par le constat de l'absence d'opposition des parties intéressées, à savoir le bailleur et le preneur ainsi que la SA HSBC France et la BNP Paribas en leur qualité de créanciers hypothécaires, sur la demande de résiliation du bail,

- dans le dispositif de l'ordonnance, il est précisé que 'les hypothèques inscrites sur l'immeuble au bénéfice de la SA HSBC France et la BNP Paribas ne pourront s'éteindre par l'effet de la résiliation du bail' et que 'la société Horizon devra se substituer à la société Global vista',

- cependant, il ne ressort d'aucun élément que le juge-commissaire ait par cette ordonnance tranché une contestation portée devant lui sur la question de la substitution du preneur puisque l'ordonnance a été motivée par le simple constat de l'absence d'opposition des parties à la demande de résiliation formée par le mandataire à l'exclusion de toute autre demande, l'ordonnance ne faisant référence à aucune autre demande que les parties auraient pu formuler par des écritures ou oralement relativement aux conséquences de la résiliation du bail, il n'apparaît pas que cette ordonnance ait autorité de la chose jugée relativement aux conséquences de la résiliati