CA Chambery, 13 mai 2025, RG 22/01632

GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/304

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 13 Mai 2025

N° RG 22/01632 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCWM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 03 Août 2022

Appelante

S.N.C. RHONE ALPES, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par Me Jean louis COLOMB, avocat plaidant au barreau de MULHOUSE

Intimés

Mme [R] [C], demeurant [Adresse 3]

M. [L] [G], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SARL JUDIXA, avocats au barreau d'ANNECY

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Date de l'ordonnance de clôture : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 mars 2025

Date de mise à disposition : 13 mai 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure'

Par acte du 26 octobre 2018, Mme [R] [C] et M. [L] [G] ont conclu avec la société SNC Rhône Alpes - Carré De L'habitat, un contrat de réservation portant sur l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé à [Localité 10], pour un montant de 271.328 euros TTC.

Suivant acte authentique du 30 janvier 2019, Mme [C] et M. [G] ont signé le contrat de vente de ce bien, avec une prévue au 30 septembre 2019 au plus tard.

Par courrier du 2 juillet 2019, la société Carré de l'habitat a indiqué aux acquéreurs que le délai contractuel pourrait être reporté de 46 jours.

Le 8 novembre 2019, les acquéreurs ont mis en demeure la société Carré de l'habitat de leur communiquer la preuve de la survenance des causes légitimes de suspension du délai de livraison de l'appartement en conformité avec les dispositions contractuelles et légales.

Le 3 décembre 2019, un appel de fonds est adressé Mme [C] et M. [G], portant le paiement total à 90% du prix de vente, impliquant que seuls les travaux d'électricité restaient alors à effectuer, conformément au calendrier des appels de fonds figurant au contrat de réservation.

Suivant exploit en date du 18 mai 2020, Mme [C] et M. [G] ont fait assigner la SNC Rhône Alpes - Carré De L'habitat devant le tribunal judiciaire d'Annecy, afin d'obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis en raison du retard de livraison de leur bien immobilier.

Le 29 octobre 2020, la société Carré de l'Habitat a adressé à ses contractants un projet de protocole transactionnel, aux termes duquel elle s'engageait notamment à leur verser une indemnité mensuelle de 850 euros pour le retard postérieur au 23 novembre 2020, considérant par contre que le retard antérieur à cette date était justifié par des causes légitimes.

La remise des clés est finalement intervenue le 19 mai 2021, mais la terrasse n'a été installée qu'à la fin du mois d'août 2021.

Par jugement du 3 août 2022, le tribunal judiciaire d'Annecy a condamné la SNC Rhône Alpes - Carré De L'habitat à verser à Mme [C] et M. [G] ':

- 16.690,86 euros au titre des loyers payés jusqu'au 30 mai 2021,

- 4.010,02 euros au titre des intérêts intercalaires,

- 1.085,28 euros au titre des frais de transports supportés jusqu'en août 2020.

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens.

Au visa principalement des motifs suivants':

' les attestations établies par la société Carré De L'habitat, qui a la qualité de maître d'oeuvre et constitue une entité juridique distincte de la SNC Rhône Alpes, peuvent être prises en compte pour justifier des journées d'intempéries en tant que causes légitimes de suspension du délai de livraison;

' les bulletins météorologiques produits ne proviennent pas, par contre, de la station météorologique la plus proche, conformément aux dispositions contractuelles';

' les défaillances d'entreprises, intervenues postérieurement au délai de livraison convenu ne peuvent avoir pour effet de suspendre ledit délai qui était expiré';

' la livraison n'étant intervenue ni dans les délais, ni dans l'état contractuellement prévus par l'acte de vente du 30 janvier 2019, la gravité de l'inexécution, constituée par un retard considérable, constitue un manquement aux obligations contractuelles, qui engage la responsabilité du vendeur.

Par déclarations au greffe de la cour d'appel des 8 et 12 septembre 2022, la SNC Rhône Alpes - Carré De L'habitat a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 6 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SNC Rhône Alpes - Carré De L'habitat sollicite l'infirmation de la décision entreprise en tous ses chefs et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- Lui donner acte de ce qu'elle n'est redevable d'aucun montant à l'encontre de Mme [C] et M. [G] ;

- Condamner Mme [C] et M. [G] aux entiers frais et dépens de la procédure';

- Condamner Mme [C] et M. [G] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SNC Rhône Alpes - Carré De L'habitat fait notamment valoir que :

' la station effectivement la plus proche du chantier, située à [Localité 5], ne permet pas de mesurer tous les paramètres et notamment le vent, c'est pourquoi elle communique les relevés de la station de [Localité 8], du 1er juin 2018 au 31 mai 2019, démontrant que les intempéries ont entraîné des reports de livraison';

' elle justifie de la défaillance de la société [Adresse 7], qui a été placée en liquidation judiciaire au cours du chantier, ce qui l'a conduit à mandater la société Viret à sa place le 28 mai 2020 ;

' le chantier a ainsi été affecté par 32 journées d'intempéries qui justifient un retard de 90 jours calendaires et par la défaillance d'entreprises pour 115 jours ouvrés qui se transforment en 322 jours calendaires de retards justifiés;

' les préjudices dont se prévalent les acquéreurs ne sont nullement justifiés.

Dans leurs dernières écritures du 2 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [C] et M. [G] demandent de leur côté à la cour de :

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy du 3 août 2022 en ce qu'il a :

- rejeté leur demande de remboursement des loyers versés pour la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019,

- rejeté leur demande de remboursement des frais de transport exposés pour la période de janvier à juin 2020,

- condamné la SNC Rhône Alpes à leur verser 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Et statuant à nouveau,

- Condamner la SNC Rhône Alpes à leur verser la somme de 2.920,20 euros en remboursement des loyers payés pour la période d'octobre à décembre 2019 majorée des intérêts au taux légal échus depuis la délivrance de l'assignation soit le 18 mai 2020 ;

- Condamner la SNC Rhône Alpes à leur verser la somme de 3.541,44 euros en remboursement des frais de transport exposés pour la période de janvier à juin 2020 majorée des intérêts au taux légal échus depuis la délivrance de l'assignation soit le 18 mai 2020 ;

- Condamner la SNC Rhône Alpes à leur verser la somme de 35.000 euros au titre du préjudice moral, majorée des intérêts au taux légal échus depuis la délivrance de l'assignation soit le 18 mai 2020 ;

En toutes hypothèses,

- Condamner la SNC Rhône Alpes à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- Condamner la SNC Rhône Alpes aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [C] et M. [G] font notamment valoir que :

' une attestation relative à la survenance d'une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être admise que lorsqu'elle a été établie par un tiers par rapport au vendeur, et sur la base de relevés météorologiques publics se rapportant au lieu du chantier, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

' la liquidation judiciaire de la société [Adresse 7] est intervenue le 7 janvier 2020, soit postérieurement à la date de livraison prévue, le 30 septembre 2019 au plus tard';

' en tout état de cause, la défaillance de cette entreprise n'a pu avoir aucune incidence sur le retard de livraison ;

' la SNC Rhône Alpes a engagé sa responsabilité contractuelle en leur livrant leur bien immobilier avec 700 jours de retard, et ce sans aucun motif légitime.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 13 janvier 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 25 mars 2025.

Motifs de la décision

I - Sur le retard de livraison

Aux termes de l'article 1103 du code civil, «'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'».

L'article 1231-1 du même code dispose quant à lui que «'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'».

L'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation impose par ailleurs au vendeur en l'état futur d'achèvement de préciser le délai de livraison.

L'acte de vente du 30 janvier 2019 prévoit, en son paragraphe «'Achèvement des travaux'», que les biens et droits immobiliers doivent être achevés au plus tard le 3ème trimestre 2019, soit le 30 septembre 2019, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Le cahier des charges afférent à la vente litigieuse, daté du 10 juillet 2018, précise que seraient considérés notamment comme causes légitimes de suspension de ce délai :

- «'les jours d'intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d'oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier'»;

- «'les jours de retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, ou encore de leurs fournisseurs (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets)'»;

- « les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante notamment en redressement ou en liquidation judiciaires'».

Ce document contractuel prévoit en outre que ces circonstances auraient pour effet de retarder la livraison d'un temps égal au double de celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ces répercussions à la poursuite des travaux (et que) dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par la société requérante à l'acquéreur desdits locaux, par une lettre du maître d'oeuvre'».

Il est constant, en l'espèce, que le bien immobilier acquis en l'état futur d'achèvement par Mme [C] et M. [G] ne leur a été livré qu'à la fin du mois d'août 2021, soit avec un retard de 700 jours par rapport à la date prévue au contrat, à savoir le 30 septembre 2019. L'appelante se prévaut cependant de causes légitimes de suspension du délai de livraison, tenant à la survenance de jours d'intempéries, ainsi qu'à la défaillance d'une entreprise, qui sont contestées par ses contractants.

A - Sur les intempéries

Aux termes de l'article L. 5424-8 du code du travail, «'sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir'».

Il est de jurisprudence constante que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, une attestation établie par un tiers au vendeur, tel que le maître d'oeuvre, peut être admise pour justifier d'une cause légitime de suspension du délai de livraison (voir sur ce point notamment: Cour de cassation, Civ 3ème, 4 avril 2013, n°12-16.787).

La commission des clauses abusives, dans son avis n°16-01, estime également qu'un report du délai de livraison pour un nombre de jours double de celui des jours d'intempéries n'est pas abusive, à la condition que le relevé de ces jours soit réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevés météorologiques publics.

En l'espèce, la SNC Rhône-Alpes verse aux débats plusieurs attestations, respectivement établies par M. [M] [X] et M. [E] [K], salariés de la société Carré Rhône-Alpes, intervenant en qualité de maître d'oeuvre sur le chantier litigieux.

Bien que la société Carré Rhône-Alpes constitue, comme l'a relevé le premier juge, une entité juridiquement distincte du maître d'ouvrage, il ne peut cependant être sérieusement soutenu qu'elle aurait la qualité de tiers par rapport à ce dernier, dès lors qu'elle ne dispose d'aucune autonomie ni indépendance par rapport à la SNC Rhône-Alpes.

Il convient d'observer, en effet, que ces deux sociétés ont les mêmes préposés. M. [K], directeur de travaux de la société Carré Rhône-Alpes, a ainsi adressé plusieurs courriers pour le compte de la SNC Rhône-Alpes, notamment au liquidateur.

Par ailleurs, il se déduit de l'examen des statuts qui sont versés aux débats en cause d'appel par les intimés que la société Carré Rhône-Alpes détient 99% du capital social de la SNC Rhône-Alpes et occupe les fonctions de gérante de cette société. Les deux entités ont en outre un seul et même bénéficiaire effectif, en la personne de Mme [W] [B].

Il doit être noté également que la société Carré Rhône-Alpes et la SNC Rhône-Alpes utilisent la même dénomination commerciale, à savoir Carré de l'Habitat. Enfin, il est constant que les condamnations mises à la charge de la SNC en première instance ont en réalité été réglées par la société Carré Rhône-Alpes.

Il doit nécessairement se déduire de ces constatations que les attestations émanant des salariés de la société Carré Rhône-Alpes, ne peuvent être de nature à justifier des jours d'intempérie dont elle se prévaut.

Par ailleurs, les relevés météorologiques qui sont annexés à ces attestations sont également dépourvus de la moindre valeur probante, puisqu'ils ne sont accompagnés d'aucune mention permettant d'identifier, de manière concrète, quels jours ont été effectivement considérés comme des jours d'intempérie au sens de l'article L. 5424-8 du code du travail. Etant observé qu'aucun tableau SMC (suivi météorologique de chantier) ne se trouve annexé à ces attestations, permettant de déterminer, comme le précise Météo France dans un courriel du 7 septembre 2022, s'il y a eu, sur le chantier, heure par heure, «'dépassement de seuil ou apparition de certains phénomènes météo à partir des critères de la profession BTP'».

Force est de constater que la SNC Rhône-Alpes ne justifie ainsi nullement, selon les conditions prévues au contrat, et comme l'a retenu le premier juge, de la survenance de jours d'intempéries constituant une cause légitime de suspension du délai de livraison.

B - Sur les défaillances d'entreprises

L'appelante ne se prévaut plus, en cause d'appel, que de la défaillance de la seule société [Adresse 7] en tant que cause légitime de suspension du délai de livraison. Il est constant, en effet, que cette société a été placée en liquidation judiciaire le 7 janvier 2020. La SNC Rhône-Alpes prétend avoir été contrainte, suite à cette défaillance, de mandater la société Viret le 28 mai 2020, ce qui aurait retardé le chantier de 115 jours ouvrés.

Il appartient cependant au promoteur de justifier de l'existence d'un lien de causalité entre la défaillance d'une entreprise intervenant sur le chantier et le retard de livraison (voir sur cette question notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 29 juin 2017, n°15-27.542).

En l'espèce, il convient de constater que les éléments qui sont produits par l'appelante sont émaillés de nombreuses incohérences et contradictions, qui sont relevées par Mme [C] et M. [G].

Il est important de souligner, tout d'abord, que la liquidation judiciaire de la société [Adresse 7] est intervenue plusieurs mois après le délai contractuel de livraison, fixé au 30 septembre 2019, de sorte que, comme l'a retenu le premier juge, cette défaillance ne peut être valablement opposée aux acquéreurs.

La cour observe, ensuite, que cette défaillance est intervenue après que la SNC Rhône-Alpes ait adressé à ses contractants, le 3 décembre 2019, un appel de fonds correspondant à 90 % du prix de vente, ce qui supposait qu'à cette date, comme l'attestait le maître d'oeuvre le 26 novembre 2019, seuls les travaux d'électricité restaient à effectuer. Or, la société [Adresse 7] était chargée des travaux afférents aux réseaux, terrassements et espaces verts, faisant l'objet des lots n°1, 2 et 6, et en aucun cas des travaux d'électricité.

Par ailleurs, les documents contractuels datés du 28 mai 2020, confiant la reprise (et non la poursuite) des travaux afférents aux réseaux et terrassements à la société Viret, ne comportent aucune signature et sont ainsi dépourvus de toute valeur probante. Et il en va de même de la commande, datée du 7 juillet 2020, portant sur la réalisation des espaces verts par la société Viret. En outre, il est manifeste qu'à la date de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 7], l'avancement du chantier ne se trouvait pas encore au stade de la réalisation de ce lot n°6, de sorte que le changement de prestataire n'a ici pu avoir aucune incidence sur les délais de livraison.

En définitive, la SNC Rhône-Alpes ne justifie d'aucune cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison du bien. Sa responsabilité contractuelle se trouve ainsi engagée à l'égard de Mme [C] et M. [G].

II - Sur les préjudices consécutifs au retard de livraison du bien

A - Sur les loyers payés jusqu'au 30 mai 2021

Mme [C] et M. [G] justifient, par les pièces qu'ils versent aux débats, que n'ayant pu emménager dans leur nouvelle maison le 30 septembre 2019, comme prévu, ils ont été contraints de rester dans le logement qu'ils occupaient à [Localité 6] jusqu'au 24 novembre 2020, puis de s'installer dans un autre appartement en location à [Localité 11], suite à la décision de leur propriétaire de vendre.

Il se déduit des pièces produites qu'ils ont ainsi dû s'acquitter, en raison du retard de livraison de leur bien, des loyers suivants, dont ils sont fondés à obtenir le remboursement :

- 973,40 euros par mois du 1er octobre au 31 décembre 2019, soit un total de 2.920,20 euros ;

- 985,30 euros par mois du 1er janvier au 30 novembre 2020, soit un total de 10.838,30 euros;

- 168,71 euros pour la période du 24 novembre au 30 novembre 2020 pour leur nouvel logement (signature du bail le 24 novembre 2020);

- 939,07 euros par mois de décembre 2020 à mai 2021, soit un total de 5.634, 42 euros.

Ce qui aboutit à une somme totale de 19.561,63 euros, que la SNC Rhône-Alpes sera condamnée à leur payer. Le surplus de la demande en paiement formée par les intimés de ce chef sera par contre rejetée.

B - Sur les intérêts intercalaires

En raison du retard de livraison, Mme [C] et M. [G] ont été contraints de supporter des intérêts intercalaires, dont ils justifient à hauteur d'une somme de 2.605, 38 euros en 2020 et de 1.106, 90 euros de janvier à mai 2021, soit un montant total de 3.712, 28 euros, que la SNC Rhône-Alpes sera condamnée à leur payer.

C - Sur les frais de transport

Il se déduit des pièces qu'ils versent aux débats, complétées en cause d'appel, que les intimés, anticipant une occupation de leur maison en septembre 2019, ont inscrit leurs deux enfants dans une crèche située à [Localité 11], proche de [Localité 9], pour la rentrée 2019, avant de les scolariser à [Localité 6] à la rentrée 2020. Ils ont ainsi été contraints de parcourir 32 kilomètres supplémentaires par jour ouvré, du 1er octobre 2019 au 31 août 2020.

Mme [C] et M. [G] produisent les factures de la crèche de [Localité 11] afférentes à l'ensemble de cette période. Sur la base de frais kilométriques de 0,595 centimes par kilomètre, ils sont ainsi fondés à obtenir le paiement d'une somme totale de 3.541,44 euros au titre de leurs frais de transport, ainsi qu'il se déduit du tableau récapitulatif qui figure dans leurs dernières écritures.

D - Sur le préjudice moral et de jouissance

En raison du retard de livraison de leur bien et de l'absence d'information fiable délivrée par leur vendeur sur la date à laquelle ils pourraient entrer en possession, les intimés ont subi de nombreux désagréments, notamment liés à une désorganisation de leur vie de famille, à la réalisation de nombreux trajets en voiture chaque jour, à l'occupation d'un appartement d'une superficie inférieure (trois pièces au lieu de quatre), à l'impossibilité de profiter de leur jardin jusqu'à la fin du mois d'août 2021, au déménagement qu'ils ont dû organiser en novembre 2020, et à l'incertitude quant à la date à laquelle ils pourraient enfin s'installer dans leur nouvelle maison.

La cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer leur préjudice moral et de jouissance à hauteur d'une somme globale de 10.000 euros, comme l'a retenu le premier juge.

L'ensemble des sommes mises à la charge de la SNC Rhône-Alpes ne sauraient par contre produire des intérêts depuis leur assignation, s'agissant de créances indemnitaires soumises à l'appréciation de la cour.

III - Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, la SNC Rhône-Alpes sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel, ainsi qu'à payer aux intimés une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande qu'elle forme de ce chef sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS