TJ 75056, 13 mai 2025, RG 24/06357

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carole BERNARDINI ; Me Isabelle BONNET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06357 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IOZ

N° MINUTE : 7-2025

JUGEMENT
rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDERESSE
Madame [I] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Isabelle BONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0602
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024019941 du 09/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 février 202522 octobre 2024
Délibéré le 13 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06357 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IOZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 1989, la SAGI, aux droits de laquelle est venue l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Mme [I] [L] aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Résiliation judiciaire du contrat de bail, expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, condamnation de Mme [I] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,condamnation de Mme [I] [L] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative pour un montant de 38,59 euros.
L’affaire, appelée à l’audience du 22 octobre 2024 a été renvoyée, à la demande de Mme [I] [L], à l’audience du 19 février 2025.

À l'audience du 19 février 2025 l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le rejet des demandes de Mme [I] [L], maintient ses demandes et sollicite au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2000 euros.

Mme [I] [L], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
le rejet des demandes de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, le rejet des attestations de Madame [Z] numérotées n° 43, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 53 et 54, ordonner le maintien dans les lieux de Madame [L], Subsidiairement : constater que les torts sont partagés sans pouvoir en déceler l’auteur principal,à titre infiniment subsidiaire : ordonner une expertise aux fins de déterminer son état de santé psychique en la maintenant dans les lieux durant toutes les opérations d'expertise et en cas de désordre psychique établi ordonner à [Localité 3]-HABITAT dans un délai d’au moins 6 mois à compter de la décision de la reloger avec prise en charge totale des frais de déménagement dans une structure adaptée, à titre reconventionnel : condamner l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à lui payer :la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral résultant de trouble causé par le bailleur à sa jouissance paisible du logement, la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,en cas d’expulsion la somme de 28.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’expulsion. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 446-1 al. 1 du code de procédure civile, il ne sera pas tenu compte des courriels et pièces adressés par les parties au tribunal en cours de délibéré.
MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur les attestations

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, Mme [I] [L] demande que les attestations de Mme [H] [Z] produites par le bailleur correspondant à ses pièces n° 43, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 53 et 54 soient écartées des débats en raison de leur établissement dans un intérêt commun et de leur insincérité.

Il convient de relever que seules les pièces 43 à 53 sont des attestations de Mme [H] [Z], la pièce 54 étant une attestation de Mme [G] [K]. Par ailleurs l’article 202 susvisé n’interdit pas une communauté d’intérêts entre l’une des parties et la personne ayant rédigé l’attestation comme le prétend Mme [I] [L]. En l’espèce, cette communauté d’intérêts n’est aucunement dissimulée mais au contraire manifeste, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ayant fondé sa demande de résiliation du bail sur les doléances de Mme [H] [Z] à l’égard de Mme [I] [L]. Par ailleurs l’appréciation de la sincérité d’une attestation relève d’une évaluation de son contenu et non de sa forme.

En conséquencen la demande de Mme [I] [L] sera rejetée.

Si l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH évoque dans la partie « discussion » de ses conclusions la non-conformité de certaines attestations produites par Mme [I] [L], il ne les a pas précisément énumérées et surtout il n’a formé aucune demande à ce titre aux termes du dispositif de ses écritures. Il ne sera en conséquence pas statué sur ce point en application de l’article 446-2 al. 2 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce Mme [H] [Z], également locataire de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, vit avec sa fille en bas-âge au-dessus de l’appartement de Mme [I] [L].

Il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants.

Mme [H] [Z] a multiplié les courriels au bailleur pour, d’une part, se plaindre des agissement de Mme [I] [L] à savoir des coups donnés au plafond de jour comme de nuit, des claquements de portes et fenêtres, des propos diffamatoires à son égard auprès des services sociaux et de la crèche relatifs à des négligences et maltraitances sur sa fille, des appels aux services de police pour dénoncer faussement du tapage de sa part, des insultes, des provocations et, d’autre part, faire part de son épuisement lié à cette situation qui n’évolue pas (cf. courriels des 5 juin 2023, 12 juin 2023, 27 septembre 2023, 25 janvier 2024, 1er février 2024, 28 février 2024, 11 mars 2024, 18 mars 2024, 14 avril 2024).

Elle a par ailleurs déposé plusieurs plaintes pour ces mêmes faits (13 juin 2023, 3 et 5 octobre 2023, 4 décembre 2023, 5 juin 2024, 12 novembre 2024). Le 15 avril 2024 elle a déposé plainte pour violence, exposant que Mme [I] [L] l’avait poussée dans le dos.

L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH produit en outre diverses attestations émanant de Mme [H] [Z] dans lesquelles celle-ci relate les mêmes faits.
A la suite de la demande de cette dernière, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a organisé une médiation entre les deux locataires le 22 novembre 2023. Il ressort des pièces produites de part et d’autre que chacune considère ne pas avoir pu s’exprimer.

Par courrier du 25 mai 2022, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a rappelé à Mme [I] [L] l’obligation de ne pas troubler la tranquillité de l’immeuble comme précisé au règlement intérieur.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [I] [L] une sommation de respecter les conditions générales du bail et de cesser les troubles de jouissance.

De son côté, Mme [I] [L] a déposé plusieurs plaintes à l’égard de Mme [H] [Z] pour des nuisances sonores diurnes et nocturnes (jets d’objets lourds au sol, coups de poing et de marteau sur les murs), agressivité , insultes, violences en décrivant un état de stress permanent (15 avril 2024, 15 juin 2024, 8 mars 2024, 1er janvier 2024, 1er décembre 2023, 17 mai 2023, 13 septembre 2024). En parallèle de la plainte de Mme [H] [Z], elle a déposé plainte contre celle-ci le 15 avril 2024 exposant que la veille elle l’avait attrapée au niveau du cou puis a mimé un geste d’égorgement et que sa sœur l’avait menacée de mort.

Elle a adressé le 8 octobre 2023 un courrier au bailleur dénonçant les nuisances et l’agressivité de Mme [H] [Z]. En réponse à la sommation, elle a contesté par courrier les faits reprochés et s’est déclarée victime de ses deux voisines, Mme [H] [Z] et Mme [G] [K] lesquelles se sont alliées pour lui nuire, et de fausses déclarations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que depuis plusieurs années Mme [I] [L] et Mme [H] [Z] s’accusent mutuellement tant auprès de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH que des services de police de nuisances sonores de jour comme de nuit, de menaces et de violences tant verbales que physiques, sans suite judiciaire connue à ce jour.

Néanmoins, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a produit un courrier reçu de M. [W] [F] – précédent occupant du logement de Mme [H] [Z] - du 21 janvier 2020 lui signalant des problèmes de voisinage avec Mme [I] [L] laquelle tape sans cesse et de façon violente au plafond au moindre bruit, ce qu’il a déjà signalé au mois de décembre 2019. Il est justifié par ailleurs d’une déclaration de main-courante effectuée par ce dernier le 30 mai 2020 rapportant ces mêmes nuisances. Il est établi qu’une tentative de médiation à l’initiative de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a échoué, Mme [I] [L] ayant refusé de rencontrer son voisin.

L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a par ailleurs versé aux débats une attestation de M. [F] lequel relate avoir quitté le logement en raison du harcèlement de Mme [I] [L] qui s’était pourtant montrée accueillante à son arrivée puis l’a accusé de faire du bruit, précisant que Mme [I] [L] avait rencontré des problèmes avec de nombreux autres voisins.

En outre, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a produit les courriels et plaintes de Mme [G] [K], voisine de Mme [H] [Z] et Mme [I] [L]. Par courriel du 11 octobre 2023 celle-ci l’a informé que Mme [I] [L] lui avait demandé d’écrire une lettre contre Mme [H] [Z] pour signaler des négligences sur sa fille ce qu’elle a refusé de faire, qu’elle avait essayé d’agir ainsi contre elle-même auprès d’autres voisins, qu’elle avait auparavant des rapports cordiaux avec elle, qu’elle a été témoin du harcèlement que Mme [I] [L] a fait subir à M. [M] en donnant des coups sur son plafond tout en faisant croire qu’il en était l’auteur.
Mme [G] [K] a adressé d’autres courriels à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH pour se plaindre des nuisances causées par Mme [I] [L] (coups au plafond et dans les murs, chante fort dans les escaliers, cf courriels du 21 novembre 2023 à 1h12, 1er février 2024 à 23h54, 2 avril 2024). Par courriel du 18 avril 2024 elle lui a relaté avoir été témoin  de la scène rapportée par Mme [H] [Z], avoir elle-même été insultée (« terroriste ») ainsi que ses enfants (« batards ») par Mme [I] [L].
Mme [G] [K] a par ailleurs déposé plainte contre Mme [I] [L] le 2 janvier 2024 pour insultes et menaces de mort (« sale pute, j’ai un couteau dans mon sac et je vais tuer tes enfants si vous ne partez pas ») ainsi que le 13 mars 2024 pour un coup de sac à main donné à sa fille de deux ans et un crachat au visage de son fils de 6 ans.
Les suites données sont également inconnues.

Enfin, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a produit une déclaration de main-courante du 18 décembre 2014 - soit bien antérieurement à l’arrivée de Mme [H] [Z] - de M. [R] [U] lequel a relaté que depuis de nombreuses années Mme [I] [L] donne des coups de baton au plafond de jour comme de nuit tout en se plaignant de façon abusive des bruits causés par son épouse et tenant des propos diffamatoires à leur égard.

Ainsi, les propos de Mme [H] [Z] sont corroborés de façon circonstanciée et concordante s’agissant du mode opératoire par les déclarations d’autres voisins, actuels ou anciens, sans que Mme [I] [L] ne puisse expliquer les raisons pour lequelles ceux-ci voudraient lui nuire, alors qu’elle est manifestement la seule à se plaindre de nuisances de la part de Mme [H] [Z].

Au-delà des seules affirmations et plaintes de Mme [I] [L], aucun élement objectif du dossier ne confirme ses déclarations selon lesquelles la police a enjoint à Mme [H] [Z] de cesser de causer des nuisances sonores et que cette dernière a affirmé en médiation qu’elle allait continuer à faire du bruit.

Les certificaux médicaux produits n’établissement aucunement la preuve des violences dont Mme [I] [L] dit avoir été victime et de ce que son état de stress est la conséquence du comportement de Mme [H] [Z].

Les attestations de Mme [A], Mme [B] et Mme [D], qui n’habitent pas dans cet immeuble et ne font que rapporter les déclarations de Mme [I] [L], sont dénuées de force probante.

Les attestations de Mme [Y] et M. [O], qui exposent de façon très concise ne pas rencontrer de problèmes de voisinage avec Mme [I] [L], n’apportent pas d’autres éléments utiles.

Il s’ensuit que les nuisances reprochées par Mme [I] [L] à Mme [H] [Z] ne sont pas établies.

Au demeurant, il convient de relever que tout en affirmant que l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve des faits reprochés et instrumentalise le conflit avec Mme [H] [Z] pour ne plus avoir à subir ses demandes d’amélioration de l’insonorisation des logements, Mme [I] [L] soutient que les responsabilités sont partagées avec Mme [H] [Z], reconnaissant ainsi des nuisances volontaires de sa part.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [L] a manqué de façon tant grave que renouvelée à son obligation de jouissance paisible des lieux, malgré courrier et sommation délivrés par le bailleur d’y mettre un terme.

A les supposer établis, les défauts de sonorisation du logement ne peuvent justifier un tel comportement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise, les éléments du dossier ne faisant pas ressortir en l’état de trouble psychique réfuté par ailleurs par la locataire. La situation de Mme [I] [L], signalée par le bailleur, est par ailleurs identifiée par les services sociaux ainsi que cela ressort des pièces produites.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de résiliation du contrat de bail et d’expulsion de Mme [I] [L] à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPICPARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I] [L]

Sur la demande de condamnation de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral sur le fondement de l’article 1240, outre ses allégations, Mme [I] [L] ne rapporte pas la preuve d’une faute du bailleur et sera déboutée de sa demande.

Par ailleurs, il ne peut être fait droit à sa demande de condamnation de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1000 euros pour procédure abusive, non seulement mal fondée en droit mais également non justifiée puisque la demande du bailleur a été reçue.

Enfin, en obtenant judiciairement la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de Mme [H] [Z], l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH n’a commis aucune faute de sorte que Mme [I] [L] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 28000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’expulsion.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de l’Etat lesquels ne peuvent comprendre le coût de la sommation par commissaire de justice du 4 mars 2024, non nécessaire à l’introduction de la présente instance.  
En équité, le demandeur sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,