TJ 95500, 13 mai 2025, RG 25/00190

DU 13 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00190 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OFII

Code NAC : 30B
Madame [Z] [V] veuve [J]
Madame [O] [J]
Madame [B] [J]
Madame [A] [J]
Madame [L] [J]
Madame [R] [J] épouse [X]
C/
Monsieur [N] [H]
S.A.S.U. LABO.1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE 

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [V] veuve [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-chantal CRESPY de la SELARL CRESPY LERAY VANBERGUE AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 143, et Maître Joachim CELLIER de la SELARL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2191

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-chantal CRESPY de la SELARL CRESPY LERAY VANBERGUE AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 143, et Maître Joachim CELLIER de la SELARL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2191
Madame [B] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-chantal CRESPY de la SELARL CRESPY LERAY VANBERGUE AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 143, et Maître Joachim CELLIER de la SELARL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2191

Madame [A] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-chantal CRESPY de la SELARL CRESPY LERAY VANBERGUE AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 143, et Maître Joachim CELLIER de la SELARL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2191

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-chantal CRESPY de la SELARL CRESPY LERAY VANBERGUE AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 143, et Maître Joachim CELLIER de la SELARL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2191

Madame [R] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-chantal CRESPY de la SELARL CRESPY LERAY VANBERGUE AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 143, et Maître Joachim CELLIER de la SELARL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2191

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 1]

non représenté

S.A.S.U. LABO.1, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 25 mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 13 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 juillet 2023, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [V] épouse [J] ont consenti un bail commercial à Monsieur [H] [N] portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 22 800 euros hors taxes et hors charges.

Par ailleurs, il était convenu entre les parties le paiement par le preneur d'un pas de porte d'un montant de 29.602,80 euros payable en une mensualité de 15.000 euros et le solde de 14.602,80 euros par mensualités de 800 euros en sus du loyer courant jusqu'à apurement.

Monsieur [H] [N] a créé la société LABO.1 afin d’exploiter les locaux commerciaux donnés à bail. La société a été immatriculée le 5 septembre 2024.

Monsieur [T] [J] est décédé le 5 août 2024, laissant comme ayants droit Mesdames [O], [B], [A] et [R] [J] et Monsieur [L] [J].

Le 21 mai 2024, les consorts [J] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et visant à voire produire l’attestation d’assurance à l’encontre de Monsieur [H] [N], portant sur la somme totale de 32 372,80 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Madame [Z] [V], Madame [O] [J], Madame [B] [J], Madame [A] [J], Madame [R] [J] et Monsieur [L] [J] ont fait assigner en référé Monsieur [H] [N] et la SASU LABO.1 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu le 17 juillet 2023 entre Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [V] veuve [J] et Monsieur [C] [F], aux droits desquels sont venus Madame [Z] [V] veuve [J] dès lors que son époux est décédé le 5 août 2024 et ses héritiers, à savoir ses enfants Mesdames [O], [B], [A] et [R] [J] et Monsieur [L] [J], et Monsieur [N] [H] agissant tant en son nom personnel qu’au nom et pour le compte de la société LABO.1 portant sur le local commercial [Adresse 3], est acquise depuis le 21 juin 2024 ;Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date,Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] et de la société LABO.1 et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;Condamner solidairement Monsieur [N] [H] et la société LABO.1 au paiement d'une indemnité d’occupation depuis le 21 juin 2024 d’un montant pour chaque jour de retard à 0,6% du montant du dernier loyer annuel révisé, outre les charges et indexation telles que prévues au bail due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à Madame [Z] [V] veuve [J] dès lors que son époux est décédé le 5 août 2024 et ses héritiers, à savoir ses enfants Mesdames [O], [B], [A] et [R] [J] et Monsieur [L] [J] ;Condamner solidairement Monsieur [N] [H] et la société LABO.1, à titre provisionnel à payer à Madame [Z] [V] veuve [J] dès lors que son époux est décédé le 5 août 2024 et ses héritiers, à savoir ses enfants Mesdames [O], [B], [A] et [R] [J] et Monsieur [L] [J] la somme en principal d’un montant de 26.920 euros correspondant aux sommes dues au bailleur, arrêtées à la date du 1er décembre 2024,
Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à Madame [Z] [V] veuve [J] dès lors que son époux est décédé le 5 août 2024 et ses héritiers, à savoir ses enfants Mesdames [O], [B], [A] et [R] [J] et Monsieur [L] [J] en leur qualité de bailleur ;Condamner solidairement Monsieur [N] [H] et la société LABO.1, à titre provisionnel à payer a Madame [Z] [V] veuve [J] dès lors que son époux est décédé le 5 août 2024 et ses héritiers, à savoir ses enfants Mesdames [O], [B], [A] et [R] [D] et Monsieur [L] [J] la somme de 14.602,80 euros correspondant au solde du pas de porte ;En tout état de cause :
Condamner solidairement Monsieur [N] [H] et la société LABO.1 à payer à Madame [Z] [V] veuve [J] dès lors que son époux est décédé le 5 août 2024 et ses héritiers, à savoir ses enfants Mesdames [O], [B], [A] et [R] [J] et Monsieur [L] [J] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [N] [H] et de la société LABO.1 aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandements, de signification et d’expulsion.
L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2025 à laquelle Monsieur [H] [N] et la SASU LABO.1, cités par remise de l’acte à étude, n’étaient pas représentés.

Madame [Z] [V], Madame [O] [J], Madame [B] [J], Madame [A] [J], Madame [R] [J] et Monsieur [L] [J] maintiennent leurs demandes aux termes de leur assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 17 juillet 2023 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 mai 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 21 mai 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 22 juin 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 26 920 euros comme il résulte du décompte versé aux débats.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [N] à payer à Madame [Z] [V], Madame [O] [J], Madame [B] [J], Madame [A] [J], Madame [R] [J] et Monsieur [L] [J] la somme provisionnelle de 26 920 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 1er décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Il convient de condamner Monsieur [H] [N] à payer à Madame [Z] [V], Madame [O] [J], Madame [B] [J], Madame [A] [J], Madame [R] [J] et Monsieur [L] [J] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant, en application des dispositions contractuelle, à 0,6 % du montant du dernier loyer annuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 22 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que la société LABO.1 n’était pas constituée au jour de la conclusion du bail et n’était, par conséquent, pas partie au contrat de bail, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que la société a bien exploité le local commercial en cause. En conséquence, la demande de condamnation solidaire sera rejetée et seul Monsieur [N] sera condamné au paiement des sommes provisionnelles.

Sur le dépôt de garantie 

Le bail commercial conclu le 17 juillet 2023 prévoit que « Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Bailleur a titre de dépôt de garantie demeure acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs. ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil. Aux termes de l’article 1152 du même code, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable. 

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 3 800 euros. Or, Madame [Z] [V], Madame [O] [J], Madame [B] [J], Madame [A] [J], Madame [R] [J] et Monsieur [L] [J] ne démontrent pas avoir subi un préjudice. En outre, les défendeurs n’étant pas représentés et n’ayant pas fait valoir leurs arguments, il ne peut être considéré que la clause pénale n’est pas contestable. Dès lors, son appréciation relève du pouvoir du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision au titre du solde du pas de porte 
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties stipule bien que le preneur doit, au titre du paiement d'un pas de porte d'un montant de 29.602,80 euros, s’acquitter de cette somme payable en une mensualité de 15.000 euros et le solde de 14.602,80 euros par mensualités de 800 euros en sus du loyer courant jusqu'à apurement.

Ainsi, en l’absence de toute contestation sérieuse, il y aura lieu de faire droit à la demande et de condamner Monsieur [H] [N] à payer la somme provisionnelle de 14.602,80 euros au titre de son obligation de paiement.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

Il convient de condamner le défendeur, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS