CA Chambery, 7 mai 2025, RG 24/00265

N° Minute : 2C25/187

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Mercredi 07 Mai 2025

N° RG 24/00265 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HNRP

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 02 Février 2024, RG 1123000191

Appelant

M. [L] [E]

né le 16 Janvier 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Lisa LEGRAND, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-001455 du 06/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

ASSOCIATION SAVOYARDE D'ACCUEIL ET DE SECOURS DE SOUTIEN ET D'AIDE ET D'ORIENTATION LA SASSON dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Christelle GRENECHE, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 18 février 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 mars 2013, M. [V] [G] a donné à bail à l'association la Sasson, un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 589,85 euros.

Par contrat du 4 novembre 2015, l'association la Sasson a donné le-dit logement en sous-location à M. [L] [E].

Se prévalant de loyers impayés de la part de son locataire, l'association la Sasson lui a fait signifier par acte du 28 mars 2023 un commandement d'avoir à payer les loyers et charges dues.

Faute de paiement spontané, par acte du 20 juin 2023, l'association la Sasson a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry afin notamment qu'il prononce la résiliation du contrat d'hébergement aux torts exclusifs de M. [E], ordonne son expulsion et le condamne au paiement de l'arriéré locatif.

Par jugement contradictoire du 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

déclaré irrecevable l'action de l'association la Sasson en paiement des loyers antérieurs au mois de juin 2018 en raison de la prescription,

prononcé la résiliation du contrat conclu le 4 novembre 2015 entre l'association la Sasson et M. [E] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à compter du 1er octobre 2023,

en conséquence, ordonné à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu'à défaut pour M. [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association la Sasson pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant ave le concours d'un serrurier et de la force publique,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le contrat conclu le 4 novembre 2015 entre l'association la Sasson et M. [E] avait continué,

condamné M. [E] à payer à l'association la Sasson la somme de 13 103,70 euros au titre des loyers comprenant le mois de septembre 2023 outre les indemnités d'occupation dues à compter du 1er octobre 2023 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

autorisé M. [E] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 545 euros chacun et une 24ème mensualité qui désolera la dette en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement, à défaut de quoi la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

débouté l'association la Sasson de sa demande en paiement d'une indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par M. [E] en vue du prononcé d'une expertise,

dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 22 février 2024, M. [E] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 16 juillet 2024, Madame la Première Présidente de la cour d'appel a débouté M. [E] de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [E] demande à la cour de :

- dire et juger recevable et bien fondé son appel,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

prononcé la résiliation du contrat conclu le 4 novembre 2015 entre l'association la Sasson et M. [E] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à compter du 1er octobre 2023,

en conséquence, ordonné à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu'à défaut pour M. [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association la Sasson pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant ave le concours d'un serrurier et de la force publique,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusque'au départ effectif des lieux au montant des loyers, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le contrat conclu le 4 novembre 2015 entre l'association la Sasson et M. [E] avait continué,

condamné M. [E] à payer à l'association la Sasson la somme de 13 103,70 euros au titre des loyers comprenant le mois de septembre 2023 outre les indemnités d'occupation dues à compter du 1er octobre 2023 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

autorisé M. [E] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 545 euros chacun et une 24ème mensualité qui désolera la dette en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque moi et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du jugement, à défaut de quoi la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamné M. [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par M. [E] en vue du prononcé d'une expertise,

dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Statuant à nouveau,

- ordonner une expertise, confiée à tel expert qu'il plaira, avec les missions habituelles en la matière et notamment aux fins de constater les désordres allégués, dire si ces derniers entraînent une indécence du logement, fixer le préjudice de jouissance entraîné par l'indécence et établir un compte entre les parties tenant compte du taux d'indécence,

- surseoir à statuer pour le reste des demandes,

Si par extraordinaire la cour ne devait pas faire droit à la demande d'expertise avant dire droit,

- dire et juger que la créance de l'association la Sasson est prescrite pour la période du mois d'octobre 2015 au 28 juin 2020,

En conséquence,

- débouter l'association la Sasson de sa demande de condamnation pour lesdites périodes,

Si la cour devait considérer que le contrat d'hébergement était soumis au régime commun de la prescription,

- dire et juger que les périodes du mois d'octobre 2015 au 28 juin 2018 sont prescrites et juger qu'au demeurant, il est à jour de ses loyers au mois de janvier 2019,

En conséquence,

- débouter l'association la Sasson de sa demande de condamnation pour lesdites périodes,

En tout état de cause,

- dire et juger que les sommes perçues par l'association la Sasson au titre des allocations logement versées pour lui devront être déduites de la somme due par ce dernier,

- dire et juger qu'il a subi un préjudice de jouissance,

En conséquence,

- condamner l'association la Sasson au paiement d'une indemnité évaluée à 50% du loyer qu'il doit, soit à la somme de 294,93 euros par mois, à titre principal à compter du 4 novembre 2015, à titre subsidiaire, à compter du 1er juin 2019, jusqu'au 1er août 2024,

- établir un compte entre les parties et opérer les compensations nécessaires,

- lui accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans et à tout le moins dans la limite de 2 ans en sus du loyer courant, avec la possibilité de se maintenir dans les lieux,

- dire et juger n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que chaque partie conservera ses dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l'association la Sasson demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

déclaré irrecevable l'action de l'association la Sasson en paiement des loyers antérieurs au mois de juin 2018 en raison de la prescription,

prononcé la résiliation du contrat conclu le 4 novembre 2015 entre l'association la Sasson et M. [E] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à compter du 1er octobre 2023,

ordonné à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu'à défaut pour M. [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association la Sasson pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant ave le concours d'un serrurier et de la force publique,

fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusque'au départ effectif des lieux au montant des loyers, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le contrat conclu le 4 novembre 2015 entre l'association la Sasson et M. [E] avait continué,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par M. [E] en vue du prononcé d'une expertise,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

condamné M. [E] à payer à l'association la Sasson la somme de 13 103,70 euros au titre des loyers comprenant le mois de septembre 2023 outre les indemnités d'occupation dues à compter du 1er octobre 2023 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

débouté l'association la Sasson de sa demande en paiement d'une indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 19 223,70 euros au titre des loyers et charges impayés de juin 2018 à octobre 2023 outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'au 2 août 2024 avec intérêts au taux légal,

- condamner M. [E] à payer à l'association la Sasson la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la loi applicable

M. [L] [E] estime que le contrat litigieux relève de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans la mesure où, selon lui, l'association la Sasson ne lui a pas proposé de projet d'accompagnement de sorte que le contrat de bail spécial est devenu un bail ordinaire. Il insiste sur le fait que l'association la Sasson est elle-même titulaire d'un bail relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur ce bien.

L'association la Sasson précise que le contrat qui la lie avec M. [L] [E] est une sous location, exclue du régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par l'article 8 de cette loi. Elle précise que s'il n'y a pas eu de projet d'accompagnement c'est parce que le locataire l'a refusé.

Sur ce :

L'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.'.

En l'espèce l'association la Sasson démontre louer le bien auprès d'un particulier en vertu d'un contrat du 6 mars 2013 (pièce n°1), bien qu'elle reloue ensuite à M. [L] [E] (pièce n°2). Dès lors c'est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a jugé que le contrat litigieux était régi par le droit commun et non par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, quand bien même le loyer serait le même entre le propriétaire et le locataire et entre ce dernier et le sous-locataire. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2. Sur la demande d'expertise avant dire droit

M. [L] [E] estime que le juge des contentieux de la protection n'a pas tiré toutes les conséquences de ces constatations et qu'il n'a pas vu que l'expertise était demandée pour établir que les défectuosités constatées dans l'appartement entraînaient pour lui un véritable préjudice. L'association la Sasson expose pour sa part que M. [L] [E] a pris possession de l'appartement il y a plus de 9 années, l'état des lieux faisant référence à un appartement en état moyen mais ne mentionnant pas de moisissures. Elle estime que M. [L] [E] est responsable de ses propres préjudices et conclut au rejet de la demande d'expertise.

Sur ce :

L'article 146 du code de procédure civile dispose que : 'Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.'.

En l'espèce force est de constater, après le juge des contentieux de la protection, que M. [L] [E] produit des éléments tant pour démontrer que son logement est insalubre que, et de manière particulièrement détaillée dans ses conclusions, des éléments lui permettant de fixer avec précision son préjudice de jouissance. Dès lors c'est encore à bon droit que le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande d'expertise avant dire droit. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

3.1 Sur la prescription

Il résulte de l'article 2224 du code civil que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'.

En l'espèce, l'association la Sasson ne conteste pas, à hauteur d'appel, le fait que tous les loyers impayés jusqu'au mois de juin 2018 ne peuvent plus être réclamés dès lors que l'action est frappée par la prescription. En effet, comme l'a relevé le juge des contentieux de la protection par une motivation que la cour adopte expressément, l'assignation a été délivrée le 20 juin 2023 de sorte que l'action en paiement des loyers antérieurs au 20 juin 2018 est prescrite. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

3.2 Sur la faute de M. [L] [E]

L'article 1224 du code civil dispose que : 'La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.'.

Il convient de constater que l'association la Sasson a fait délivrer à M. [L] [E] un commandement de payer par acte du 28 mars 2023 (pièce n°4). Ce commandement fait état d'une dette locative de 36 309,94 euros et accorde un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation sous peine d'être exposé à une procédure de résiliation du bail. Il résulte du décompte produit que M. [L] [E] n'a versé aucune somme d'argent à l'association la Sasson depuis son entrée dans les lieux (pièce n°6). Seules des APL ont été perçues par l'association la Sasson, leur montant étant inférieur à la redevance due chaque mois par M. [L] [E].

Si l'association la Sasson n'est plus en mesure de réclamer les impayés antérieurs au mois de juin 2018, force est de constater que M. [L] [E] est demeuré sans s'acquitter de ce qu'il devait depuis le mois de juin 2018. Dans la mesure où la première et principale obligation du preneur consiste à s'acquitter des loyers et charges prévues, le fait de ne pas se soumettre à cette obligation pendant plusieurs années constitue une faute d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail liant l'association la Sasson et M. [L] [E], ordonné à M. [L] [E] de quitter les lieux sous peine d'expulsion et fixé une indemnité d'occupation courant de la date de résiliation au départ effectif des lieux. La cour relève à ce sujet qu'il n'y a pas lieu à prendre en compte a priori d'éventuels versements de la part de la CAF pour la fixation de l'indemnité d'occupation et qu'il résulte des éléments du dossier que l'association la Sasson a repris possession des lieux le 2 août 2024 (pièce n°16).

3.3 Sur les arriérés locatifs

L'association la Sasson expose que M. [L] [E] reste redevable d'un arriéré de loyer allant du mois de juin 2018 au mois de septembre 2023, soit la somme de 13 103,70 euros, outre 6 120 euros de provision sur charge pour la même période et outre une indemnité d'occupation d'octobre 2023 à août 2024 pour un montant total de 7 098,50 euros.

M. [L] [E] précise qu'il résulte d'une attestation en date du 3 janvier 2019, rédigée par le chef de service de l'association la Sasson, qu'il est, à cette date, à jour de sa participation à l'hébergement. Il est déduit que sa dette locative doit être calculée à compter de 2019.

Sur ce :

La cour constate après le juge des contentieux de la protection que le contrat conclu entre l'association la Sasson et M. [L] [E] ne prévoit pas de provision sur charge. Les charges sont évoquées dans le contrat unissant l'association la Sasson et le propriétaire de l'appartement litigieux, contrat qui n'est pas opposable à M. [L] [E] en raison de l'effet relatif. C'est donc très justement que le juge des contentieux de la protection a retenu que, pour ce qui concerne les rapports entre M. [L] [E] et l'association la Sasson seule une redevance de 589,85 euros par mois est prévue au contrat, lequel précise en outre qu'une 'redevance locative avec charge (EDF, eau, chauffage)' est demandée. Dès lors le calcul de l'arriéré locatif doit être opéré sur une base de 589,85 euros par mois.

Par ailleurs M. [L] [E] produit une attestation (pièce n°6) émanant du chef de service de l'association la Sasson en date du 3 janvier 2019 par laquelle le signataire atteste que M. [L] [E], hébergé depuis le 16 octobre 2015 au [Adresse 2] est 'à jour de sa participation à l'hébergement'. En d'autres termes l'arriéré locatif doit être calculé depuis le mois de janvier 2019.

Il résulte des décomptes produits par l'association la Sasson (pièces n°6, 7 et 11) que M. [L] [E] est redevable d'une somme totale de 15 651,45 euros soit :

- pour l'année 2019 d'une somme de 3 262,20 euros (7 078,20 loyers dus - 3 816 euros APL) ;

- pour l'année 2020 d'une somme de 2 852,20 euros (7 078,20 loyers dus - 4 226 euros APL) ;

- pour l'année 2021 d'une somme de 2 935,20 euros (7 078,20 loyers dus - 4 143 euros APL) ;

- pour l'année 2022 d'une somme de 3 952,20 euros (7 078,20 loyers dus - 3 126 euros APL) ;

- de janvier à septembre 2023 d'une somme de 2 649,65 euros (5 308,65 loyers dus - 2 659 euros APL).

En ce qui concerne les indemnités d'occupation, la cour constate que selon les décomptes produits, M. [L] [E] est redevable, pour la période comprise entre le mois d'octobre 2023 (résiliation au 1er octobre 2023) et le mois de juillet 2024 (reprise des lieux le 2 août 2024), d'une somme de 3 158,50 euros (5 898,50 euros indemnités - 2 740 euros APL).

Ainsi M. [L] [E] est redevable envers l'association la Sasson de la somme de 18 809,95 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

4. Sur le préjudice de jouissance subit par M. [L] [E]

M. [L] [E] expose que, moins d'un an après son entrée dans les lieux, il a signalé des problèmes concernant l'état de l'appartement à l'association la Sasson. Il explique que l'état de santé de toute la famille s'est dégradé : il est atteint d'un cancer des poumons, son fils présente des difficultés respiratoires et psychologiques. Il dit avoir tenté en vain d'obtenir un nouveau logement ; que l'état d'indécence du logement est démontré par le constat qu'il produit et les photographies qu'il a lui-même prises. Il affirme que l'état de son logement n'est pas dû à un défaut d'entretien et que l'état des lieux d'entrée montrait bien un bien en état dégradé, le bon fonctionnement des canalisations, appareils et installations sanitaires, électriques et chauffage n'ayant pas été vérifié. Il ajoute que les problèmes d'humidité et de moisissures ne peuvent pas être causés par un défaut d'entretien ou de ménage de sa part. Il s'estime, dès lors, fondé à réclamer une réparation au titre de son préjudice de jouissance qu'il chiffre à 50% de 589,85 euros par mois depuis le 4 novembre 2015 jusqu'au 1er août 2024 soit 105 mois, et subsidiairement depuis le 1er juin 2019, date de sa première demande de changement de logement.

L'association la Sasson expose que M. [L] [E] est entré dans les lieux depuis plus de 9 ans, que l'état des lieux d'entrée montrait un appartement sans aucune trace de moisissures et mentionnait un état moyen. Elle ajoute que le constat produit par le locataire montre une présence importante de poussière empêchant le fonctionnement normal des grilles d'évacuation et décrit le fait que l'état de la robinetterie est dû à son usage prolongé. Elle ajoute que les traces d'humidité proviennent du mauvais entretien et de la mauvaise aération de l'appartement. Elle indique que M. [L] [E] n'a commencé à se plaindre du mauvais état qu'en 2023 et que son appartement n'est pas insalubre mais mal entretenu.

Sur ce :

L'article 1719 du code civil dispose que : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'.

L'article 1720 du code civil précise que : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'.

Il résulte de l'état des lieux d'entrée que le logement sous-loué était globalement en 'état moyen' c'est-à-dire, aux termes de ce document (pièce bailleur n°9), 'portant des traces d'usure et de vieillissement'. Rien n'indique dans cette pièce que le logement présentait des traces d'humidité ou de moisissures. Comme l'a relevé le juge des contentieux de la protection le constat d'huissier produit par M. [L] [E], s'il montre en effet un taux d'humidité important et de traces conséquentes de moisissures notamment dans la salle de bain et la chambre attenante, il met aussi en avant une très importante quantité de poussière. L'huissier relève même que cette poussière empêche le fonctionnement des grilles de ventilation. Il est constant que l'entretien des lieux par le locataire prend, entre autre, la forme d'un ménage régulier. Il est également obligé le cas échéant à nettoyer et entretenir les conduits de ventilation et donc les grilles. Le bailleur, de son côté est obligé à maintenir en l'état le logement, ce qui s'applique en particulier au remplacement des installations de plomberie lorsqu'elles deviennent vétustes, à supposer qu'il en soit informé par son locataire.

La cour relève, après le juge des contentieux de la protection, que l'absence de ventilation ou d'aération normale du logement peut entraîner d'importants problèmes d'humidité voire de moisissures. Or il est établi que c'est bien un défaut de nettoyage qui bloque le fonctionnement de la ventilation du logement qu'occupe M. [L] [E] depuis 2015. Pour le reste il ressort de l'état des lieux d'entrée que le logement était dans un état très globalement moyen mais sans humidité ou moisissures et sans indécence caractérisée. Mais il doit également être déduit d'un état moyen, notamment de la robinetterie à l'entrée dans les lieux qu'il appartenait à l'association la Sasson d'entretenir cet appartement, même en cours d'occupation, ce qu'elle n'a manifestement pas fait. Cette faute dans l'accomplissement de ses obligations par le bailleur entraîne pour M. [L] [E] un préjudice de jouissance. Ce dernier ne démontre pas, autrement que par simples affirmations avoir très tôt signalé au bailleur des problèmes liés à l'état de l'appartement. En effet les demandes de logement ou la lettre du Maire d'[Localité 3] ne font pas état de difficultés de ce type. En réalité seule une lettre du conseil de l'association la Sasson du 13 mars 2023 (pièce n°8) évoque un courrier recommandé adressé le 3 février 2023 (et non au mois de février 2022 comme retenu par le juge des contentieux de la protection).

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la seule faute imputable au bailleur est liée à l'entretien de la robinetterie. Il en découle pour M. [L] [E] un préjudice de jouissance modéré, correctement évalué par le jugement déféré à 10% du montant du loyer mais qui sera calculé à compter du mois de février 2023 et jusqu'à la résiliation du bail, soit pendant 8 mois. Ainsi, l'association la Sasson est redevable envers M. [L] [E] d'une somme de 471,84 euros (589,85 x10/100 = 58,98 ; 58,98 x 8 = 471,84 euros). Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

5. Sur la compensation

Aux termes de l'article 1289 ancien du code civil, applicable au contrat litigieux, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. L'article 1290 ancien du même code expose, pour sa part, que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

Il convient en l'espèce d'ordonner la compensation entre la somme de 471,84 euros de laquelle l'association la Sasson est redevable envers M. [L] [E] et celle de 18 809,95 euros de laquelle ce dernier est redevable envers elle. Il en résulte que M. [L] [E] sera condamné à payer à l'association la Sasson la somme de 18 338,11 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 date du jugement déféré. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

6. Sur la demande en délai de paiement

La cour relève que M. [L] [E] n'apporte aucune pièce de nature à démontrer qu'il serait en mesure de respecter un échéancier sur 24 mois l'obligeant à payer une somme mensuelle de 762,58 euros, ou de s'acquitter en une seule fois de la totalité de la somme à l'issue d'un moratoire de deux ans. Il sera donc débouté de sa demande en délai de paiement.

7. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [E] qui succombe sera tenu aux dépens de première instance et d'appel. Il sera, dans le même temps, débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi.

Aucune considération d'équité ne permet de faire droit à la demande de l'association la Sasson au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande. Elle sera déboutée de sa demande au même titre en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS