TJ 93008, 14 mai 2025, RG 24/10596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/10596 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HCT

Minute :

Monsieur [K] [Z]
Madame [J] [U] épouse [Z]
Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON

C/

Monsieur [S] [T]
Représentant : Me Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BRUMM

Copie délivrée à :
Me ATTLAN

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 4]

Madame [J] [U] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Marcel ADIDA, avocat au barreau de l’ESSONE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 août 2018, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] ont donné à bail à M. [S] [T] et Mme [L] [R] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 1 650,00 €.

Par courrier du 1er octobre 2019 Mme [L] [R] a donné congé au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] ont fait signifier à M. [S] [T], par exploit de commissaire de justice du 15 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 923,12 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] a fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2025.

M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [S] [T] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de M. [S] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o condamner M. [S] [T] à payer :
? la somme de 14 872,18 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 700,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 3 août 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [S] [T] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [S] [T], comparant, représenté, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant mensuel de 600,00 € suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière et soutient avoir effectué un paiement récent qui n'est pas repris au décompte.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 29 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que le locataire vit avec Mme [L] [R], qu'ils perçoivent des ressources mensuelles de près de 6 000 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 21 mars 2025, autorisée par le juge, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] ont adressé un décompte locatif actualisé au 19 mars 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 31 mars 2025, M. [S] [T] a adressé des observations complémentaires.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 2 avril 2025, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] ont demandé au juge des contentieux de la protection de déclarer irrecevable la note en délibéré adressée le 31 mars 2025.

MOTIFS

o Sur l'irrecevabilité des notes en délibérées adressées les 31 mars et 2 avril 2025

L'article 445 du code de procédure civile dispose qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] ont été autorisés à produire en délibéré un décompte actualisé de leur créance pour confirmer bonne réception du paiement allégué par M. [S] [T] avant l'audience. Ils y ont procédé par couriel reçu au greffe le 21 mars 2025.

En revanche, la production d'aucune autre note en délibéré n'a été autorisée à l'audience.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les notes en délibéré reçues au greffe les 31 mars et 2 avril 2025.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 août 2018 que M. [S] [T] doit payer un loyer d'un montant de 1 650,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé s'est élevé à la somme de 1 860,62 euros.

Le bailleur produit en délibéré un décompte démontrant que M. [S] [T] restait devoir la somme de 13 196,37 € euros à la date du 11 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, une fois pris en compte le paiement allégué par le locataire à l'audience.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 734,42 euros, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 12 461,95 €, arrêtée au 11 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [T] au paiement d'une somme de 12 461,95 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 11 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 901,58 euros à compter du 24 septembre 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 14 mai 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 3 août 2018 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 avril 2024 pour la somme en principal de 7 923,12 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

Toutefois, M. [S] [T] propose de régler 600 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [S] [T] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que celui-ci perçoit des ressources mensuelles qui lui permettent de dégager une capacité de remboursement. Il est en mesure de régler sa dette locative et témoigne d'efforts de paiement réguliers sur les derniers mois.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, M. [S] [T] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [S] [T] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [S] [T] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [S] [T]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [S] [T], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [K] [Z] et Mme [J] [U] épouse [Z] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS