TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/09275

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09275 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AXS

Minute : 25/00517

Monsieur [N] [X]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
Madame [G] [X]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Madame [F] [H]
Représentant : Me Amanda TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1724

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [N] [X],

Madame [G] [X],

demeurant ensemble [Adresse 3]
Domiciliés chez leur mandatiare de biens: la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS
[Adresse 2]

ayant pour avocat Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [H],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024014553 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représentée par Me Amanda TARTOUR, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2021, Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] ont donné à bail à Madame [F] [H] un logement et un emplacement de stationnement (n°159) situés [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 1000 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 70 euros, soit un total mensuel de 1070 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] ont fait signifier à Madame [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4101,08 euros en principal, au titre des loyers impayés arrêtés au 23 avril 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 06 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] ont fait assigner Madame [F] [H] aux fins de :
ordonner la résiliation du bail,ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [F] [H] des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 2354,60 euros au principal, au titre de la dette locative, majorée des intérêts légaux à compter du 30 avril 2024,ordonner la séquestration des les lieux loués des meubles et biens aux frais et risques de la défenderesse, la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties et jusqu’à restitution des lieux et remise des clefs,la condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 juillet 2024.

À l'audience du 10 février 2025, Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7010,52 euros arrêtée au 06 février 2025, loyer du mois de février inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Ils soutiennent que si Madame [F] [H] a réglé les arriérés locatifs après la délivrance du commandement de payer, il y a de nouveau un arriéré locatif de 7010,52 euros au 06 février 2025. Ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [H], représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande de :
A titre principal,
déclarer que le montant de l’arriéré est erroné en ce qu’il inclut des frais de contentieux et une régularisation des charges non justifiées,A titre subsidiaire,
lui accorder les plus larges délais pour purger sa dette, soit 36 mois selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,A titre infiniment subsidiaire,
lui accorder les plus larges délais pour purger sa dette, soit 24 mois selon l’article 1345-5 du code civil, En tout état de cause,
suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours du délai accordé,déduire du montant de la dette réclamée les frais de procédure et le montant correspondant aux charges non justifiées, débouter en conséquence les bailleurs de leur demande d’expulsion et de toutes autres demandes s’y rapportant, rejeter la demande des bailleurs formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,statuer ce que de droit sur les dépens, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle.
Madame [F] [H] fait valoir que le décompte produit par le bailleur est erroné puisqu’il inclus des frais de procédures pour un montant de 359,83 euros et une régularisation de charges pour la période du 01/04/2022 au 30/09/2023 qu’on lui impute pour un montant de 1412,29 euros alors que cette somme correspond à une surcommation d’eau consécutive à une fuite. Elle conteste par ailleurs, l’augmentation de la provision sur charge de 110 euros par mois alors qu’elle était intialement de 70 euros par mois, soit des provisions sur charges mensuelles actuelles de 180 euros.
A titre subsidiaire elle sollicite la suspension de « la clause résolutoire » et l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loii du 06 juillet 1989. Elle explique la dette locative par l’interruption pendant trois mois du versement de l’allocation logement et en raison du montant astronomique de la régularisation des charges sur la période 2022/2003. Elle souligne qu’elle a continué à régler le loyer résiduel. Elle précise qu’elle est mère célibataire avec trois enfants à charge dont un enfant malade. Elle indique enfin avoir déposé un dossier de surendettement.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

Par note en délibéré en date du 02 avril 2025, le conseil de la défenderesse a informé le tribunal que sa cliente a reçu une décision de recevabilité de son dossier de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis, en date du 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 10 février 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable, étant précisé que contrairement à ce qui est indiqué dans les conclusions de la défenderesse, les bailleurs ne sollicitent pas le constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Cette obligation est essentielle et la carence répétée du locataire à payer les loyers et ses accessoires aux termes convenus peut ainsi constituer un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

Il appartient au preneur de rapporter la preuve des paiements effectués.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement, et toute décision postérieure d’effacement des dettes le cas échéant, ne fait pas disparaître les manquements du preneur à son obligation de payer le loyer aux termes convenus. Par conséquent, le bailleur dispose de la possibilité de demander la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers antérieurs ou postérieurs à la recevabilité du dossier de surendettement.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il est constant au dossier que par décision du 17 février 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [F] [H] et a orienté celui-ci vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette décision de recevabilité n’empêche toutefois pas le bailleur de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail, ni ses conséquences, telles l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 6651,02 euros (après déduction des frais de contentieux).

L'examen du décompte montre des paiements, réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier du loyer et des charges constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, Madame [F] [H] justifie à l'audience d'une part de sa situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris le paiement des échéances courantes, étant précisé qu’elle a réglé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et est en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré dans un délai satisfaisant au regard des intérêts des époux [X]. Il est enfin souligné que la dette s’explique en partie par le montant important de la régularisation des charges 2022/2003 (1412,29 euros), l’interruption du versement de la CAF pendant plusieurs mois, et l’augmentation de la provision sur charges qui est passée de 70 euros à 180 euros par mois, ce qui a fragilisé la situation financière de la locataire.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Madame [F] [H] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du contrat et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [F] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame Madame [F] [H] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal à la participation financière qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la régularisation des charges :

Il résulte de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret au Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte de charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l’envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures, contrats, …) à la disposition du locataire pendant six mois.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième s’il en fait la demande.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charge du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un loyer d’un montant initial de 1000 euros et une provision sur charges de 70 euros. Il est par ailleurs précisé à l’article IV des conditions financières – titre « Charges récupérables » que « Le montant de la provision initiale pour charges est fixé à la somme de 70 euros. La provision pour charges pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles ».

Il ressort du décompte produit par le bailleur actualisé au 06 février 2025 que Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] réclament à la locataire 206,71 euros au titre de la régularisation des charges du 1er octobre 2021 au 30 décembre 2022 et 1412,29 euros au titre de la régularisation des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

Madame [F] [H] conteste le montant de la régularisation des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (1412,29 euros) estimant qu’il n’est pas justifié et explique que le montant élevé de la consommation d’eau est dû à une fuite d’eau.

Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] justifient du caractère récupérable des charges et produisent un décompte par nature de charges adressé à la locataire comportant le mode de répartition des charges.

Par ailleurs, la régularisation de la consommation d’eau a été réalisée à partir des relevés des index du compteur correspondant au logement.

De plus, il ne ressort d’aucune pièce que les index relevés ne correspondraient pas à la consommation personnelle de Madame [F] [H] et de ses trois enfants, la fuite d’eau dont elle se prévaut n’étant justifiée par aucune pièce ni document technique. Il n’est en outre ni allégué ni justifié d’un dysfonctionnement du compteur d’eau.

Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] sont donc fondés à réclamer à la locataire le paiement de la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, celle-ci étant justifiée par les pièces produites par les bailleurs étant souligné que la locataire ne conteste pas la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Madame [F] [H] conteste également l’augmentation de la provision pour charges qui est passée de 70 euros par mois à 180 euros par mois.

Il ressort du mail de la société Foncia, qui a en gestion le bien loué, en date du 17 janvier 2024, que le montant de la provision pour charges a été porté à la somme de 180 euros par mois à compter de février 2024 « en raison de la dernière régularisation des charges » et ce, conformément aux stipulations du contrat qui énonce que le montant de la provision initiale pour charges peut être réajusté à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles. Dès lors, les bailleurs sont bien fondés à réclamer une provision sur charges de 180 euros par mois (70 euros x 12 mois réglés par la locataire + 1412,29 euros au titre de la régularisation, soit 2252,29 euros pour l’année ou 187,70 euros par mois), Madame [F] [H] ne démontrant pas l’existence d’une surconsommation d’eau liée à une fuite et ne justifiant pas qu’elle aurait été réparée.

En l’état de ces éléments, Madame [F] [H] ne démontre pas que la provision pour charges de 180 euros par mois qui lui est réclamée par les bailleurs ne correspond pas aux dépenses réelles.

Madame [F] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à déduire du montant de la dette locative la régularisation de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et de sa demande tendant à voir fixer le montant de la provision sur charges à 70 euros par mois.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 30 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 février 2025 que Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 181,83 euros, et 177,50 euros, soit une somme totale de 359,50 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [F] [H] à payer à Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] la somme de 6651,02 euros, au titre des sommes dues au 06 février 2025, mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [F] [H] à payer à Monsieur [N] [X] et Madame [G] [X] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS