TJ 93008, 14 mai 2025, RG 25/01211

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 6]
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[Localité 4]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 25/01211 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2T77

Minute :

LOGIREP
Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [N] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAUMANET

Copie délivrée à :
Mme [I]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

LOGIREP, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [G] [L] [V], muni d’un pouvoir

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 juillet 2021, la société anonyme Logirep a donné à bail à Mme [N] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 334,63 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 168,46 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme Logirep a fait signifier à Mme [N] [I], par exploit de commissaire de justice du 23 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 036,90 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la société anonyme Logirep a fait assigner Mme [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme Logirep, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion de Mme [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o condamner Mme [N] [I] à payer :
? la somme de 13 912,19 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 13 mars 2025, échéance de février 2025 incluse ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 26 juillet 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [N] [I] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'elle doit dès lors être expulsée.

Mme [N] [I], comparante, représentée par M. [G] [L] [V], son concubin, en vertu d'un pouvoir, actualise sa situation familiale et financière. Elle demande l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de clause résolutoire sur une durée de 36 mois d'un montant de 400,00 €. Elle actualise sa situation personnelle et financière et indiqué avoir réglé le dernier loyer sans en justifier.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 1er avril 2025, la société anonyme Logirep a produit un décompte ne faisant apparaître aucun règlement supplémentaire.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 juillet 2021 que Mme [N] [I] doit payer un loyer d'un montant de 334,63 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 168,46 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 808,56 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [N] [I] restait devoir la somme de 13 912,19 € euros à la date du 13 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 1 446,63 € (frais de non-réponse à l'enquête du bailleur, 10 × 7,62€, frais de recouvrement de loyer 3+141,28+52,62+71,50+72,98+13+60,61+137,66+51,07+115,22+61,61+160,05+42,74+60,29+144,83+72,22+109,75 €), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 12 465,56 €, arrêtée au 13 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [N] [I] au paiement d'une somme de 12 465,56 €.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 26 juillet 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 avril 2024 pour la somme en principal de 6 036,90 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2024.

Mme [N] [I] propose de régler 400,00 € par mois pour apurer sa dette. Néanmoins, elle ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience.

En conséquence, l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la locataire après la résiliation du contrat de bail intervenue le 24 juin 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail. Le dernier loyer appelé, charges comprises s'est élevé à la somme de 808,56 euros.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner le locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois de mars 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 24 juin 2024, 00 heure, au 28 février 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 avril 2024 et de l'assignation en date du 17 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS