TJ 93008, 25 avr. 2025, RG 24/09154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/09154
N° Portalis DB3S-W-B7I-2AK2

Minute : 457/25

SCI BOSCORNUT
Représentant : Me Noëllia AUNON, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : B 0331

C/

Monsieur [G] [T]
Représentant : Me Tristan HANVIC, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me AUNON
Copie, dossier, délivrés à :
Me HANVIC
Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière SCI BOSCORNUT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Christophe PRENEY du Cabinet L&P Association d’Avocats, du Barreau de Paris, substituant Maître Noëllia AUNON, du même Cabinet

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 4],
Représenté par Maître Tristan HANVIC, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 16.01.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-000491 (AJ totale)

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 janvier 2019, la société civile immobilière Boscornut a donné à bail à M. [G] [T] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 900 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 février 2024, la société civile immobilière Boscornut a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 14 800,30 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 18 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la société civile immobilière Boscornut, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
l’expulsion de M. [G] [T], sous astreinte de 77 euros par jour de retard ;
et la condamnation de M. [G] [T] :
au paiement de la somme actualisée de 26 675,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,
au paiement d'une somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles
et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

Elle expose, sur le fondement de la loi du du 6 juillet 1989 et des articles 1225, 1229 et 1471 du code civil et L411-1 et suivants et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute que le locataire est de mauvaise foi dès lors qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois de novembre 2023 et que son maintien dans les lieux constituerait une atteinte disproportionné à son droit de propriété en obérant le passif locatif à son détriment. Elle s'oppose à l'octroi de délais.

M. [G] [T] comparaît, représenté. Il explique vivre dans les lieux avec son enfant âgé de 4 ans et son épouse. Il sollicite des délais pour quitter les lieux de 12 mois pour pouvoir accomplir des démarches.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Boscornut justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 janvier 2019 contient une clause résolutoire en son article IX qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 14 800,30 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 avril 2024.

L’expulsion de M. [G] [T] sera en conséquence ordonnée.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [G] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [T] reste lui devoir la somme de
26 675,58 euros à la date du 31 janvier 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

M. [G] [T] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [G] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14 800,30 euros à compter du commandement de payer du 22 février 2024 et sur la somme de 4 963,69 euros (19 763,99€ - 14 800,30€) à compter de l'assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

Par ailleurs, aux termes de l'article L412-3 du des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [T] justifie avoir une enfant, née en 2021, à charge et vivre avec son épouse. En revanche, il ne justifie d'aucune démarche pour trouver un logement ou s'acquitter du montant de sa dette.

En conséquence, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière Boscornut, M. [G] [T] sera condamné à lui payer une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,