TJ 30189, 12 mai 2025, RG 23/05449

Copie délivrée
à
la SCP B.C.E.P.
la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 12 Mai 2025
1ère Chambre Civile

N° RG 23/05449 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KGFF

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [Z] [D] épouse [R]
née le 24 Octobre 1980 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 4]

M. [N] [R]
né le 29 Avril 1972 à [Localité 8] (MAROC) ([Localité 8]),
demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP FLOT, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

à :

M. [W] [T]
né le 18 Juin 1962 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 5]

Mme [I] [O] épouse [T]
née le 22 Août 1968 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Mars 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [W] [T] et Mme [I] [O] épouse [T] sont propriétaires d’une parcelle en nature de terre boisée, sise sur la commune d’[Adresse 7], cadastrée section B n° [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 7] » pour 8a 70ca.

Le 14 décembre 2020, M. [N] [R] et Mme [Z] [D] ont adressé une proposition d’achat aux époux [T]portant sur ladite propriété au prix de 160.000 euros.

Le 2 mars 2021, les époux [T] ont signé un document intitulé « acceptation offre d’achat immobilière » transmis par les époux [R].

Les communications entre époux [R] et les époux [T] se sont poursuivis au sujet du bien cadastré section B n° [Cadastre 1] au cours de 2021 et 2022, notamment au sujet de l’action en bornage judiciaire en cours relative à cette parcelle.

Le 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a fixé la limite séparative des fonds référencés section B n° [Cadastre 1] et section B n° [Cadastre 2].

Le 24 août 2023, les époux [R] ont fait délivrer aux époux [T] une sommation de comparaître devant notaire aux fins de signature d’un acte authentique de vente du bien cadastré section B n° [Cadastre 1].

Par lettre d’avocat du 5 septembre 2023, M. et Mme [T] ont informé le notaire qu’ils refusaient de signer ledit acte authentique de vente. Le 6 septembre 2023, le notaire a dressé un procès-verbal de non-comparution.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, les époux [R] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins d’exécution forcée de la vente et, à défaut, de voir dire que le jugement à intervenir vaudra vente entre eux, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture est intervenue le 17 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 5 décembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 février 2025, M. et Mme [R] demandent au tribunal judiciaire de Nîmes de :
- A titre principal, enjoindre aux époux [T] de procéder à la signature de l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [L], notaire, [Adresse 13], au plus tard dans un délai de 30 jours à compter du jour de la notification du jugement à intervenir et de l’avis par la notaire par lettre recommandée avec accusé de réception de la consignation entre ses mains du prix de vente et des frais, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Subsidiairement, à défaut de signature d’un acte authentique concernant le bien immobilier suscité, dire que le jugement à intervenir vaudra vente entre eux et les époux [T] ;
- En tout état de cause, condamner les époux [T] aux entiers dépens et à leur payer les sommes suivantes :
. 50 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance ;
. 20 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;
. 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’exécution forcée de la vente, les époux [R] font valoir, sur le fondement des articles 1113, 1118 à 1122 et 1217 du code civil, qu’un accord verbal portant sur la vente du terrain litigieux a été conclu entre eux et les époux [T] le 13 décembre 2020 lors d’une visite sur site. Ils allèguent que le consentement des parties a été formalisé par une offre précise portant sur la chose, à savoir la parcelle cadastrée B[Cadastre 1] à [Localité 6], et sur le prix, soit la somme de 160 000 euros. Ils indiquent que cette offre a été acceptée sans conditions par les époux [T]. Pour dire la vente parfaite, les époux [R] affirment que la rencontre des volontés des parties a été, par la suite, réitérée par les époux [T]en raison de la transmission successive de diverses pièces relatives à l’étude du sol, au bornage du terrain et au suivi intégral de la procédure contentieuse en bornage intervenant entre eux et Mme [U].

En réponse aux moyens des époux [T], les demandeurs déclarent qu’ils avaient accepté l’éventuelle réduction de la surface du terrain résultant de l’action en bornage en cours et que les quelques mètres carrés de différence ne compromettaient en rien leur projet d’acquisition du terrain. Les époux [R] ajoutent que le fait que le prix indiqué sur offre ne comporte pas la mention « hors frais de notaire » constitue une banalité, étant précisé que les droits de mutation et les émoluments du notaire sont, par principe, à la charge de l’acquéreur. S’agissant de l’offre, les époux [R] estiment que l’absence de mention sur le moment du paiement n’a pas d’intérêt, puisque le paiement se fait le jour de la signature de l’acte authentique ou avant celui-ci, pour que le notaire dispose des fonds à l’instant de ladite signature. S’agissant de l’acceptation, les demandeurs affirment que la mention stipulant que le prix sera intégralement payé le jour de la signature de l’acte authentique relève aussi de la banalité. Ils précisent qu’il s’agit d’une simple conséquence de l’acte de vente, le transfert de propriété ayant pour corollaire le paiement intégral du prix.
Les époux [R] expliquent que la réitération de la vente par acte authentique n’est qu’une formalité légale pour que le transfert de propriété soit effectif, car l’acte de vente relève du monopole du notaire, et que cet acte est une conséquence de l’accord des parties et non une condition de la vente.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance, les époux [R] affirment qu’ils ont perdu quatre ans depuis la formalisation du consentement, qu’ils ont dû se relancer dans un projet immobilier différent et 30% plus onéreux, en raison de l’augmentation générale des matériaux et du coût de construction résultant du contexte géopolitique international, et notamment de la guerre en Ukraine à compter du 24 février 2022. Les demandeurs affirment que le budget initial de 400 000 euros portant sur la construction de leur maison sur un autre terrain, acquis d’un tiers en mai 2024, a été porté à 600 000 euros. Ils estiment qu’ils ont ainsi subi une perte de chance de réaliser un projet dans des conditions économiques plus favorables. Les demandeurs ajoutent que les défendeurs ont renoncé à la vente pour bénéficier d’une plus-value plus importante sur le terrain litigieux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 février 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal judiciaire de Nîmes de :
- A titre principal, débouter les époux [R] en leur entières demandes ;
- A titre subsidiaire, limiter leur condamnation au titre des dommages et intérêts ;
- En tout état de cause,
. rejeter la demande de condamnation sous astreinte ;
. condamner in solidum les époux [R] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
. écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas de condamnation des époux [T].

Pour s’opposer à titre principal à la demande en exécution forcée de la vente, les époux [T] allèguent, sur le fondement des articles 1114, 1115 et 1118 du code civil, que les époux [R] ne leur ont pas adressé une offre, mais une invitation à entrer en négociation, car leur proposition n’était ni précise ni ferme, s’agissant du prix et de la superficie du terrain. Les défendeurs font valoir que l’assiette du terrain n’était pas certaine, mais sujette à un aléa, et l’offre n’en faisait pas mention expresse. Ils ajoutent que les demandeurs n’étaient pas prêts à accepter ledit aléa et faisaient varier le prix d’achat en fonction de la superficie finale du terrain après délimitation judiciaire de l’assiette de la propriété. Les époux [T] allèguent aussi qu’il ne s’agissait pas d’une offre, car le document indiquait que les « termes de vente » devraient encore faire l’objet de discussion chez le notaire. Les époux [T] soutiennent que le document qu’ils ont signé ne peut pas être qualifié d’acceptation, car il a été rédigé par les seuls époux [R] ; qu’ils n’avaient pas conscience de la portée juridique de la signature dudit document, n’ayant pas été conseillés par un professionnel lors des négociations ; qu’ils ont cru aider les époux [R] à prendre de l’avance dans la réalisation de leurs éventuelles démarches de construction, que ce soit sur leur terrain ou sur un autre ; qu’ils n’ont pas retourné le document signé aux époux [R] par lettre recommandée avec accusé de réception, contrairement à ce que ce derniers peuvent prétendre ; et qu’en toute hypothèse ils n’avaient pas l’intention de réaliser la vente par la signature dudit document.

Les époux [T] déclarent que les documents qualifiés « offre » et « acceptation » par les demandeurs diffèrent eu égard au prix, qui ne fait pas état des « frais de notaire », du moment du paiement du prix et du versement d’une provision de 5% ou 10% du prix de vente lors de la signature du compromis, comme il est d’usage. Ils indiquent que le document qu’ils ont signé n’est qu’une nouvelle offre, actuellement caduque, en raison d’un délai d’acceptation raisonnable largement dépassé.

Au soutien de leur demande subsidiaire, les époux [T] font valoir que les parties à la présente instance ont fait de la réitération par acte authentique une condition déterminante de leur consentement et, ainsi, de la vente, comme il en ressort des documents « offre » et « acceptation », en raison des mentions indiquant que les parties allaient signer un accord de compromis et que le prix de vente allait être intégralement payé le jour de la signature de l’acte authentique. Les défendeurs indiquent que la vente est un contrat consensuel et non un contrat solennel et, comme tel, n’est pas conditionnée à la réalisation d’un acte authentique. Les époux [T] allèguent qu’en ayant fait le choix de formaliser la vente par un acte authentique les parties à la présente instance ont ainsi décidé d’en faire une condition déterminante de leur consentement. Les époux [T] estiment ainsi que la vente n’est pas parfaite et que la seule sanction possible est la condamnation en dommages et intérêts. Ils prétendent que les époux [R] ne démontrent pas avoir subi un préjudice résultant du défaut de réitération de la vente par acte authentique, car ils ont pu acquérir trois autres parcelles, situées à 250 m de la parcelle litigieuse et à proximité de la maison des parents du M. [R], comme ils le souhaitaient, et qu’ils sont en train d’y construire leur maison. Les époux [T] soulignent que l’exécution forcée de la vente a une portée disproportionnée eu égard aux intérêts des parties et notamment de la santé de Mme [T].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Il résulte des articles 1582 et 1583 du code civil que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et correspondre exactement. L’acceptation peut être expresse ou tacite, mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur.

Il est enfin constant que la volonté et la recherche de la commune intention des parties relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, il résulte du document intitulé « offre d’achat » du 14 décembre 2020 que les époux [R] ont offert d’acheter la parcelle n°[Cadastre 1] au prix de 160.000 euros. Cette offre précisait le numéro de cadastre et la surface de terrain 870m2 mais également « A réception de la présente offre acceptée, nous vous proposons un rendez-vous chez Maître [G] [E] notaire à [Localité 6] pour discuter des termes de la vente et signer un accord de compromis ».

L’acceptation de principe des époux [T] n’était donc pas envisagée par les époux [R] comme un accord définitif sur la vente mais plutôt comme l’ouverture de négociations, ce qui est confirmé par la formule « pour discuter les termes de la vente ».

Le 16 février 2021, M. [R] écrivait à Mme [T] un courriel dans lequel il indique vouloir acheter « la parcelle comme indiqué sur le cadastre », faisant ainsi référence à la procédure de bornage judiciaire en cours. Il remerciait, dans ce même courriel, Mme [T] de lui avoir transmis le courrier de son avocat au sujet de cette action en bornage. Il s’en suit qu’à cette date, M. [R] souhaitait acquéreur la parcelle avec une superficie telle que mentionnée au cadastre et indiquée par les époux [T].

Le 23 février 2021, le notaire transmettait aux époux [T] un courriel des époux [R] portant sur les conditions de l’offre d’achat et leur demandait de lui faire parvenir les plans et les documents objets du litige en bornage. Par la même occasion, le rendez-vous du 8 mars 2021 était annulé, ce qui tend à démontrer que les parties n’étaient pas prêtes à s’engager dans le cadre d’un compromis de vente à cette date.

Le 2 mars 2021, les époux [T] signaient un document préparé par les époux [R] rédigé de la façon suivante :

« Suite à la réception de votre offre d’achat reçue le 14/12/2020, nous acceptons l’offre suivant les conditions suivantes :
type de bien : parcelle n° [Cadastre 3] située [Adresse 9]
Condition de prix :
Montant de l’offre de 160 000 €, hors frais de notaire, qui seront payés intégralement le jour de la signature de l’acte authentique ».

Cet acte ne mentionne pas la superficie du terrain qui était incertaine à cette date.

De fait, vendeurs et acquéreurs ont continué à échanger sur l’action en bornage entre mars 2021 et juillet 2022, ce qui démontre que la superficie de la parcelle était considérée par les parties comme une condition essentielle de la vente.

M. et Mme [R] n’entendaient pas acquérir la parcelle litigieuse au prix de 160.000 euros net vendeur, si la superficie retenue après bornage était inférieure à la superficie cadastrale.

Le courriel adressé par M. [R] au notaire permet de l’affirmer avec certitude puisqu’il écrit le 8 février 2021 : « Terrain = 170 K€ avec FN (si la surface est conforme au plan cadastral soit 850 m² env. ce sera moins si le terrain est plus petit de 150 m²) ».

La superficie de la parcelle litigieuse était un élément déterminant du consentement des parties, et plus précisément de celui des époux [R], qui suivaient l’évolution de l’action en bornage, afin de connaître la superficie finalement fixée après bornage amiable ou judiciaire, et ainsi ajuster le prix d’achat.

En définitive, les parties ne se sont pas accordées sur la chose objet de la vente, en raison du caractère incertain de la superficie du terrain.

Aussi, il doit être considéré qu’aucune vente n’a eu lieu. En conséquence de quoi, M. et Mme [R] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Les époux [R], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum à payer aux époux [T] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

La présente affaire ayant été introduite le 25 octobre 2023, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS