TJ 27229, 29 avr. 2025, RG 24/00268

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 5]
[Localité 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00268 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HT46

[F] [Z] épouse [P]

C/
[I] [C]
[S] [Z] épouse [C]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 29 Avril 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [F] [Z] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent GOMIS de la SELEURL LG LEX, avocats au barreau de l'EURE,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [C]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Me Carole BAISSAS, avocat au barreau de l'EURE,

Madame [S] [Z] épouse [C]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Carole BAISSAS, avocat au barreau de l'EURE,

DÉBATS à l'audience publique du : 26 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :
Copie exécutoire délivrée le :
à :

Exposé du présent litige :

Par contrat du 10 octobre 2020, Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] ont donné à bail à Madame [F] [Z] épouse [P] une maison d’une superficie de 80 m2 à usage d’habitation située [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel total de 700,00 euros charges non comprises.

Un diagnostic immobilier a été réalisé le 02 octobre 2023 et fait apparaître une surface habitable de 61,33 m2 et une performance énergétique en classe F.

Par correspondance en date du 16 octobre 2023 avec accusé de réception en date du 19 octobre 2023, Madame [F] [Z] épouse [P] a sollicité une diminution du loyer ainsi que son caractère non-revalorisable du fait du classement du logement en classe F.

Un deuxième diagnostic immobilier a été réalisé le 10 janvier 2024 et fait apparaître une surface habitable de 61,470 m2.

Suite à l’échec d’une tentative de conciliation amiable en date du 30 janvier 2024, Madame [F] [Z] épouse [P] a attrait Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par requête du 15 février 2024 pour obtenir notamment la réduction du loyer ainsi que la condamnation solidaire de ceux-ci au paiement de dommages et intérêts.

Madame [F] [Z] épouse [P] a donné congé par acte de Commissaire de Justice en date du 07 novembre 2024 à effet au 07 décembre 2024.

A l’audience du 26 février 2025,

Madame [F] [Z] épouse [P] - représentée par son conseil - s'en est référée à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail au 06 décembre 2024 par effet du congé délivré par la locataire,Condamner les bailleurs à lui restituer la somme de 2.324,57 euros au titre des loyers trop-perçus,Condamner les bailleurs à lui verser la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et son préjudice de jouissance, Condamner les bailleurs à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner les bailleurs aux entiers dépens.

Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C], régulièrement convoqués - représentés par leur conseil – s’en sont référés à leurs dernières conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience.

Ils ont sollicité de voir :

Débouter le partie demanderesse,Condamner la locataire à leur verser la somme de 1.312,22 euros au titre des charges récupérables,Condamner la locataire à leur verser la somme de 500,00 euros en réparation de leur préjudice moral,Condamner la locataire à leur verser la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,A titre subsidiaire, fixer la baisse de loyer à la somme de 617,89 euros à compter du jugement à intervenir.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA VALIDATION DU CONGE :

- sur la validation du congé donné par la locataire :

L'article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 ».
L'article 15.I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».

En l'espèce,

Le congé a été notifié par le locataire par acte de Commissaire de Justice en date du 07 novembre 2024 porteur de l’indication de la raison pour laquelle le délai abrégé de préavis devait s’appliquer, à savoir l’état de santé de Monsieur [M] [P], époux de la locataire justifié par la jonction d’une ordonnance d’un médecin.

Dans ces conditions, la locataire est déchue de tout titre d’occupation du logement à la date du 07 décembre 2024.

II. SUR LA FIXATION DU MONTANT DU LOYER :

L’article 3 -1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, le bien dont s’agit à été donné à bail moyennant un loyer de 700,00 euros pour une superficie habitable de 80 m2.

Il ressort du diagnostic immobilier le 02 octobre 2023 que la surface habitable de ce bien est de 61,33 m2 et que sa performance énergétique le positionne en classe F.

L’écart de superficie est de 23, 33 %.

Par correspondance en date du 16 octobre 2023 avec accusé de réception en date du 19 octobre 2023, Madame [F] [Z] épouse [P] a sollicité une diminution du loyer ainsi que son caractère non-revalorisable du fait du classement du logement en classe F.

Dans ces conditions le loyer à la date de la demande de diminution, à savoir le 19 octobre 2023, s’élève à la somme de 555,85 euros soit une différence de 169,15 euros par mois.

En conséquence, Monsieur [I] [C] et Madame [S] [Z] épouse [C] sont redevables à l’égard de la locataire de la somme correspondant à 86,09 euros de trop-perçu pour octobre 2023 à laquelle s’ajoutent 13 mensualités de Novembre 2023 à novembre 2024 inclus d’un montant de 169,15 euros de trop perçu soit une somme de 2.285,04 euros.

III. SUR LES CHARGES RECUPERABLES :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Le décret n°87-713 du 2- août 1987 relatif aux charges récupérables retient comme telles la taxe d’ordure ménagère ainsi que les frais d’entretien du chauffage.

Les charges récupérables restent dues par la locataire quand bien même le contrat de bail ne prévoit aucune disposition quant à la fixation de modalités de paiement par provision ou de fixation forfaitaire desdites charges.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient pas du montant de taxe d’ordure ménagère qu’ils ont dû régler en 2020 au regard du bien donné à bail.

Ils justifient des montants dus pour les années 2021 à 2023 ainsi que le prorata temporis jusqu’au 07 décembre 2024 à hauteur d’une somme totale de 546,80 euros.

Une facture émanant de l’entreprise DAVY RAMONEUR N° 23-11-1391 en date du 24 novembre 2023, d’un montant de 80,00 euros relative au remplacement d’une bougie d’allumage du poêle à granule demeurera à la charge de la locataire.

Madame [F] [Z] épouse [P] sera, en conséquence, condamnée au paiement d'une somme de 626,80 euros au titre des charges locatives.

IV. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES RECIPROQUES :

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est constant que les parties ont réciproquement eu des agissements susceptibles de troubler la quiétude de chacune d’elle alors qu’elles appartiennent à la même famille.

Chacune d’elle fournit de multiples attestations de témoins relatives aux difficultés générées par l’autre et des répercutions financières, psychologiques et affectives réciproques qu’elles ont entraînées.

Dans ces conditions, les demandes indemnitaires réciproques étant susceptibles de donner lieu au versement d’une indemnisation au titre du préjudice moral feront l’objet d’une condamnation réciproque des parties au versement d’une somme de 500,00 euros de l’une au profit de l’autre et réciproquement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de la situation chacune des parties conservera à titre définitif, la charge des dépens par elle engagés.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable de ne prononcer aucune condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,