TJ 35238, 2 mai 2025, RG 24/07638

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 02 Mai 2025

N° RG 24/07638 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHZG

Jugement du 02 Mai 2025
N°:25/394

S.A.S. BEAUMIMMO

C/

[L] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me LE GOC

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. BEAUMIMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laura LUET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne assisté de Me Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025002545 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2018, la SCI BEAUMIMMO, représentée par la SARL BLOT GESTION, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [C] concernant des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,00€ et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SCI BEAUMIMMO, devenue SAS BEAUMIMMO, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.320,06 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024 la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.412,20 € au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, et a également donné congé à Monsieur [L] [C] pour le 3 décembre 2024 au motif que celui-ci ne règle plus ses loyers et charges.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [L] [C] les 17 janvier et 8 juillet 2024.

Par assignation du 16 octobre 2024, la SAS BEAUMIMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2.282,68 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 435,24 € à compter du 4 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés du logement,

A titre subsidiaire :
• Constater la résiliation du bail à compter du 3 décembre 2024, date d’effet du congé pour motifs légitime et sérieux,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 3.156,16 € au titre de l’arriéré locatif arrêté 3 décembre 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 435,24 € à compter du 3 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés du logement,

En tout état de cause, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, et de le condamner à la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les commandements de payer des 16 janvier et 4 juillet 2024 et du congé pour motifs légitime et sérieux du 4 juillet 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 20 janvier 2025. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 21 mars 2025, la SAS BEAUMIMMO maintient l'intégralité de ses demandes.

Monsieur [L] [C], assisté par Maître LE GOC, reconnaît des difficultés de paiement des loyers durant l’année 2023, qu’il explique par des difficultés liées au renouvellement de son titre de séjour étudiant et à la suspension de ses droits aux aides personnalisées au logement. Il indique également avoir repris le paiement du loyer et réglé la totalité de sa dette locative en décembre 2024. Il sollicite enfin la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [L] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS BEAUMIMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ont été signifiés au locataire les 16 janvier et 4 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.412,20 € réclamée aux termes du commandement de payer n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2024.

Le principe du constat de la résiliation du bail étant retenu, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé pour motifs légitime et sérieux.

2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS BEAUMIMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, Monsieur [L] [C] lui devait la somme de 2.717,92 € au titre de sa dette locative, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [L] [C] reconnaît le montant de sa dette et il y a lieu de retenir que la somme dont il reste redevable à l’égard de la SAS BEAUMIMMO s’élève à la somme de 2.282,68 € soit le montant de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024.

Cependant, Monsieur [L] [C] justifie à l’audience s’être intégralement acquitté des sommes dues au titre de l’arriéré locatif en produisant, d’une part, la copie d’un virement bancaire d’une somme de 3.001, 22 € adressé le 10 décembre 2024 à la SARL BLOT gestion, et, d’autre part, deux avis d’échéance, respectivement datés aux 24 janvier et 20 février 2025, qui font état d’un solde stable (« solde = à 0 ») au 1er mars 2025, et qui témoignent de prélèvements constants, régulièrement crédités au titre des sommes dues.

En reprenant le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, Monsieur [L] [C] démontre ainsi qu’il se trouve être en capacité de régler les mensualités dues au titre du loyer courant, ce qui justifie, conformément à l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, de lui accorder d’office des délais de paiement rétroactifs de la date du commandement de payer jusqu’au jour de l’audience, et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail, Monsieur [L] [C] ayant présenté une demande en ce sens à l’audience.

Or, Monsieur [L] [C] justifiant, au jour de l’audience, s’être acquitté de l’intégralité de sa dette locative au 24 janvier 2025, il convient de constater que les délais de paiement susvisés ont été respectés et que la clause résolutoire visée au contrat de bail du 27 novembre 2018 est réputée ne pas avoir joué.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

En l’espèce, la clause résolutoire visée au contrat de bail du 27 novembre 2018 étant réputée ne pas avoir joué, le bail n’est pas résilié et continue de produire valablement ses effets entre les parties.

La demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation devient dès lors sans objet, Monsieur [L] [C] occupant à bon droit le logement.

4. Sur l’expulsion locative

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, il n’y a pas lieu d’ordonner à Monsieur [L] [C] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés au [Adresse 2], à [Localité 3].

La SAS BEAUMIMMO sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

5. Sur les frais du procès

5.1 Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La présente action ayant été nécessaire pour que Monsieur [L] [C] s’acquitte finalement des sommes restant dues à son bailleur, il y a lieu de le condamner aux dépens.

5.2. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [L] [C] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,