TJ 75056, 7 mai 2025, RG 24/10666

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me SALEM

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10666 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQV

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Août 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE
ACCELÉRÉE AU FOND
rendu le 07 Mai 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], représenté par son syndic, la société Concilia, SARL, elle même représentée par son gérant Monsieur [F] [L],
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Elyda MEY, Juge , statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, assistée de Madame Margaux DIMENE , Greffière.
Décision du 07 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQV

DÉBATS

À l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***
M. [C] [R] est propriétaire du lot n°7, un appartement dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société Concilia.

Par acte du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au président du tribunal judiciaire de Paris de :
« Condamner Monsieur [C] [R] à payer au sdc de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8] (sic), la somme de 8.988,04 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit.

Condamner Monsieur [C] [R] au paiement de la somme de 289,94 euros au titre de l’appel de charges du 1er octobre 2024.

Condamner Monsieur [C] [R] à payer au syndicat la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner Monsieur [C] [R] à payer au syndicat la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [C] [R] en tous les dépens ».

L’assignation a été signifiée à domicile le 2 août 2024. M. [C] [R] n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation et à la note d'audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et de ses prétentions.

L'affaire, close et plaidée le 19 mars 2025, a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en paiement

Décision du 07 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQV

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 25 juin 2024 qui ne met pas en demeure M. [R] de régler une provision mais l'ensemble d'un arriéré de charges s’élevant à 11.243,71 euros, dans un délai de 8 jours. En outre, ce même document le met également en demeure de régler les appels prévisionnels des 1er et 2ème trimestres 2024 soit 555,28 euros dans le délai de 30 jours.
En effet, la mise en demeure indique que “La société Concilia […] me remet un dossier laissant apparaître que vous retez devoir une somme de 11.243,71 euros au titre de votre arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024. Vous voudrez bien considerer la présente lettre comme une mise en demeure de régler ladite somme de 11.243,71 euros dans le délai de huitaine à compter de la réception de la présente […] Comme vous n’avez pas réglé l’appel provisionnel des 1er et 2ème trimestre 2024 soit la somme de 555,28 euros, le syndicat se réserve la possibilité, à défaut de règlement de ces appels dans les 30 jours de la présente mise en demeure de vous réclamer immédiatement les appels provisionnels qu’il est prévu de vous addresser les 1er juillet, 1er octobre 2024”.
Ainsi rédigée, la mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s'il règle une seule provision et non deux, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l'article 19-2, pour le paiement de l'intégralité de l'arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.
Ce n'est en effet qu'en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l'article 14-1.
De plus, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.
Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.
Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.
En conséquence, la mise en demeure produite ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, irrecevable.
Enfin, il sera relevé en tout état de cause que le dispositif de l’assignation comporte une erreur manifeste en sollicitant le paiement des charges au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8] alors que le demandeur est le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la demande principale en paiement d’arriérés de charges dues et des charges à venir ayant été déclarée irrecevable, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 3.000 euros.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, est condamné aux entiers dépens. Sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles sera en outre rejetée.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,