TJ 50147, 5 mai 2025, RG 24/00354

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00354 - N° Portalis DBY6-W-B7I-D2AK

MINUTE N°: /2025

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH - MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [G] [P]

Dossier

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis [Adresse 2],
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [V] [B], non comparante représentée par Madame [X] [Z], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [P]
né le 17 juillet 1989 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE, en présence de Madame [N] [C], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,
Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l'audience publique du 03 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 janvier 2022, l’Office public de l’Habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Madame [G] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 3], pour un loyer mensuel total de 338,16 euros révisable, payable chaque mois à terme échu, outre une provision sur charges mensuelles de 143,51 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.
Le loyer est actuellement fixé à la somme de 369, 36 euros, outre la provision sur charges de 174, 52 euros par mois. Depuis le 1er mars 2024, le loyer est également augmenté d’une pénalité de 7, 62 euros par mois de retard dans l’envoi de l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.
Par actes de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait signifier à Madame [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 389, 93 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance locative visant également la clause résolutoire prévue au bail.
Madame [G] [P] a justifié de la souscription d’une police d’assurance contre les risques loatifs auprès de son bailleur dans le délai qui lui était imparti.
Toutefois, considérant que le commandement de payer était resté infructueux, par acte de commissaire de justice signifié à personne le 17 décembre 2024, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [G] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de :
Constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Autoriser la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra, Condamner Madame [G] [P] à lui payer :La somme de 3 213, 29 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2025, MANCHE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [Z] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient ses demandes, précisant que la locataire a déposé son préavis le 11 février 2025 et a déjà quitté les lieux. Le bailleur actualise également sa créance à la somme de 4 836.82 euros selon décompte arrêté au 28 février 2025 et indique qu’une partie de cette somme est déjà titrée. Ainsi MANCHE HABITAT sollicite dans le dernier état de ses demandes, la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 3 757, 46 euros arrêtée au 28 février 2025.
Madame [G] [P], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience sans faire connaître les motifs de son absence.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité
Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MANCHE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 27 janvier 2022 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Madame [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 389, 93 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024 inclus.

Madame [G] [P] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 9 octobre 2024 dans le délai de deux mois tel qu’indiqué dans le commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 10 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Madame [G] [P] étant occupante sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef du local à usage d’habitation objet du bail, situé [Adresse 1], à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique et l’intervention d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de Madame [G] [P] causant un préjudice à MANCHE HABITAT, le bailleur est fondé à obtenir une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes que le bailleur aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit un montant mensuel de 369,36 euros en sus de 174,52 euros de charges, et ce à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués.

En l’espèce, si le bailleur indique que sa locataire a quitté les lieux à la date de l’audience après avoir remis à MANCHE HABITAT un préavis de départ le 11 février 2025, il résulte de ses dernières écritures que l’état des lieux de sortie n’aura lieu que le 12 mai 2025, la locataire disposant ainsi toujours des lieux jusqu’à cette date.

Madame [G] [P] n’ayant plus le statut de locataire mais d’occupante sans droit ni titre du logement loué depuis le 10 décembre 2024 , il n’y a pas lieu d’inclure le montant de la pénalité de 7, 62 euros prévue par l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dans l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Il produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Madame [G] [P] reste débitrice de la somme de 4 836, 82 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 28 février 2025 inclus.

Il justifie également de ce que le 24 juin 2024, un protocole d’accord pour le règlement de sa dette locative d’un montant de 1 079, 36 euros arrêtée au 24 juin 2024 est invervenu avec Madame [G] [P], protocole qui a été homologué et s’est vu conférer force exécutoire par ordonnance sur requête du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances le 17 septembre 2024.

Compte-tenu de que cette partie de la créance est déjà titrée, la somme de 3 757, 46 euros est due par Madame [G] [P], correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 28 février 2025.

Toutefois, compte tenu de ce qui ressort des énonciations qui précèdent s’agissant de la pénalité pour non réponse à l’enquête sociale, il y a lieu de déduire de cette créance la somme de 22, 86 euros ( 3 x 7, 62 euros).

Par suite, Madame [G] [P] doit être condamnée à verser à MANCHE HABITAT la somme totale de 3 734, 60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [G] [P] n’a pas comparu à l’audience du 3 mars 2025 et n’a donc formulé aucune demande de délais de paiement.

Il ressort en outre du dernier décompte versé aux débats et arrêté au 28 février 2024 qu’aucun versement n’est intervenu de la part de la locataire depuis le mois d’août 2023.

Madame [G] [P] a également déjà bénéficié d’un échéancier précédemment mis en place à l’amiable avec son bailleur le 24 juin 2024, protocole d’accord qui a été homologué par l’ordonnance sur requête précitée. Madame [G] [P] n’est pas parvenue à respecter cet échéancier.

Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement pour l’apurement de sa dette à Madame [G] [P], cette dernière ne pouvant être considérée comme ayant repris le versement des loyers à la date de l’audience ni comme en situation de régler sa dette, alors que le bailleur précise à l’audience que la locataire a quitté les lieux.

Sur les autres demandes

Madame [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par l’Office public de l’habitat - MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS