TJ 84007, 6 mai 2025, RG 25/00089

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00089 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J56R

Minute N° : 25/00266
JUGEMENT DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Véronique MARCEL

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Véronique MARCEL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [N]
née le 24 Mars 1988 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu à compter du 27 avril 2024, Madame [N] [P] a pris un bail à logement situé [Adresse 5], appartenant à Madame [K] [M], pour un loyer mensuel de 695 euros charges comprises.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Madame [N] [P] selon acte signé le même jour.
Suite à divers incidents de paiement, la propriétaire a fait jouer l’engagement de la caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Madame [N] [P], soit 2 085 euros.
Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail, ladite somme de 2 085 euros en principal.
La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois imparti par la mise en demeure, et de nouveaux incidents de paiement ont été constatés. Le bailleur a, en conséquence, sollicité à nouveau la mise en œuvre de l’engagement de la caution ACTION LOGEMENT SERVICES, laquelle a procédé à un versement complémentaire à hauteur de 2 085 euros au titre des sommes dues par le locataire.

Toutes les démarches entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du différend étant demeurées sans réponse de la part de Madame [N] [P], la société a engagé la présente procédure devant la juridiction de céans, faisant assigner [N] [P] par exploit du 20 janvier 2025, au visa principal de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Dire et Juger recevable et bien fondée ACTION LOGEMENT SERVICES en son action.Constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le bail, ou, à titre subsidiaire, Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [N] [P].Ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique. Condamner Madame [N] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 170 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024 sur la somme de 2 085 euros, et au surplus à compter de la présente assignation. Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au moment du loyer contractuel mensuel augmenté des charges. Condamner Madame [N] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux.Condamner Madame [N] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.Dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit. Condamner Madame [N] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été retenue à l’audience du 1 er avril 2025 lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, demanderesse à l’instance, a comparu représentée.

Elle sollicite le bénéfice de son assignation et la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, s’élevant à 4 170 euros, actualisée au 4 décembre 2024, et portée à 6 950 euros au 20 mars 2025.

Madame [N] [P], défenderesse, n’a pas comparu ni été représentée. Le présent jugement, susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibérée au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 472 du code de Procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité d’agir en résolution du bail par la société caution :L’article 2306 du Code civil énonce que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».
Ce principe ne connaît qu’une seule limite à l’effet translatif de la subrogation, de nature exceptionnelle tenant « à l’existence éventuelle de droits si intiment attachés à la personne du subrogeant que leur exercice par d’autres et notamment par un subrogé, en devient inconcevable. »
Il est au demeurant de jurisprudence constante de considérer que la caution d’un locataire ayant réglé des impayés de loyer, détienne le droit d’agir en résiliation et en expulsion, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.
Cette jurisprudence s’illustre dans un arrêt rendu par la Cour de cassation reconnaissant ainsi à la caution le droit « d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail qui lui eut permis, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée. »
Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 17 avril 2023 stipule en son article 08.1 que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution simple de Madame [N] [P], a acquitté à sa place les sommes dues au titre de son loyer mensuel, sur les périodes de juin à août, laquelle dispose, à ce titre, de son bénéfice de subrogation. Elle produit au débat les quittances subrogatives correspondant aux sommes remboursées.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, dispose de la possibilité d'intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l'action en résolution du bail afin notamment d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter le montant de la dette cautionnée, de l'action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation.

Sur la recevabilité de l’action
En vertu de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du Vaucluse, ce qui a été le cas en espèce, suivant le courrier en date du 21 janvier 2025, soit 10 semaines, donc plus de six semaines avant l’audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une SCI familiale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locations (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation.
Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisé au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la bailleresse, Madame [K] [M], n’étant pas une personne morale, cette formalité n’est donc pas requise à peine d’irrecevabilité. Néanmoins, la CCAPEX a été avisée le 20 septembre 2024.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire L'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clause résolutoire que pour trois cas :
-le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie
-le non respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués
-l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire
L'article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l'obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.
Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail en date du 27 avril 2024 contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers.
La société demanderesse a fait signifier à Madame [N] [P] le 19 septembre 2024 un commandement de payer s’élevant à la somme de 2 085 euros.Cette dernière ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.
Un délai de deux mois, les termes du bail étant plus favorables à la locataire, s’est écoulé entre la délivrance du commandement, resté infructueux et la signification et assignation.
Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 20 novembre 2024 au profit du bailleur et il y’a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif : Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, malgré les commandements de payer et le délai accordé, la dette ne parvient pas à se résorber, s’élevant à la somme de 4 170 euros au titre des loyers et des charges arrêté au 4 décembre 2024 suivant le décompte joint par VISALE.
Il suit qu’à la date de l’audience du 1 er avril 2025, la dette locative, actualisée au 20 mars 2025, s’élève à la somme de 6 950 euros. Cette actualisation à la hausse de la dette a été portée à la connaissance de la locataire par courriel du 20 mars 2025, conformément au principe du contradictoire.
Ainsi, d’une part Madame [N] [P] sera condamnée à régler à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 950 euros, correspondant à ladite créance arrêtée au 20 mars 2025, loyer de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 2 085 euros alors due, et pour le surplus, à compter de la signification de la présente décision.
Sur l'expulsion
L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 novembre 2024, la défenderesse est occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles : En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L’occupation sans droit ni titre par Madame [N] [P] constitue de fait une faute et cause indéniablement un préjudice à la société ACTION LOGEMENT SERVICE, laquelle est intervenue en garantie et non en substitution durable. L’absence de cette régularisation créer de facto une rupture significative de l’équilibre contractuel ainsi qu’un préjudice financier direct à l’égard de la société caution ACTION LOGEMENT SERVICES.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, est fondée à solliciter la condamnation de Madame [N] [P] au paiement des indemnités d’occupation, à partir du moment où ces sommes seront dûment justifiées par une quittance subrogative.
Il convient en conséquence de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle aux fins de réparer le préjudice avéré de la société caution.
En l’espèce, il convient de fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner Madame [N] [P] à régler lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les limites des sommes qu’elle aura réglées à la bailleresse à ce titre à compter du 21 mars 2024, lendemain du dernier décompte, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires : Sur les dépens :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
[N] [P] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, DÉCLARE recevable et bien fondée ACTION LOGEMENT SERVICES en son action, es qualité de subrogée de Madame [K] [M], bailleur, concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], loué par Madame [N] [P] suivant contrat de bail en date du 27 avril 2024 ; CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée de Madame [K] [M], la somme de de 6 950 euros, correspondant au déblocage des loyers de juin 2024 à mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 2 085 euros alors due, et pour le surplus, à compter de la signification de la présente décision. CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire dans le bail à compter du 20 novembre 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 20 novembre 2024 ;