TJ 93008, 14 mai 2025, RG 25/02262

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 12]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/02262 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2X6M

Minute :

Société EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [X] [T]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAUMANET

Copie délivrée à :
Mme [T]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de L’OPH de BOBIGNY, EPIC, ayant son siège social [Adresse 5] - [Localité 9]

représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [T], demeurant [Adresse 6] - [Localité 10]

non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2022, Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme [X] [T] un logement situé [Adresse 3], [Localité 10], pour un loyer hors charges de 449,02 €.

Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme [X] [T], par exploit de commissaire de justice du 17 juin 2024, un commandement d'avoir à cesser les troubles.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir l'expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o ordonner l'expulsion de Mme [X] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o condamner Mme [X] [T] à payer :
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 27 septembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu'en application de l'article 8 de ce contrat, le locataire est tenu d'habiter paisiblement les lieux loués, qu'en l'occurrence la locataire est à l'origine de nuisances qui portent atteinte à la tranquillité de ses voisins, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave de ses obligations qui justifie la résolution du contrat.

Mme [X] [T], assignée à étude, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [X] [T] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la résiliation judiciaire

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 7, b, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par contrat du 27 septembre 2022, Mme [X] [T] a pris à bail un appartement sis [Adresse 3], [Localité 10].

L'article 8, A, du contrat stipule que le locataire s'engage à habiter paisiblement les lieux loués.

Est Ensemble Habitat soutient que Mme [X] [T] cause des troubles de jouissance aux autres locataires de l'immeuble par le biais de nuisances sonores importantes et répétées depuis son entrée dans les lieux, outre des menaces adressées aux autres locataires.

La réalité de ces faits est corroborée par la production :
o de mains courantes déposées par Mme [D] [P], locataire de l'appartement n°22 situé à la même adresse que celui donné à bail à la défenderesse, les 1er décembre 2022 et 23 septembre 2023 au CSP de [Localité 10] ;
o de courriers adressés par Mme [D] [P] et son mari M. [M] [P], locataire du même appartement, à Est Ensemble Habitat les 30 septembre 2023, 10 décembre 2023 et 13 mai 2024 ;
o de pétitions signées les 29 septembre 2023, 14 janvier 2024 et 18 mai 2024 par plusieurs personnes se déclarant locataires du même immeuble que celui dans lequel se situe l'appartement donné à bail à la défenderesse et par une personne se déclarant agent d'accueil de la cité de l'amitié ;
o d'une plainte déposée le 16 janvier 2024 par Mme [D] [P] au CSP de [Localité 10] ;
o d'un courrier rédigé le 14 mai 2024 par Mme [I] [L], se déclarant locataire d'un appartement situé dans le même immeuble que celui dans lequel se situe l'appartement donné à bail à la défenderesse ;
o d'une plainte déposée le 27 mai 2024 par M. [M] [P] au CSP de [Localité 10] ;
o d'un commandement d'avoir à cesser les troubles délivré par Est Ensemble Habitat à Mme [X] [T] le 17 juin 2024 ;
o d'une plainte déposée le 09 octobre 2024 par M. [M] [P].

Mme [X] [T], bien que régulièrement assignée à une adresse certaine, ne comparaît pas à l'audience pour contester la matérialité de ces faits. Il convient de les considérer comme établis.

Par leur répétition et leur ampleur, ils caractérisent un manquement suffisamment grave par la locataire à ses obligations légale et contractuelle de jouissance paisible du logement donné à bail qui justifie la résolution judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail au jour de l'audience.

L'expulsion de Mme [X] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [X] [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 mars 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 27 septembre 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [X] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 17 mars 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS