TJ 06088, 12 mai 2025, RG 20/02916

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [R] c/ S.C.I. LOCO

MINUTE N° 25/
Du 12 Mai 2025

3ème Chambre civile
N° RG 20/02916 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NAIZ

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du douze Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 14 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025 après prorogation du délibéré, signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Me Brice EXPERT
, la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [R] en redressement judiciaire en la personne de la SCP [I] en qualité de mandataire judiciaire.
[Adresse 3]
[Localité 1]/france
représenté par Me Brice EXPERT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. LOCO , prise en la personne de son représentant
[Adresse 7]
[Localité 2]/france
représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.C.P. [I] désignée en qualité de liquidateur judiciaire de M. [T] [R], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Brice EXPERT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 septembre 2012, la SCI LOCO a donné à bail commercial à [T] [R] un local sis [Adresse 4], à usage exclusif de restauration et vente à emporter, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer de 11.400 euros HT par an.

L’immeuble a été frappé de divers arrêtés de péril à compter du 28 novembre 2016.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion du locataire.

Il a rejeté la demande d’expertise sollicitée aux fins d’évaluation du préjudice de jouissance ayant pu résulter de l’état dégradé de l’immeuble et de l’impossibilité d’exploiter ou de la réduction d’exploitation qui en est résulté.

Par jugement du 30 janvier 2020, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire de [T] [R].

Par jugement du 9 décembre 2020, [T] [R] a été placé en liquidation judiciaire, sous le régime de la liquidation judiciaire simplifiée. La SCP [I], en la personne de Me [M] [I] a été successivement désignée mandataire judiciaire et mandataire liquidateur.

Par acte en date du 20 août 2020 [T] [R] a saisi le tribunal afin d’obtenir réparation des divers préjudices résultant selon lui du manquement de la SCI LOCO à l’obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible. Aux fins de l’assignation il demandait notamment la désignation d’un expert aux fins d’évaluation des préjudices résultant de la perte de son fond de commerce.

La SCP [I] est intervenue à l’instance.

Par ordonnance du 21 juillet 2022, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise à l’effet de mesurer le retentissement des mesures préventives imposées à la copropriété sur l’activité de [T] [R] et a commis [W] [G] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 27 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la SCI LOCO demande au Tribunal de :
- Débouter [T] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;
- Condamner [T] [R] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, [T] [R] demande au Tribunal de :
- Dire que la SCI LOCO a manqué à ses obligations de délivrance et de garantie de la jouissance
paisible des locaux;
- Dire que la SCI LOCO a actionné de mauvaise foi la clause résolutoire contenue dans le bail
commercial du 26 septembre 2012;
- Condamner la SCI LOCO au paiement de la somme de 70.000 euros en réparation du préjudice subi consécutivement à la perte du droit au bail commercial ;
- Condamner la SCI LOCO au paiement de la somme de 124.630 euros en réparation du préjudice subi consécutivement à la perte du fonds de commerce;
- Condamner la SCI LOCO au paiement de la somme de 21.800 euros correspondant aux loyers indûment perçus;
- Condamner la SCI LOCO au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [R];
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;
En tout état de cause,
- Débouter la SCI LOCO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- Condamner la SCI LOCO au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, et ne pas l’écarter.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 avec effet au 31 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie des seules demandes reprises au récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les demandes de “dire et juger” et de “constater” ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des demandes de “donner acte” ou des demandes consistant à “s’associer” à un autre dépourvues de toute valeur juridique.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour manquements du bailleur à ses obligations

Aux termes de l’article 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231–2 du même code, les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

La responsabilité contractuelle suppose qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle. Elle implique ainsi la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute dénoncée et le préjudice allégué.

Selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, entre autres :

–de délivrer au preneur la chose louée,
–d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
–d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

En vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives.

Le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, obligation qui ne cesse qu’en cas de force majeure, aucune clause contractuelle ne pouvant le décharger de son obligation de délivrance de la chose louée. Il s’agit d’une obligation qui perdure tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour garantir la jouissance au preneur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 19 novembre 2016 ordonnée par le tribunal administratif de Nice le 15 novembre 2016, que l’immeuble litigieux sis [Adresse 5] est un immeuble ancien construit sur cinq étages et sur 2, rues, présentant des désordres au niveau du plancher du quatrième étage, des façades extérieures sur la [Adresse 10] et sur la [Adresse 11] et des façades intérieures donnant sur la cour.

Il n’est établi par aucune pièce que l’immeuble était dangereux lors de la prise de possession le 26 septembre 2012. C’est au cours du bail que plusieurs arrêtés ont été pris à compter du 28 novembre 2016, portant successivement l’interdiction provisoire de se rendre dans la cour intérieure de l’immeuble, et sollicitant la mise en place en place d’étaiements entre les appartements du troisième et du quatrième et la réalisation et d’une purge des façades sur la [Adresse 10] et la [Adresse 11] ainsi que celles donnant sur la cour intérieure; puis des arrêtés successifs ont prononcé l’interdiction d’évoluer dans l’appartement du troisième étage, dans l’appartement du quatrième étage et dans la cour intérieure de l’immeuble.

Dès le 22 mai 2018, il est justifié que la direction de la prévention et de la gestion des risques de la ville a constaté que les planchers dangereux des appartements susvisés ne présentaient plus de risques et qu’avait bien été installée une mise en sécurité provisoire des façades de l’immeuble par l’installation d’une platelage de sécurité sur les façades donnant sur la [Adresse 10], angle et [Adresse 11] et sur les façades donnant sur la cour intérieure. Toutefois, il était jugé que cette installation sur les façades donnant sur la cour intérieure ne permettait pas de rétablir l’accès à celle-ci et il était interdit d’y évoluer.

Le 30 avril 2019, l’expert judiciaire désigné par le tribunal administratif de Nice par ordonnance du 29 avril 2019 a confirmé une évolution des risques et la nécessité d’évacuer les occupants des étages de l’immeuble sur cour du [Adresse 8], d’interdire l’accès à la cour arrière de l’immeuble et de n’autoriser la reprise du chantier de voirie de la [Adresse 10] qu’après la pause d’accéléromètres pour contrôler le niveau des vibrations.

Il est justifié que le 7 mai 2019 la ville de [Localité 9] a effectivement écrit un courrier à [T] [R] en sa qualité de gérant du commerce “CAPPADOCE KEBAB” situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour lui confirmer la mesure d’évacuation de la partie arrière de l’immeuble et notamment la mesure d’interdiction d’accès au local du rez-de-chaussée à usage de chambre froide du commerce, à la chambre numéro 8 de l’hôtel meublé situé au premier étage ainsi qu’aux appartements des deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages, conformément à l’arrêté du 6 mai 2019.

Toutefois, la lecture de l’ensemble de ces éléments permet de constater que l’immeuble n’ était pas impropre à sa destination dans sa totalité et permettait à [T] [R] un usage des locaux loués conformément au bail, dans la mesure où:

-D’une part le lien de causalité entre les arrêtés portant interdiction d’évoluer sur toute la partie arrière de l’immeuble et un prétendu obstacle à la jouissance paisible des locaux loués à [T] [R] n’est pas établi.
En effet, la procédure de péril n’a visé à aucun moment les locaux pris à bail par [T] [R];

-D’autre part il ressort du bail commercial produit que les locaux loués correspondaient à “un magasin avec arrière magasin” soit un seul et unique lot numéro 19;
Rien ne justifie ni ne permet d’alléguer que la désignation “arrière magasin “correspondait au local à usage de chambre froide situé dans la cour à l’arrière de l’immeuble où il a été interdit de se rendre, et aucun élément ne permet d’affirmer qu’il a été loué par la SCI LOCO à [T] [R];

-Enfin, [T] [R] ne conteste pas qu’il n’a jamais été empêché d’accéder aux locaux loués dont l’entrée s’effectue par l’extérieur de l’immeuble.
Il est établi dans le descriptif de l’immeuble par l’expert désigné par le tribunal administratif susmentionné que [T] [R] pouvait accéder à la cour de l’immeuble par une porte arrière de son commerce, il était donc normal que la ville de Nice lui rappelle l’arrêté du 6 mai 2019 lui interdisant l’accès à la cour intérieure; en effet, pour rappel, l’article premier de l’arrêté municipal initial du 28 novembre 2016 ordonnait l’interdiction d’évoluer dans l’ensemble de la cour intérieure de l’immeuble susvisé dont l’entrée s’effectue par les parties communes et le commerce dénommé “CAPPADOCHE KEBAB”.

Au surplus, il convient d’observer que la présence d’échafaudages installés fin 2016 n’a pas empêché [T] [R] d’exploiter son restaurant; il ressort clairement des conclusions de l’expert [W] [Y] du 27 septembre 2023 désigné par ordonnance du 21 juillet 2022,qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les échafaudages posés sur les façades de l’immeuble et la baisse du chiffre d’affaires de [T] [R] depuis au moins 2018.

L’expert judiciaire est parfaitement clair et n’est pas utilement critiqué par le rapport d’expertise non contradictoire réalisé à la demande de [T] [R] par [O] [F], expert-comptable, qui conclut à une baisse du chiffre d’affaires en 2018 à mettre en parallèle avec la présence des échafaudages; l’expert judiciaire a répondu à cette analyse de l’expert-comptable en précisant que “les éléments communiqués ne nous font pas remettre en cause les conséquence générale de l’analyse” et que les clés de répartition proposées par l’expert-comptable sont trop arbitraires et ne peuvent pas remettre en cause le fait que l’effondrement de l’activité sur 2018, marquant une baisse de 77 % par rapport à 2017, où les échafaudages étaient déjà en place pour l’année entière, révèle l’impact d’une cause extérieure venue impacter l’activité, qu’on ne peut pas rattacher à la présence des échafaudages. L’expert judiciaire précise que d’ailleurs l’analyse de l’activité sur 2017, année avec présence de l’échafaudage, amorce déjà une baisse des ventes de 8,4 % et que la dégradation de la rentabilité est liée aux coûts du personnel qui ont augmenté sur cette année-là.

[T] [R] n’a donc jamais cessé d’exploiter ses locaux pris à bail et d’exercer son activité de restauration, comme le démontrent les expertises produites, de sorte qu’il échoue à démontrer le manquement de la SCI LOCO à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible, et qu’il sera débouté de ses demandes de dommages-intérêts au titre de son préjudice d’exploitation et de son préjudice moral.

En dernier lieu,[T] [R] ne saurait se prévaloir du manquement de la SCI LOCO à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible pour dire que le commandement de payer signifié le 23 février 2018 était nul et de nul effet ou qu’il aurait été mis en œuvre de mauvaise foi, eu égard aux observations ci-dessus et de ce que le demandeur a pu exploiter les locaux pendant les arrêtés de péril. En conséquence, il y a lieu d’écarter les moyens présentés à ce titre et de considérer que la clause résolutoire était bien acquise depuis le 24 mars 2018. À ce titre il n’est d’ailleurs justifié d’aucune réclamation de [T] [R] ni a fortiori de mise en demeure d’avoir à respecter une obligation quelconque adressée à la SCI LOCO antérieurement la délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

[T] [R] succombant, sera condamné à supporter la charge des dépens.

Il devra également verser à la SCI LOCO la somme de 3000 €en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS