TJ 93008, 14 mai 2025, RG 24/12244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/12244 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2N4A

Minute :

SA ANTIN RESIDENCES
Représentant : Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [C] [Z]
Madame [R] [F] épouse [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me PAUTONNIER

Copie délivrée à :
M. et Mme [Z]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ANTIN RESIDENCES, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5] - [Localité 6]

représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 11] - [Localité 8]

non comparant

Madame [R] [F] épouse [Z], demeurant [Adresse 11] - [Localité 8]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2020, la société anonyme Antin Résidences a donné à bail à M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] un logement situé [Adresse 11], [Localité 8], pour un loyer hors charges de 524,61 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 131,61 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme Antin Résidences a fait signifier à M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z], par exploit de commissaire de justice du 23 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 938,58 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la société anonyme Antin Résidences a fait assigner M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme Antin Résidences, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner solidairement M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] à payer :
? la somme de 4 302,08 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 mai 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.
Mme [R] [F] épouse [Z], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur une durée de 36 mois d'un montant de 50,00 € en sus du loyer courant. Elle actualise sa situation personnelle et financière et affirme avoir effectué un paiement peu de temps avant l'audience pour un montant de 1 100 euros.

M. [C] [Z], assigné à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 20 mars 2025, autorisée par le juge la société Antin Résidences a transmis un décompte actualisé à la somme de 2 861,69 € au titre de l'arriéré des loyers.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [C] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 mai 2020 que M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] doivent payer un loyer d'un montant de 524,61 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 131,61 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est éleé à la somme de 743,18 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] restaient devoir la somme de 2 861,69 € euros à la date du 19 mars 2025. Ce décompte prend en considération les paiement effectués par la locataire peu de temps avant l'audience.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 45,72 € (6 × 7,62 € frais de non-réponse à l'enquête du bailleur), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 815,97 €, arrêtée au 19 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] au paiement d'une somme de 2 815,97 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 19 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du jugement.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que l'article 8 des conditions générales du contrat le prévoit.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 29 mai 2020 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 février 2024 pour la somme en principal de 4 938,58 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Rien ne démontre que les parties ont entendu revenir sur cette stipulation lors de la reconduction du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2024.

Toutefois, Mme [R] [F] épouse [Z] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [R] [F] épouse [Z] à l'audience qu'elle exerce un emploi grâce auquel elle perçoit un salaire de 1800 €. Cette situation lui permet d'assumer leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société anonyme Antin Résidences pourra faire procéder à l'expulsion de M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [C] [Z] et Mme [R] [F] épouse [Z], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société anonyme Antin Résidences une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 février 2024 et de l'assignation en date du 23 février 2024.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS