TJ 93008, 25 avr. 2025, RG 24/09139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/09139
N° Portalis DB3S-W-B7I-2AJA

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau
de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [X] [M]
Madame [V] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP LDGR
Copie délivrée à :
M. [M]
MME [Z]
Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [M] et Madame [V] [Z], demeurant tous deux [Adresse 4]
Non comparants

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 juillet 2023, la société civile immobilière Ceauceenne a donné à bail à M. [X] [M] et Mme [V] [Z] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 750 euros.

Par acte en date du même jour, la société par actions simplifiée Action Logement Services s'est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 mai 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 855 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [X] [M] et Mme [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 13 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
l’expulsion de M. [X] [M] et Mme [V] [Z] ;
et la condamnation solidaire de M. [X] [M] et Mme [V] [Z] :
au paiement de la somme actualisée de 9 183,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation,
au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur présentation d'une quittance subrogative,
au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement.

Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [V] [Z] ne comparaît pas. Comparant lors de l'audience du 18 novembre 2024, M. [X] [M] ne s'est pas présenté à l'audience du 3 février 2025.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 24 juillet 2023 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 1 855 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 juillet 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

La caution produit un décompte démontrant que M. [X] [M] et Mme [V] [Z] restent lui devoir la somme de 9 183,09 euros à la date du 31 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Le bail conclu le 24 juillet 2023 contient une clause de solidarité en son article VII.

M. [X] [M] et Mme [V] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 9 183,09 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 855 euros à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 et sur la somme de 1 465 euros (3 320€ - 1 855€) à compter de l'assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, M. [X] [M] et Mme [V] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la caution du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de l'indemnisation de la perte des loyers, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à leur départ définitif des lieux et sur présentation d'une quittance subrogative.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [X] [M] et Mme [V] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,