TJ 30189, 6 mai 2025, RG 24/01367

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01367 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KV42

[S] [HY],

[P] [G]

C/

[MZ] [NC]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDEURS

M. [S] [HY]
né le 18 Novembre 1989 à SKIKIDA( ALGERIE )
6 Rue Scatisse
30000 NIMES
comparant et assisté par de la SELARL PARA FERRI, avocat au barreau de NIMES

Mme [P] [G]
née le 28 Août 1992 à ROMORANTIN-LANTHENAY
6 Rue Scatisse
30000 NIMES
représentée par de la SELARL PARA FERRI, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [MZ] [NC]
née le 27 Avril 1978 à SAINT SULPICE
2 Rue Levieux
2 ème étage Gauche
30000 NIMES
comparante et assistée par Me Camille ALLIEZ, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

En présence de [OY] [O], auditeur de justice et d'[K] [M] , greffier stagiaire

DÉBATS :

Date des Débats : 04 mars 2025
Date du Délibéré : 06 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Mai 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
***

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 21 mai 2007, prenant effet le 1er juin 2007, Madame [CH] [H] a donné à bail à Madame [MZ] [NC] un local à usage d’habitation situé 2 rue Levieux, 2e étage, gauche, à Nîmes (30000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 339,13 euros, outre les taxes récupérables et une provision sur charges initiales de 18,29 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 678,26 euros.

L’immeuble dans lequel est situé l’appartement donné à bail a par la suite été vendu le 31 janvier 2011 par Madame [H] à Monsieur [BV] [T] et Madame [W], lesquels ont à leur tour vendu l’immeuble à Monsieur [S] [HY] et Madame [P] [G] par acte authentique en date du 3 juillet 2023.

Par lettre recommandée déposée le 5 juin 2024 et dont il n’est pas établi qu’elle a été retirée par la destinataire, Monsieur [HY] a mis en demeure Madame [NC] de mettre fin dans un délai de huit jours aux nuisances sonores et olfactives provenant de l’appartement loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, signifié par dépôt à étude, Monsieur [S] [HY] et Madame [P] [G] ont fait assigner Madame [MZ] [NC] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins que soient prononcées la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [NC] en cas de maintien dans les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, et la condamnation de Madame [NC] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 470 euros.

A l’audience du 5 novembre 2024, un renvoi a été décidé à l’audience du 4 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée et plaidée, puis mise en délibéré au 6 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 4 mars 2023, Monsieur [HY], présent, et Madame [G], absente, assistés de leur avocat, présentant oralement leurs observations et se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection de :
Prononcer la résiliation du bail d’habitation les liant à Madame [NC] relatif à l’appartement situé au 2e étage gauche de l’immeuble sis 2 rue Levieux à Nîmes (30000) ; Ordonner l’expulsion de Madame [NC] du bien loué, au besoin avec l’aide de la force publique, à défaut de libération spontanée du logement à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; Condamner Madame [NC] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 470 euros à compter de la résiliation judiciaire du bail ; Débouter Madame [NC] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Madame [NC] aux dépens ; Condamner Madame [NC] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leurs prétentions, fondées sur les articles 1728 et 1729 du code civil et sur l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [HY] et Madame [G] font valoir que Madame [NC] est régulièrement en état d’ébriété, qu’elle génère des nuisances pour les autres résidents de l’immeuble et le voisinage immédiat, notamment par des hurlements, et qu’elle adopte un comportement agressif et violent envers ses voisins, ce qui a donné lieu au dépôt de mains courantes par des voisins, puis à un dépôt de plainte par le syndic de copropriété. Les bailleurs soutiennent que ce comportement habituel constitue des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux qui justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail.

En réponse à la demande de rejet des prétentions des bailleurs formulée par Madame [NC], Monsieur [HY] et Madame [G] contestent avoir agressé la locataire et exposent que ce moyen est de plus inopérant dès lors que les troubles anormaux du voisinage sont caractérisés en procédure. Ils indiquent également que les attestations fournies lors des débats ne proviennent pas de leurs parents ou alliés, mais de voisins et de parents de ces derniers, et que dès elles ont force probante.

A l’audience, Madame [MZ] [NC], présente et assistée de son avocate, présentant des observations oralement et se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :
Lui accorder un délai de trente-six mois à compter de la signification du jugement pour quitter le bien loué ; Débouter Monsieur [HY] et Madame [G] de toutes leurs demandes ; Condamner Monsieur [HY] et Madame [G] aux dépens ; Laisser à chaque la charge des frais de procédure engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, fondées sur l’article 1343-5 du code civil et sur l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [NC] fait valoir qu’elle occupe le logement depuis juin 2007 sans aucune difficulté antérieure au rachat de l’immeuble par Monsieur [HY] et Madame [G], tandis que lui sont reprochés des nuisances et désordres qui commenceraient en 2024. Elle conteste les attestations jointes en procédure, indiquant que celles-ci ont été majoritairement rédigées par des parents ou alliés des bailleurs et qu’il s’agit de fausses déclarations. Elle assure n’avoir jamais adopté de comportement agressif envers ses voisins, mais témoigne que Monsieur [HY] l’a agressée physiquement.

Elle informe le juge qu’elle souhaite désormais quitter le logement et qu’elle a entrepris des démarches à cette fin avec l’aide d’une assistante sociale, mais que dès lors qu’elle ne perçoit que le RSA, un délai de trois ans lui est nécessaire pour quitter l’appartement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

La présente décision sera dès lors contradictoire et rendue en premier ressort.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués.

Cette obligation impose au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En application de l’article 1729 du code civil, le bailleur peut faire résilier le bail notamment si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur.

L’article 1741 du code civil prévoit en outre que le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Conformément aux articles 1217 et 1224 du code civil, la résiliation du contrat de bail ne peut être prononcée que si le preneur manque de manière suffisamment grave à ses obligations.

Il revient au juge d’apprécier souverainement si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la situation justifiant la résiliation s’appréciant en outre au jour où le juge statue.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont en outre la charge d’alléguer les faits propres à fondeur leur prétention et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [HY] et Madame [G], en leur qualité de bailleurs, reprochent à Madame [NC], leur locataire, des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible du bien loué.

A l’appui de leurs prétentions, les bailleurs produisent les attestations datées du mois de juin 2024 fournies par dix voisins de Madame [NC] (Mesdames [E] [RC], [L] [Z] et [FW] [RC] et Messieurs [U] [A], [OY] [I], [OA] [J], [LA] [LD], [X] [B], et [V] [F]), ainsi que quatre parents de voisins de Madame [NC] (Madame [MB] [SA] et Messieurs [JZ] [SA], [C] [N] et [D] [R]). L’ensemble de ces personnes témoignent que Madame [NC] est souvent en état d’ivresse, qu’elle adopte un comportement agressif envers eux et qu’elle les insulte, les provoque, les menace, y compris devant leurs enfants, et qu’ils craignent de subir un jour des violences physiques de la part de leur voisine. Ils font état également de tapage le jour comme la nuit, en raison du volume sonore de la musique écoutée par Madame [NC], de ses cris et des coups qu’elle donne dans les portes de l’immeuble. Ils attestent par ailleurs du défaut d’entretien de son appartement par leur voisine et du fait qu’elle laisse des détritus dans les parties communes, à l’origine de la présence de nuisibles et de désagréments olfactifs. Plusieurs des témoins rapportent en outre que Madame [NC] leur réclame avec insistance de l’argent. Monsieur [JZ] [SA] indique que cette dernière est entrée chez son fils sans y être invité et qu’elle l’a insulté car il refusait de lui donner de l’argent.

Monsieur [HY] et Madame [G] fournissent en outre une déclaration de main courante effectuée par [U] [A] le 16 juin 2024 au commissariat de Nîmes, dans laquelle ce voisin de Madame [NC] expose que celle-ci est la cause depuis six mois de nuisances dans la résidence, causant du tapage, cherchant le conflit avec ses voisins qu’elle menace et insulte, et qu’une odeur nauséabonde se dégage de son appartement. Les bailleurs produisent en outre le récépissé de déclaration de plainte déposée le 13 juin 2024 à l’encontre de Madame [NC] par le syndic de copropriété pour des fait de dégradations dans l’immeuble.

Les bailleurs joignent également à la procédure le témoignage daté du 28 janvier 2025 de Madame [JB] [Y] qui a loué pour une courte durée l’un des appartements de l’immeuble et qui atteste que Madame [NC] a voulu un soir les frapper, elle et ses amies, leur reprochant d’avoir claqué la porte de la résidence. Des voisins sont intervenus pour s’interposer et permettre à Madame [Y] et ses amies de rentrer dans leur appartement, devant lequel Madame [NC] est alors restée une vingtaine de minutes à frapper à la porte en criant.

Par une attestation datée du 27 février 2025 jointe en procédure, Monsieur [U] [A], habitant de l’immeuble, fait état des mêmes faits que ceux rapportés par Madame [Y] au cours desquels il est intervenu afin de calmer la situation avec Madame [NC]. Il ajoute également que le comportement agressif et le tapage causé par sa voisine perdurent au jours de son témoignage.

Madame [NC] conteste tout manquement à ses obligations en qualité de preneuse. Elle fournit notamment des quittances de loyer ainsi qu’une attestation d’assurance habitation afin de démontrer qu’elle respecte son obligation de payer le loyer et d’assurer le logement, ce qui n’est pas contestée par les bailleurs et ne constitue pas le fondement de leur action en résiliation du bail.

S’agissant de son obligation de jouissance paisible du bien loué, Madame [NC] conteste les témoignages fournis et joint à la procédure le procès-verbal de la plainte qu’elle a déposée le 13 juin 2024 contre Monsieur [HY] pour des faits de violences ayant entrainé une interruption totale de travail de trois jours comme l’atteste le certificat médical date du 13 juin 2024 également joint en procédure.

Madame [NC] indique par ailleurs qu’elle entend quitter le logement et a entrepris des recherches à cette fin, produisant un courrier de l’agence départementale de l’habitat et du logement du Gard daté du 6 février 2025 faisant état de la mise en place prochaine à son bénéfice d’un plan d’accompagnement pour la recherche d’un nouveau logement. Elle précise cependant qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux le temps nécessaire pour trouver un nouvel appartement, au regard de la modicité de ses revenus limités au RSA.

Conformément aux dispositions de l’article 1381 du code de procédure civile, la valeur probante des déclarations faites par des tiers dans les conditions du code de procédure civile est laissée à l’appréciation du juge.

Bien que certaines attestations fournies par les bailleurs mentionnent un lien de parenté entre le témoin et l’une des parties, il est établi ainsi que cela a été expliqué à l’audience, que cette mention fait état d’un lien de parenté entre les tiers qui apportent leur témoignage et l’un des voisins de Madame [NC], et non entre ces tiers et les bailleurs parties à l’instance. Au surplus, l’existence d’un lien de parenté entre un témoin et une partie ne suffit pas à écarter un témoignage mais peut conduire le juge à lui accorder une valeur probante moindre.

Les témoignages, fournis en nombre important et qui sont concordants bien qu’émanant de quinze personnes différentes dont certaines résident dans le voisinage tandis que d’autres n’y ont demeuré que quelques jours, permettent de tenir pour établi le comportement agressif de Madame [NC] envers ses voisins, manifesté par des menaces et des injures, du tapage dont elle est à l’origine pas des cris comme des coups portés dans les portes, ainsi que des désordres et désagréments causés par le défaut d’entretien de son appartement et le jet de détritus dans les parties communes. Cela est dès lors suffisant pour apporter la preuve d’un manquement de Madame [NC] à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

Le comportement de la défenderesse ainsi avéré constitue, s’agissant d’une part de faits récurrents depuis plusieurs mois et, d’autre part, de faits graves au regard particulièrement des violences verbales et des menaces relevées, un manquement grave et renouvelé de Madame [NC] à son obligation de jouissance paisible.

En outre, ce manquement qu’il convient d’apprécier au jour de l’audience, perdure à cette date comme l’atteste l’incident survenu au début de l’année 2025 entre Madame [NC] et des locataires de courte durée.

Par ailleurs, les violences commises par Monsieur [HY] relatées par Madame [NC], si elles étaient établies, seraient sans effet sur la qualification du manquement de la locataire à ses obligations.

Partant, le manquement prolongé de la locataire à l’une des obligations essentielles auxquelles elle est tenue en vertu du contrat de bail est de nature à justifier le prononcé de sa résiliation dès lors qu’il est d’une gravité suffisante, et les demandeurs sont fondés à demander le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la résiliation du bail liant Monsieur [HY] et Madame [G] à Madame [NC] sera acquise aux bailleurs à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la qualité de la défenderesse

Le contrat de bail étant résilié eu égard au prononcé de la résiliation judiciaire, il revient de constater que Madame [NC] est occupante sans droit ni titre.

Sur l’expulsion

En conséquence, Madame [NC] sera condamnée à restituer les lieux loués situés 2 rue Levieux, 2e étage gauche, à Nîmes (30000) en satisfaisant aux obligations du locataire.

A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont la réduction ou la suppression n’est pas sollicitée par les bailleurs, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [NC] qui ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, ainsi qu'à celle de toute personne présente de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi le cas échéant conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

Madame [NC] demande à bénéficier d’un délai de trente-six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux, prétention qu’il convient d’apprécier comme subsidiaire à la demande principale de la défenderesse qui sollicite en premier lieu le rejet de la demande de prononcé de la résiliation du bail.

Au regard des troubles causés par Madame [NC] et de leurs conséquences pour ses voisins, qui perdurent malgré une mise en demeure de faire cesser ces nuisances adressées par son bailleur en juin 2024, il n’y a pas lieu d’accorder de délais supplémentaires aux fins de se maintenir dans les lieux.

Madame [NC] sera déboutée de sa demande de délais.

Sur l’octroi d’indemnités d’occupation

L’occupation des lieux par Madame [NC] malgré la résiliation du bail crée aux bailleurs un préjudice qu’il convient de réparer.

Il ne peut être fait application d'une clause d'indexation d’un contrat résilié de sorte que le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé au montant du loyer et des charges. Il ressort des quittances de loyers produits par Madame [NC] que ce montant total s’élève à ce jour à 461 euros par mois (301 euros au titre du loyer et 160 euros au titre des provisions de charges).

Cette indemnité sera due prorata temporis à compter de la date de résiliation du bail, qui sera acquise au jour du prononcé du présent jugement, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du bien loué au propriétaire ou à toute personne qu’elle aura mandatée à cet effet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [NC] aux dépens de l'instance, comprenant, notamment, le coût de l'assignation et des actes postérieurs.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, Madame [NC], partie condamnée aux dépens, est condamnée à payer à Monsieur [HY] et Madame [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.
En outre, Madame [NC] sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire que rien ne justifie d'écarter.

PAR CES MOTIFS