CA Montpellier, 9 mai 2025, RG 21/00883

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MAI 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/00883 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3W5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 FEVRIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 20/04321

APPELANTE :

SCCV BLEU PLATINE-[Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER,

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA « [Adresse 10] » sis [Adresse 9] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA DOMITIA, lui-même représenté par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 12 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2025,en chambre du conseil, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

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* *

FAITS ET PROCEDURE

La SCI des immeubles Rouane était propriétaire d'une parcelle cadastrée BE[Cadastre 1], commune de Sète, qui a été divisée, par acte du 26 février 2007, avec création d'une parcelle BE [Cadastre 4] et d'une parcelle BE [Cadastre 5], laquelle a été subdivisée en deux autres parcelles BE [Cadastre 6] et BE [Cadastre 7].

Par acte authentique du 3 mai 2007 la SCI des immeubles Rouane a vendu à la société Les joutes de Raphaël la parcelle BE [Cadastre 4] sur laquelle l'acquéreur a fait édifier un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 10] ». Dans cet acte la SCI venderesse s'est réservée une servitude de passage sur la parcelle BE [Cadastre 5] restée sa propriété.

Par acte authentique du 4 juillet 2018, la SCI des immeubles de Rouane a vendu à la SCCV Bleu Platine la parcelle BE [Cadastre 7], subdivision de la parcelle BE [Cadastre 5] en transmettant la servitude de passage.

Lors de la construction de son immeuble et même par la suite la société Bleu Platine a fait passer de nombreux engins de chantier sur la parcelle BE [Cadastre 5].

Le 8 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a sollicité l'autorisation d'assigner à jour fixe la société Bleu Platine afin d'entendre dire et juger que la servitude de passage au profit de la société Rouane s'est éteinte le 3 mai 2010 en sorte que la société Bleu Platine ne bénéficie plus d'une quelconque servitude de passage.

Ainsi le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a assigné la société Bleu Platine devant le tribunal judiciaire de Montpellier et ce tribunal, par jugement du 4 février 2021, a :

Vu l'article 1371 du code civil et le principe de l'impossibilité de transmettre plus de droit qu'on en a soi-même ;

Dit que l'acte de vente du 4 juillet 2018 n'a pu constituer un droit de passage sur la parcelle BE [Cadastre 4] au profit de la société Bleu Platine ;

Condamne la société Bleu Platine à libérer dans un délai de huit jours à compter du jugement et au-delà sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, l'espace de la parcelle BE [Cadastre 4] ;

Rejette tout autre demande de dommages-intérêts et au fond ;

Condamne la société Bleu Platine à supporter les dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à suppression du caractère exécutoire d'office du jugement.

La SCCV Bleu Platine a relevé appel de cette décision le 11 février 2021.

Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 17 août 2021,

Vu les conclusions de l'intimé remises au greffe le 7 juillet 2021,

MOTIFS

L'appelante rappelle que, par acte notarié du 3 mai 2007, la SCI les immeubles Rouane s'est réservée, au profit de la parcelle BE [Cadastre 5] restée sa propriété, une servitude de passage exercée sur la parcelle BE [Cadastre 4], actuellement propriété de la copropriété [Adresse 10].

Elle constate que sur l'acte du 3 mai 2007 publié au fichier immobilier la durée d'exercice de la servitude est limitée à trois ans mais que sur l'acte qu'elle produit aux débats cette servitude est fixée sans limitation de durée.

Elle soutient qu'à l'égard des parties, seul l'acte paraphé et signé leur tient lieu de loi, la publicité n'étant destinée qu'à assurer son opposabilité à l'égard des tiers.

Elle affirme que l'acte qu'elle verse aux débats est signé et paraphé et comporte une servitude illimitée dans le temps tandis que l'acte produit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] n'est ni paraphé ni signé. Ainsi ce dernier acte ne peut être pris en considération et la servitude de passage doit être jugée comme illimitée dans le temps.

S'agissant de l'acte notarié du 3 mai 2007 publié au fichier immobilier le 8 juin 2007, celui-ci est bien signé et paraphé puisque le notaire, officier public et ministériel, certifie qu'il a bien été signé par les parties et lui et que le document publié est exactement conforme à la minute et à la copie authentique destinée à recevoir la mention de publicité foncière et approuve aucun renvoi ni aucun mot nul (page 14 de l'acte publié).

En effet, le notaire chargé d'assurer la publicité foncière conserve dans ses archives l'original de l'acte authentique et en adresse au fichier immobilier une copie conforme.

L'acte du 3 mai 2007 produit par l'appelante est certes une copie mais certifiée conforme à la minute par le notaire.

Aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. La recherche de la commune intention des parties relève du pouvoir souverain du juge du fond.

En l'espèce, il est constant que seul l'acte notarié produit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a fait l'objet d'une publicité. Or c'est le notaire, officier public et ministériel, qui est chargé d'assurer cette publicité et il a donc adressé au fichier immobilier l'acte mentionnant l'existence d'une servitude de passage limitée à trois ans.

Il convient donc de considérer que l'acte produit par l'appelante a été, par la suite, selon la commune intention des parties, modifié s'agissant de la durée d'exercice de la servitude de passage et seul le dernier acte, conforme à la volonté des parties, a été, à l'initiative du notaire, publié au fichier immobilier.

En l'absence de volonté des parties de limiter dans le temps l'exercice de la servitude de passage, le notaire aurait assuré la publication de l'acte auquel l'appelante se réfère.

En conséquence, cet acte notarié du 3 mai 2007 publié au fichier immobilier et versé aux débats par l'intimé doit être considéré comme faisant la loi des parties.

Dans cet acte la servitude est consentie pour trois ans et s'est donc éteinte le 3 mai 2010.

En conséquence, par acte notarié du 18 janvier 2018, la société civile des immeubles Rouane ne pouvait transmettre à la société Bleu Platine une servitude de passage qui n'avait plus d'existence juridique depuis le 3 mai 2010. En effet, nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-même.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la société Bleu Platine ne possède aucun droit de passage sur la parcelle BE [Cadastre 4] et qu'elle devra donc libérer ce passage sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] réclame des dommages-intérêts en raison des troubles subis par l'exercice du droit de passage et l'occupation de la parcelle par l'appelante. Cependant il appartenait à la société civile des immeubles Rouane de ne pas transmettre une servitude de passage inexistante et, ainsi, il ne peut être reproché à la société Bleu Platine d'avoir, de mauvaise foi, occupé la parcelle BE [Cadastre 4] alors que le présent litige n'était pas définitivement tranché. En conséquence, la demande de dommages-intérêts formulée par l'intimé doit être écartée. Il en est de même, pour les mêmes motifs, pour la demande de dommages-intérêts fondée sur un abus de droit.

PAR CES MOTIFS