TJ 33063, 9 mai 2025, RG 25/00245

Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00245 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2A4T

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[P] [M]

- Expéditions délivrées à
Me Stéphanie LACREU
Me Damien MERCERON

- FE délivrée à Me Damien MERCERON

Le 09/05/2025

Avocats : Me Stéphanie LACREU
Me Damien MERCERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 6]
[Localité 11]

Représentée par Me Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [P] [M]
née le 24 Octobre 1979 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Adresse 13] [Adresse 9] [Adresse 10]
[Localité 8]

Représentée par Me FLORENT substituant Me Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2017, la société COOPERATION ET FAMILLE a donné à bail à Madame [P] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 14] moyennant un loyer initial de 477.63 euros et 162.26 euros de charges.

Par acte de fusion absorption en date du 1er juillet 2018, la société COOPERATION ET FAMILLE devenait la SA [Adresse 15], cette dernière devenant ainsi propriétaire et bailleresse du bien situé [Adresse 5] ([Adresse 7]).

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la SA D’HLM 1001 VIES D’HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2982.90 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, la SA [Adresse 15] a assigné Madame [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, ainsi que de la convention de location d'une aire de stationnement à un résident accessoire au bail et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,
- Ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

- Condamner Madame [P] [M], au paiement à titre provisionnel de la somme de 2688.39 € arrêtée au 13 décembre 2024, à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
- Condamner Madame [P] [M], au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,
- Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil à compter du courrier de mise en demeure du 24 juillet 2024,
- Condamner Madame [P] [M] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Madame [P] [M] au paiement des entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement d'un montant de 151.21 euros, de la notification à la CCAPEX pour un montant de 31.35 euros, celui de la signification de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir.

L'affaire a été débattue à l'audience du 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, la SA [Adresse 15], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2294.97 euros au 5 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [P] [M], représentée par son conseil, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 70 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 mars 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et la locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA D’HLM 1001 VIES D’HABITAT a fait signifier à Madame [P] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2982.90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA [Adresse 15] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [P] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant. Elle est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1700 euros et de la stabilité de sa situation professionnelle.

Par suite, et dès lors que le bailleur l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D’HLM 1001 VIES D’HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [P] [M].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [P] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (684.30 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA [Adresse 15] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2294.97 euros à la date du 5 mars 2025.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [P] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2294,97 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [P] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Ceux-ci, non inclus les frais d’exécution par principe postérieurs à la présente instance, seront donc mis à la charge de Madame [P] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [P] [M] à verser à la SA D’HLM 1001 VIES D’HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,