TJ 75056, 13 mai 2025, RG 21/05365

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me GUERRIER, Me BARBAT DU CLOSEL, Me KLINGLER

Copies certifiées conformes
délivrées le :
à Me MURZEAU, Me MOREIRA

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/05365
N° Portalis 352J-W-B7F-CUHJU

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Avril 2021

JUGEMENT
rendu le 13 Mai 2025
DEMANDERESSE

Madame [L] [S]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

S.A. ACM IARD, en qualité d’assurance souscrite par la S.C.I. CALLIOPPEE
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L192

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET FONCIA RIVE DROITE
[Adresse 1]
[Localité 8]

représenté par Maître Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0793
Décision du 13 Mai 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05365 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHJU

Monsieur [E] [H]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Madame [N] [R]
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentés par Maître Cécile MOREIRA de la SELARL CECILE MOREIRA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0817

S.C.I. CALLIOPPEE
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Maître Arthur BARBAT DU CLOSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0301

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 22 janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 1er avril 2025, prorogée au 13 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [S] est propriétaire depuis décembre 2016 d'un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, géré par son syndic la société Foncia Rive Droite.

La SCI Callioppee est propriétaire du logement situé au dessus du sien. M. [E] [H] et Mme [N] [R] (ci-après " les consorts [H] et [R] ") sont propriétaires d'un appartement au 5ème étage mitoyen avec celui de la SCI Callioppee.

Suite à un affaissement du plancher de l'appartement de la SCI Callioppee, un architecte de sécurité de la préfecture de police de Paris s'est rendu sur place le 27 janvier 2017 et a notamment constaté, dans son courrier du 1er mars 2017, que :
- dans l'appartement du 5ème étage, des cloisons perpendiculaires de la chambre étaient décollées au droit de la cueillie du plafond sur 2 centimètres entre la chambre et la pièce principale et entre la chambre et l'entrée et que la cloison entre la chambre et l'entrée était fissurée au-dessus de la plinthe ;
- dans l'appartement du 4ème étage, la sous-face du plancher haut de la chambre présentait une déformation importante et une lézarde à droite en regardant la façade.

La copropriété a mandaté M. [D] architecte pour donner un avis sur les causes du sinistre. Ce dernier a constaté, le 2 août 2017, des fissures au sein de l'appartement de Mme [S] et un fléchissement de la structure bois du plancher de l'appartement de la SCI Callioppee. L'appartement de Mme [S] a été étayé à compter du 14 décembre 2017.

Par ordonnance de référé du 10 juillet 2018, M. [W] a été désigné en qualité d'expert judiciaire afin de déterminer l'origine des désordres. Il a déposé son rapport le 30 octobre 2019.

Des travaux de reprises du plancher haut, partie commune, diligentés par le syndicat des copropriétaires, ont été effectués dans l'appartement de Mme [S] du 29 juin 2020 au 28 septembre 2020.

Par acte du 15 avril 2021, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") devant le tribunal de céans aux fins d'obtenir une indemnité au titre de son préjudice de jouissance.

Par acte du 3 et 6 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Callioppee ainsi que les consorts [H] et [R] aux fins de paiement des travaux réparatoires et des travaux de sondage et de reprise effectués dans le cadre de l'expertise judiciaire.

Par acte du 11 mai 2022, la société Callioppee a fait assigner en garantie son assureur la société Assurance Crédit Mutuel IARD (ci-après " la société ACM ").

L'ensemble de ces affaires a été joint à l'instance principale sous le n°RG 21/05365.

Par ses conclusions en réplique n°2 notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, Mme [S] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :
" Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à la somme totale de 8.576 € à titre d'indemnité au titre du préjudice de jouissance, cette somme se décomposant comme suit :
o 4556 € (134 € * 34 mois) pour la période comprise entre le mois d'août 2017 (date des sondages effectués dans l'appartement de Mme [S]) et le mois de juin 2020, date de début des travaux
o 4.020 € (1340 € * 3) au titre de l'inoccupation du logement pendant les travaux entre le 29 juin et le 27 septembre 2020,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil, de :
" Condamner in solidum la SCI Callioppee et les consorts [H]/[R] à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et au bénéfice des seuls copropriétaires du bâtiment sur rue (qui ont seuls financé les travaux de remise en état des parties communes spéciales correspondantes) la somme de 97.469,11 euros au titre du coût des travaux effectués pour remédier aux désordres constatés par M. [W], expert judiciaire, sur le bâtiment sur rue et qu'ils ont seuls avancés.
Condamner in solidum la SCI Callioppee et les consorts [H]/[R] à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dans les mêmes conditions, la somme de 19.245,49 euros au titre des travaux préalables de sondage et de reprises effectués dans le cadre de l'expertise confiée à M. [W], expert judiciaire.
Débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Subsidiairement, dans l'hypothèse où une condamnation serait mise à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au bénéfice de Mme [S],
Condamner in solidum la SCI Callioppee et les consorts [H]/[R] à garantir en totalité le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
Débouter M. [H] et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Débouter la SCI Callioppee de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Condamner in solidum la SCI Callioppee et les consorts [H]/[R] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Décision du 13 Mai 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05365 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHJU

Aux termes de ses conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 2 janvier 2024, la SCI Callioppee sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1103 et 544 du code civil et des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
" A titre principal :
Déclarer la SCI Callioppee recevable et bien fondée en ses demandes;
Juger que la SCI Callioppee n'a commis aucune faute à l'origine des désordres et que sa responsabilité délictuelle n'est pas engagée ;
Juger que les désordres litigieux sont imputables au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et aux consorts [H]/[R] ;
En conséquence :
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les consorts [H]/[R] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de la SCI Callioppee ;
A titre subsidiaire :
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les consorts [H]/[R] à garantir intégralement la SCI Callioppee, et à la relever indemne de toutes condamnations pouvant être prononcées en son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,
- Condamner la société Assurances Crédit Mutuel Iard à garantir intégralement la SCI Callioppee, et à la relever indemne de toutes condamnations pouvant être prononcées en son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,
A titre reconventionnel :
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les consorts [H]/[R] à verser à la SCI Callioppee la somme de 36.707,00 €, au titre des pertes de loyers subies du fait des désordres,
En tout état de cause :
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les consorts [H]/[R] à verser à la SCI Callioppee la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les consorts [H]/[R] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise. "

Par conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, M. [H] et Mme [R] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 367 et 1240 du code civil, de :
" Recevoir M. [H] et Mme [R] en leurs écritures et les déclarer bien fondés ;
À titre principal,
Juger qu'aucune faute de M. [H] et de Mme [R] n'est démontrée dans l'origine des désordres
Juger que l'existence d'un lien de causalité entre l'appartement de M. [H] et de Mme [R] et l'origine des désordres n'est pas démontrée ;
Juger que la responsabilité délictuelle de M. [H] et de Mme [R] n'est donc pas engagée ;
Juger que les désordres litigieux sont imputables à la SCI Callioppe et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ([Localité 9]).
En conséquence,
Juger et mettre M. [H] et Mme [R] hors de cause ;
Dispenser M. [H] et Mme [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'ensemble de toutes ses demandes formées à l'encontre de M. [H] et de Mme [R], et tendant notamment à :
Décision du 13 Mai 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05365 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHJU

-Les condamner solidairement avec la SCI Callioppee, à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et au bénéfice des seuls copropriétaires du bâtiment sur rue, la somme de 97.469,11 euros au titre du coût des travaux effectués pour remédier aux désordres constatés par M. [W], expert judiciaire, sur le bâtiment sur rue et qu'ils ont seuls avancés ;
- Les condamner solidairement avec la SCI Callioppee, à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 19.245,49 euros au titre des travaux préalables de sondage et de reprises effectués dans le cadre de l'expertise confiée à M. [W], expert judiciaire.
Condamner solidairement la SCI Callioppee et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme totale de 116.714,60 euros réclamée par cette dernière et rappelé ci-dessus.
Débouter Mme [L] [S] et la SCI Callioppee, la S.A. Société Assurance Crédit Mutuel Iard de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre des consorts [H] [R]
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse extraordinaire où le Tribunal estimerait que la responsabilité de M. [H] et Mme [R] est engagée et qu'ils doivent être condamnés à rembourser le montant des travaux avancés par le syndicat des copropriétaires :
Juger que cette condamnation ne pourrait être prononcée qu'en deniers et quittances, sous déduction des charges de copropriété déjà payées par eux à ce titre ;
Condamner solidairement la SCI Callioppee et le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] à garantir M. [H] et Mme [R] de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre aux termes du jugement à intervenir.
En tout état de cause,
Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI Callioppee à payer M. [H] et Mme [R] la somme de 5.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI Callioppee aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont les frais d'expertise judiciaire avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Enfin, la société ACM IARD, par conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2023, demande au tribunal au visa des articles 914 du code de procédure civile, de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage, de :
" - débouter le syndicat des copropriétaires, la société Callioppee et toute partie qui ferait des demandes contre les ACM
- En cas de condamnation in solidum, condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir les ACM de toute condamnation prononcée contre elles à la demande de quelque partie que ce soit
- laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires
- le condamner à payer la somme de 7000€ au titre de l'art700 CPC aux ACM
- le condamner aux dépens
- faire exception à la règle de l'exécution provisoire et ordonner que le jugement ne sera pas exécutoire par provision. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 22 avril 2024 et fixée à l'audience du 22 janvier 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er avril 2025, prorogée au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de " juger "

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale de dommages et intérêts de Mme [S] à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Mme [S] se fonde sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter du syndicat des copropriétaires une indemnisation de son préjudice de jouissance en faisant valoir que les étais ont été posés depuis le 14 décembre 2017 et qu'elle a dû quitter son logement du 29 juin 2020 au 28 septembre 2020 en raison des travaux de reprise de son plancher, partie commune, préconisés par l'expert judiciaire.

Elle demande ainsi une indemnisation à hauteur de 10% de la valeur locative, qu'elle évalue à 1.340 euros, à partir des sondages effectués en août 2017 jusqu'aux travaux débutant le 29 juin 2020 soit 34 mois puis de 100% durant la période des travaux de 3 mois soit la somme totale de 8.576 euros.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande en soutenant qu'il n'est pas à l'origine des désordres ni du préjudice de jouissance de Mme [S] et que cette dernière a continué à habiter son appartement après la pose d'étais.

---

Aux termes de l'article 9 III. de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ".

Sur ce,

Indiquons à titre liminaire que Mme [S] formant sa demande indemnitaire en application du texte précité, il doit être vérifié les conditions de son application mais cela n'implique pas, à ce stade, de rechercher les causes et origines des désordres dénoncés.

Dans l'appartement de Mme [S], l'expert judiciaire a constaté dans la pièce sur cour, des fissures et micro fissures peu significatives en plafond et muret, peu ou pas de désordres en faux-plafond et cueillies murs/plafond. Il a évalué à un mois la durée des travaux de réfection.
Rappelons qu'en application de l'article 9 précité, Mme [S] ne peut se faire indemniser que pour un trouble de jouissance temporaire grave du fait de travaux collectifs. Or, le seul préjudice dont Mme [S] peut utilement se prévaloir sur ce fondement est celui résultant de la réalisation au sein de son lot des travaux de réfection, l'ayant conduit à se reloger.

Par conséquent, seul le préjudice de jouissance subi par Mme [S] pour la durée des travaux soit 3 mois, sera indemnisé et ce à hauteur de 100% de la valeur locative (soit 1.340 euros x 3 mois).

Au vu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser Mme [S] de 4.020 euros au titre de son préjudice de jouissance, et de rejeter le surplus de la demande à ce titre, injustifié.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Il convient, à ce stade, d'examiner les causes des désordres pour trancher utilement les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Callioppee.

Sur les constatations, causes et origines des désordres

Les parties ne contestent pas la matérialité des désordres ; elles se fondent sur le rapport de l'expert judiciaire qui fait état d'un affaissement du plancher bas au milieu de l'appartement de la SCI Callioppee lequel a entraîné des fissures dans l'appartement de Mme [S].

Se référant aux conclusions dudit rapport, le syndicat des copropriétaires soutient que ces désordres sont imputables aux travaux de création de la salle d'eau réalisés dans l'appartement des consorts [H] et [R] ainsi qu'aux travaux de modifications des cloisons dans celui de la SCI Callioppee.

En revanche, la SCI Callioppee conteste les conclusions de l'expert judiciaire quant aux causes du sinistre et explique qu'aucun lien de causalité ne peut être établi entre ses travaux et les désordres litigieux.

Elle fait valoir à l'inverse que ces désordres ont été causés par la vétusté de l'immeuble et par les travaux effectués au sein du lot des consorts [H] et [R].

Elle affirme que les travaux de pose de cloisons concernant son propre lot ont été réalisés conformément aux règles de l'art, douze ans avant le sinistre, et qu'il n'est pas démontré que ces nouvelles cloisons ont occasionné une charge plus importante que les précédentes. Elle impute la surcharge à la chape en ciment et des tomettes découvertes par l'expert sur le plancher d'origine.

Son assureur, la société ACM IARD soutient pour sa part que le sinistre est dû à la vétusté de l'immeuble lequel a subi des infiltrations récurrentes en 2015 et 2016 sans que le syndicat des copropriétaires n'ait procédé aux travaux nécessaires.

En outre, elle fait valoir que la structure des planchers était défaillante puisque les solives étaient trop minces et que le plancher était surchargé d'une chape de ciment et de tomettes et ce alors que des installations sanitaires avaient été créées de manière anarchique pendant des années.

Enfin, les consorts [H] et [R] contestent toute implication dans la survenance des désordres constatés. Ils prétendent que :
- si l'expert a conclu que la création ancienne d'une salle d'eau a provoqué des fuites abîmant les bois du plancher, ce dernier n'indique pas la date de création de cette salle d'eau et ne leur impute par la création de cette dernière ;
- l'expert ne peut conclure à leur responsabilité alors qu'il n'a pas été en mesure de démontrer que des fuites dans leur logement sont à l'origine des désordres, les canalisations et les évacuations étant encastrées dans le plancher ou derrière les doublages ;
- l'expert a opéré une confusion entre l'ancien propriétaire de leur appartement, M. [M], et l'ancien propriétaire de celui de la SCI Callioppee, M. [I], lequel était responsable d'un sinistre plancher en 2003 entre le 4ème et le 5ème étage faisant l'objet d'un arrêté de péril, sinistre sur lequel l'expert n'a pas investigué ;
- l'expert n'a pu voir sur les photographies de leur appartement en 2017 l'état des installations avant leur acquisition ;
- en tout état de cause, l'expert a constaté que leur logement était propre et bien entretenu depuis les travaux réalisés en 2017.

Sur ce,

Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire a relevé des désordres localisés au milieu de l'appartement de la SCI Callioppee au croisement des lourdes cloisons en carreaux de plâtre réalisées en 2004 par celle-ci. Il les détaille comme suit :
Des affaissements de certaines poutres porteuses " sans doute sous le poids des carreaux de plâtre. Ces affaissements ont affecté les fers de maintiens " ;Du fait de ces affaissements de poutres porteuses, les solives proches se sont également affaissées et pour certaines sorties de leurs encastrements ;Les deux cloisons carreaux de plâtres se sont affaissées en leur angle de manière très significative de 2 à 3 cm sous plafond ;Un grand nombre de solives sous-dimensionnées ;Une épaisseur de ciment assez significative en plancher de l'ordre de 10/12 centimètres au-dessus des poutres et des solives et de tomettes anciennes.
Dans l'appartement de Mme [S], il a constaté dans la pièce sur cour, des fissures et micro fissures peu significatives en plafond et muret, peu ou pas de désordres en faux-plafond et cueillies murs/plafond.
Il explique les causes de ces désordres comme suit :
" - Les travaux de la SCI CALLIOPPEE en 2004 ont nettement modifié le cloisonnement en apportant des charge lourdes en des points où il n'y en avait pas à l'origine avec en surplus des calages de ces cloisons par cales de bois désuètes et inadaptées. Des cloisons anciennes et une cheminée avaient apparemment déjà été supprimées avant 2004. (voir plans)
-La création ancienne dans le logement voisin, d'une salle d'eau avec douche, d'appareils avec des réseaux non conformes aux règles de l'art sans pente, sans fourreaux, sans gaines, mêlant cuivre, plomb et PVC…a produit des fuites attaquant les bois du plancher, provoquant des attaques de xylophages, amenant des affaissements et désolidarisations de fers de maintiens… comme il a été dûment et indubitablement constaté, ceci à proximité des cloisons créés par la SCI CALLIOPPEE.
-Tout ceci dans un immeuble ancien, souffrant de vétusté nettement visible dans l'escalier, les paliers, et dans les plafonds : ces vétusté et mouvements structurels sont visibles à l'œil nu : mur de la cage en biais, défauts d'aplomb des plafonds, en tableaux des portes palière de l'étage 5, défauts d'aplombs des planchers des demi-paliers d'étages avec WC hors d'usage, etc… Je rappelle que nous avons dûment constaté que la cage d'escalier était nettement affaissée en Rez-de-chaussée. Tous ces éléments sont des parties communes, comme le plancher de l'étage 5 qui nous concerne. "

Il préconise la réfection totale du plancher affaissé de l'appartement de la SCI Callioppee et des travaux de moindre reprise dans l'appartement de Mme [S].

Il s'évince ainsi des conclusions de l'expert judiciaire que les désordres ont été causés par deux facteurs à savoir, la surcharge de poids sur le plancher suite à la pose des cloisons en carreau de plâtre par la SCI Callioppee et des infiltrations provenant de l'ancienne salle d'eau située dans l'appartement des consorts [H] et [R], étant précisé qu'il n'est pas contesté que le plancher entre le 4ème et le 5ème étage est une partie commune.

Ainsi et d'une part, si la SCI Callioppee considère que ses travaux réalisés en 2004 ne peuvent être à l'origine des désordres, il ressort pourtant des constatations de l'expert que la faiblesse du plancher se situe précisément à l'endroit où les cloisons lourdes en carreaux de plâtre ont été posées.

En outre, si le sinistre est apparu près de douze ans après les travaux, l'expert le justifie comme suit : " la seule réponse que je puisse apporter est celle du temps, du vieillissement et de la vétusté d'un immeuble de plus d'un siècle : temps passé par l'humidité pour ronger les bois de structure du fait des appareils sanitaires et réseaux encastrés dans les planchers, affaiblissement successifs dans tout l'immeuble pendant des années du fait des suppressions de cloisons, modifications de sols et de type cloisons, pose d'une armoire lourde ou d'une baignoire dans des localisations non faites pour cela sur des planchers anciens qui ne garantissaient par les surcharges de la modernité ".

D'autre part, les consorts [H] et [R] ne peuvent davantage soutenir que leur appartement n'a pas causé d'infiltrations puisque les sondages effectués par l'expert sous la cloison séparant leur appartement de celui de la SCI Callioppee ont mis à jour des bois et des poutres pourris en surface du fait d'une humidité récurrente à cet endroit et des attaques anciennes importantes d'insectes xylophages.

Plus précisément, il a été observé qu'à l'angle où la poutre maîtresse avait été atteinte par le pourrissement et les xylophages, se trouvait précisément l'ancienne douche fuyarde.
En effet, l'expert rapporte que M. [H] a lui-même indiqué au cours des opérations avoir acquis son appartement en 2015 alors qu'il était insalubre avec des installations sanitaires défaillantes et avoir procédé à des travaux en 2017.

Par ailleurs, s'agissant des sinistres anciens à savoir celui relatif au plancher entre le 4ème et le 5ème survenu en 2001 et celui datant de 2016, l'expert ne retient aucun lien entre ces derniers et les présents désordres.
Enfin, l'expert a indiqué que le poids de la chape et des tomettes a possiblement contribué à la surcharge du plancher.

Il ajoute, en page 41 " Mais des circonstances autres ont conduit à cet affaissement, sans en être les causes directes ou principales :
Tout d'abord le fait qu'il s'agissait de plancher de combles, de chambres de bonnes ou de rangements avec des bois de moins bonne qualité que les étages d'habitation courantes et de moindre section. Ces chambres ou rangement sont devenus des logements d'habitation dont les charges sont plus lourdes
Ensuite, le fait que comme on le constate sur place, ces planchers supportent des chapes de ciment de forte épaisseur sous tomettes : tout ceci pèse lourd ".

Il doit être déduit de ces constats que le plancher comble sur lequel avaient été posées à l'origine, une épaisse chape de ciment et des tomettes, était destiné à ne supporter que des chambres de service ou des remises et avait été dès lors conçu avec des bois de moins bonne qualité que les étages d'habitation et de moindre section lesquels étaient cependant adaptés à l'usage prévu de l'époque.

Dans ces conditions, et bien que relevés par l'expert, cet élément lié à la vétusté du plancher partie commune n'est clairement pas une cause directe du sinistre, en ce que nonobstant une certaine ancienneté il n'est pas démontré que ce plancher aurait failli en l'absence des infiltrations et des travaux de surcharges précédemment exposés.

Par conséquent il sera retenu comme seules causes du sinistre litigieux la surcharge de poids sur le plancher suite à la pose des cloisons en carreau de plâtre par la SCI Callioppee, d'une part, et les infiltrations provenant de l'ancienne salle d'eau située dans l'appartement des consorts [H] et [R], d'autre part.

Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité des consorts [H] et [R] et de la SCI Callioppee sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Il rappelle avoir financé les travaux préconisés par l'expert et sollicite la condamnation in solidum de la SCI Callioppee et des consorts [H] et [R] au remboursement de ces travaux, qu'il estime être les seuls fautifs de la survenance des désordres litigieux.

Décision du 13 Mai 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05365 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHJU

Il sollicite ainsi la condamnation in solidum de la SCI Callioppee et des consorts [H] et [R] à lui payer la somme de 116.714,60 euros correspondant aux travaux préconisés par l'expert et réceptionnés le 19 novembre 2020 se décomposant comme suit : 97.469,11 euros au titre des travaux de reprise financés par les seuls copropriétaires du bâtiment sur rue et 19.245,49 euros au titre des opérations diverses antérieures (sondage et étude par l'architecte notamment) financés par l'ensemble des copropriétaires.

Il conteste à l'inverse avoir commis une quelconque faute et soutient que la SCI Callioppee, responsable de son propre dommage, ne peut donc être indemnisée de ses prétendues pertes de loyers.

La SCI Callioppee recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 du fait de la vétusté du plancher, partie commune d'une part, et du fait de son inertie en dépit de ses alertes, d'autre part.

De plus, elle met en cause la responsabilité des consorts [H] et [R] sur le fondement de l'article 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage en prétendant que les installations sanitaires de ces derniers ont provoqué des infiltrations importantes dégradant les solives depuis des années.

Enfin, elle réfute avoir commis une quelconque faute et conteste l'engagement de sa propre responsabilité dans le sinistre.

La société ACM IARD conclut au rejet en faisant valoir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le sinistre. Elle prétend que la demande du syndicat des copropriétaires tend à faire supporter par deux copropriétaires la réfection et la consolidation de l'immeuble qui auraient dû être faites par la copropriété depuis des années.

Les consorts [H] et [R] contestent également toute responsabilité dans la survenance du sinistre querellé.

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Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

L'article 544 du code civil dispose que : " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les
règlements ".
Il s'en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l'invoque d'établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s'exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l'absence de lien direct entre le trouble et son fait.
Décision du 13 Mai 2025
8ème chambre 1ère section
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Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Sur ce,

Sur la responsabilité de la SCI Callioppee ainsi que des consorts [H] et [R] à l'encontre du syndicat des copropriétaires

S'il le prétend, le syndicat des copropriétaires succombe à caractériser un manquement fautif à l'encontre tant de la SCI Callioppee que des consorts [H] et [R].

En effet, s'il a été retenu que le sinistre trouvait son origine dans leurs parties privatives respectives, cet élément objectif ne suffit pas à démontrer une faute délictuelle des intéressés, ce d'autant moins qu'il n'est ni prétendu ni démontré qu'ils sont des professionnels du bâtiment leur permettant d'apprécier la portée et les conséquences des installations sanitaires ou travaux critiqués.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires succombant dans l'administration de la preuve lui incombant d'une faute des parties adverses, et ne se prévalant d'aucun autre moyen de droit au soutien de sa demande de remboursement, il en sera débouté.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires ainsi que des consorts [H] et [R] à l'encontre de la SCI Callioppee

Concernant le syndicat des copropriétaires, comme précédemment exposé, il a été retenu que le sinistre litigieux ne trouvait pas son origine dans les parties communes de l'immeuble, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandes tendant à l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

S'agissant des consorts [H] et [R], comme précédemment rappelé, il ressort des précédents constats de l'expertise judiciaire que les infiltrations émanant de leur lot ont, en partie, participé aux désordres.

L'affaissement d'un plancher porteur subi dans l'appartement de la SCI Callioppee, nécessitant des travaux urgents d'étaiement et de réfection dudit plancher porteur, constitue un trouble excédant ceux normaux du voisinage.

Dans ces conditions, la responsabilité objective des consorts [H] et [R] est engagée à l'égard de la SCI Callioppee, en leurs seules qualités de propriétaires du lot au sein duquel le sinistre a trouvé son origine, l'antériorité des installations défectueuses étant inopérant.

Sur la réparation des préjudices

La SCI Callioppee sollicite l'indemnisation de ses pertes de loyers d'un montant de 36.707 euros tel que retenu par l'expert judiciaire. Elle soutient que son appartement était loué 760 euros outre 20 euros de charges, que sa locataire a dû quitter les lieux le 17 décembre 2016 et que les travaux de réfection n'ont été réceptionnés que le 19 novembre 2020 soit 34 mois et 2 jours.
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Les consorts [H] et [R] s'y opposent, excipant de ce que la SCI Callioppee a contribué à son propre préjudice.

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Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.
Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Sur ce,

Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire conclut à un préjudice de perte de loyers subi par la SCI Callioppee : " Un préjudice lié à l'inoccupation forcée du logement depuis le départ du locataire suite au sinistre, sur la base du montant du loyer de 780 euros CC conclu dans le bail du 17/11/2014 et ce, à partir du 15/12/2016 soit 31 mois à ce jour et suivant le calcul 780 euros X 31 mois = 24.180 euros. "

Il n'est pas contesté que suite au départ de son locataire le 17 novembre 2014, la SCI Callioppee ne pouvait relouer son bien sans opérer une réfection totale du plancher. Il est établi par le procès-verbal de réception des travaux que ceux-ci n'ont été achevés que le 19 novembre 2020 de sorte que la période durant laquelle la SCI Callioppee n'a pu louer son bien a duré 47 mois et 2 jours. Enfin, le contrat de bail versé atteste que le bien était loué à la dernière locataire pour un loyer de 780 euros dont 20 euros de charges.

Cependant, le préjudice de perte de loyers allégué par la SCI Callioppee s'analyse en réalité en une perte de chance de louer le bien et non comme une perte sèche de loyers et ne peut en conséquence faire l'objet d'une indemnisation intégrale.

Ainsi, compte tenu de la localisation du bien et de ses caractéristiques, le tribunal estime devoir évaluer son préjudice à 12.000 euros.

Enfin, il ne saurait être utilement retenu que la SCI Callioppee a contribué à son propre préjudice alors qu'aucune faute délictuelle n'a été caractérisée la concernant.

Par conséquent, les consorts [H] et [R] seront condamnés à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de ses pertes de loyers.

Sur les appels en garantie

Comme précédemment développé, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'ayant pas été retenue, les demandes en garantie de la société ACM IARD, de la SCI Callioppee et des consorts [H] et [R] à son encontre ainsi que celles formées par ledit syndicat envers la SCI Callioppee, deviennent sans objet et ne seront pas examinées.

Il n'y a pas davantage lieu, pour le même motif, d'examiner les demandes de garantie formées par la SCI Callioppee à l'encontre des parties adverses ou de son assureur, ni à l'encontre de celles-ci.

Reste à examiner la demande du syndicat des copropriétaires en garantie des consorts [H] et [R] de toute condamnation prononcée contre lui à la demande de Mme [S].

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Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s'ils sont liés contractuellement.

L'article 9 du code de procédure civile dispose que " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Sur ce,

Aucune faute délictuelle n'ayant été caractérisée de la part des consorts [H] et [R] à l'égard du syndicat des copropriétaires, l'appel en garantie de ce dernier à leur encontre de la condamnation au bénéfice de Mme [S] ne pourra être accueilli.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Succombants partiellement, le syndicat des copropriétaires ainsi que les consorts [H] et [R], seront condamnés in solidum aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire.

En outre, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [S] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [H] et [R] seront au même titre des frais irrépétibles, condamnés à payer à la SCI Callioppee la somme de 3.000 euros.

Le surplus des prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejeté, dont celle formée par les ACM, en équité.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS