TJ 84007, 6 mai 2025, RG 24/00445

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00445 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J4BO

Minute N° : 25/00261
JUGEMENT DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [A]
née le 07 Mai 2001 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Y] [X]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 07 août 2023, GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [G] [A] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 252,72 euros hors charges.

GRAND DELTA HABITAT expose que plusieurs difficultés sont apparues au cours du bail : En premier lieu, des impayés de loyers sont apparues avec une dette s’élevant à 749,23 euros au 17 avril 2024.

De plus, plusieurs voisins se sont plaints de troubles causés par la locataire (cris, dégradations des parties communes, …). Le 08 août 2024, une pétition a été signée par les voisins de cette dernière dénonçant les troubles qu’elle effectuerait.

Enfin, le 01 aout 2024, Maitre [V], commissaire de justice, s’est rendue au domicile de Madame [G] [A] et a rédigé un procès-verbal de constat qui constate les faits suivants :

Rencontre de deux personnes de sexe masculin ;Monsieur [Y] [X] indique être une des personnes occupant le logement (avec six autres personnes non identifiées) ;La présence d’enfants et d’animaux a été relevée dans le logement ;Les occupants du logement expliquent que Madame [G] [A] n’occuperait plus les lieux et qu’ils lui verseraient mensuellement la somme de 250 euros pour occuper ce logement.
C'est dans ce contexte que GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON Madame [G] [A] et Monsieur [Y] [X] par exploit délivré le 15 octobre 2024 aux fins de voir :

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [G] [A] ;

- Ordonner l’expulsion de Madame [G] [A] et Monsieur [Y] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- Condamner solidairement Madame [G] [A] et Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 2.382,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31août 2024, mensualité d’août 2024 incluse ;

- Condamner solidairement Madame [G] [A] et Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 350 euros par mois du 1er septembre 2024 jusqu’à parfaite libération des locaux ;

- Condamner Madame [G] [A] au paiement de la somme de 250 euros par mois à compter du mois de février 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

- Condamner solidairement Madame [G] [A] et Monsieur [Y] [X] au paiement des dépens et à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire est retenue une première fois à l'audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle GRAND DELTA HABITAT comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement.

Madame [G] [A] et Monsieur [Y] [X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucune enquête sociale n’a été transmise au Tribunal judiciaire avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

Par jugement en date du 18 février 2025, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats, afin de pouvoir toucher la défenderesse à sa dernière adresse connue et mentionnée au dossier, soit « [Adresse 1] »

L'affaire est rappelée le 1er avril 2025 ; la société GRAND DELTA HABITAT comparait à nouveau représentée et maintient ses demandes initiales.
Madame [G] [A], convoquée à sa dernière adresse connue et Monsieur [Y] [X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le présent jugement, susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 6 mai 2025.
En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du VAUCLUSE, ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique enregistré le 17 avril 2024, au moins deux mois avant la première audience.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail
Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1789 le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 7 c) du même texte dispose que le locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
L’article 1728 1° du code civil dispose par ailleurs que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
Il résulte de ces textes que le preneur est tenu d’user du bien loué raisonnablement, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux, ainsi que la tranquillité de son voisinage.
A défaut, et selon l'article 1729 du même code, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le prononcé de la résiliation judiciaire par le juge est toutefois subordonné à la condition que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.
*

En l'espèce, le bail de location conclu entre GRAND DELTA HABITAT et Madame [G] [A], a été contracté en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définissant précisément les droits et devoirs respectifs des deux parties.

Le présent bail reprend ainsi l'obligation d'user paisiblement des lieux dans le respect de la tranquillité du voisinage en son article 6.2.1.

A l'appui de sa demande et afin de démontrer les troubles de voisinage qu'elle allègue et sur lesquels elle s'appuie pour fonder sa demande de résiliation judiciaire du bail, GRAND DELTA HABITAT produit :

- Plusieurs attestations sur l’honneur de voisins témoignant de nuisances diverses :

Monsieur [U] témoigne de « bruits dans la cage d’escalier, jeu de ballon contre les murs, jets d’ordures par les fenêtres, présence de déchets dans les parties communes, dégradations … »
Madame [F] mentionne quant à elle « des déchets, ordures jetées par les fenêtres, de nombreux mégots de cigarettes sur la place, … des bruits très tard dans la nuit après 22 heures, les enfants crient, appellent leurs parents car ils ne peuvent pas entrer… »

Monsieur [D] mentionne également des nuisances sonores tard le soir ainsi que des dégradations dans les parties communes. Trois autres voisins, Monsieur [W], Madame [Z] et Monsieur [E] confirment les mêmes éléments.

Une pétition en date du 8 août 2024 a été signée par certains voisins reprenant les mêmes éléments.

Outre ces nuisances, suffisamment établies en l'espèce par les éléments apportés au débat, la bailleresse justifie d'une dette locative importante en octobre 2024.

Enfin, il ressort d’un mail de la CAF de Vaucluse que Mme [A] aurait déménagé le 7 février 2024 et résiderait désormais à [Localité 4] ; un constat de commissaire de justice en date du 1er août 2024 expose ainsi que d’autres occupants habiteraient dans le bien objet du bail et verseraient une compensation financière à la locataire en titre en compensation.

Madame [G] [A], pourtant reconvoquée à sa dernière adresse connue, ne s'est pas présentée pour fournir des explications sur le comportement qui lui est reproché et exposer sa situation actuelle.

Il convient ainsi de considérer que GRAND DELTA HABITAT démontre suffisamment, de par l'ensemble des éléments fournis, les manquements graves, répétés et s'étant poursuivi dans le temps de Madame [G] [A] du 07 août 2023 et portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Sur l'expulsion
Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce, en raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, la locataire devra quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que ne s'accroisse la dette.

Ainsi et en l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique. Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif 
Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

GRAND DELTA HABITAT détermine dans son assignation du 15 octobre 2024 un décompte faisant état d’une dette locative à hauteur de 2.382,49 euros loyer d’aout inclus.

Aussi, Madame [G] [A], qui ne justifie pas du paiement de la dette locative réclamée dans l’assignation, sera condamnée à régler au bailleur la somme de 2.382,49 euros loyer d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de l’assignation.

Les loyers postérieurs seront pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Concernant Monsieur [Y] [X], il n’apparait pas assez d’éléments de preuves permettant d’établir qu’il serait en sous-location du bien Il s’agit d’une identité déclarative, donnée par deux personnes présentes sur les lieux lors du passage du commissaire de justice, sans qu’on ne puisse savoir si cette personne est l’un d’eux,ou s’il habite réellement les lieux. De ce fait, les demandes financières portées contre ce dernier seront rejetées faute d’élément probant suffisant.

Sur les indemnités mensuelles d’occupations
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l'article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d'une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l'absence de résiliation du contrat de bail.

En l'espèce, Madame [G] [A] devra s'acquitter auprès de GRAND DELTA HABITAT à titre d'indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, d'une somme correspondant au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 1er septembre 2024.

Les demandes formulées au titre des indemnités d’occupation à l’encontre de Monsieur [X] seront rejetées comme exposé précédemment.

Sur l’accession des fruits civils de la sous location
Les articles 546 et 547 du code civil déterminent que la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle "droit d'accession". Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que les sous loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire du bien.

En l’espèce, deux personnes ont, de manière déclarative, exposé verser 250 euros par mois à Mme [A] en échange du bien occupé ; cette dernière, convoquée à sa dernière adresse connue, n’est pas venue s’expliquer, ou soutenir tout élément contraire.

De ce fait, Madame [G] [A] se verra condamnée à verser la somme de 250 euros par mois à GRAND DELTA HABITAT à compter du 1er février 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des locaux à ce titre.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Madame [G] [A] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS