TJ 62160, 9 mai 2025, RG 25/00195

N° RG 25/00195 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DJF
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]

N° RG 25/00195 -
N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DJF

Minute : 25/00197

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

S.C.I. DU CALAISIS

C/

Mme [A] [B]

Copie certifiée conforme délivrée
à : Me Marianne DEVAUX

le :12 mai 2025

Formule exécutoire délivrée
à :Mme [A] [B]

le :12 mai 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU CALAISIS
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE
substitué par Me Margaux MONTAGNE avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [A] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2012, la SCI du Calaisis a donné à bail (bail conventionné ANAH) à Mme [A] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] selon un loyer mensuel de 550 euros, pour une durée de 6 ans.

Par avenant du 9 août 2021, le conventionnement ANAH du bail, impliquant notamment un plafonnement du loyer, a été renouvelé pour une durée de 3 ans.

Suivant courrier recommandé du 23 janvier 2024, le propriétaire a notifié à Mme [B] le non-renouvellement du conventionnement ANAH du loyer, le fait que celui-ci serait désormais soumis à l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (reproduit intégralement) relatif à la libre fixation du loyer et à ses modalités de réévaluation lors du renouvellement du bail, et l’a informé qu’il souhaitait désormais appliquer un loyer de 1 110 euros, en lieu et place de 641,32 euros actuellement.

La commission départementale de conciliation du Pas-de-Calais a été saisie et aucun accord n’a été conclu.

Par requête déposée au greffe le 26 juillet 2024, la SCI du Calaisis a fait attraire Mme [A] [B] et d’autres locataires, les époux [Y], devant le tribunal de proximité de Calais afin que le loyer du logement loué soit réévalué.

La SCI du Calaisis a fait assigner Mme [A] [B] devant le tribunal de proximité de Calais par acte d'huissier en date du 3 février 2025 afin de former cette même demande.

A l’audience, la SCI du Calaisis représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation aux termes de laquelle elle demande au tribunal de :
dire et juger que les parties sont liées par un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 1er octobre 2024, dans les mêmes conditions que le bail conventionné expirant le 30 septembre 2024, à l’exception du loyer ;s’agissant du loyer, dire et juger que :à compter du 1er octobre 2024, le loyer mensuel sera de 641,32 (ancien loyer) + 78, 11 euros x 2 (étalement 1/6e du différentiel) soit 719,43 eurosà compter du 1er octobre 2025, le loyer mensuel sera de 641,32 (ancien loyer) + 78, 11 euros (étalement 2/6e du différentiel) soit 797,54 eurosà compter du 1er octobre 2026, le loyer mensuel sera de 641,32 (ancien loyer) + 78, 11 euros x 3 (étalement 3/6e du différentiel) soit 875,75 eurosà compter du 1er octobre 2027, le loyer mensuel sera de 641,32 (ancien loyer) + 78, 11 euros x 4 (étalement 4/6e du différentiel) soit 953,76 eurosà compter du 1er octobre 2028, le loyer mensuel sera de 641,32 (ancien loyer) + 78, 11 euros (étalement 5/6e du différentiel) soit 1031,87 eurosà compter du 1er octobre 2029, le loyer mensuel sera de 641,32 (ancien loyer) + 78, 11 euros (étalement 6/6e du différentiel) soit 1110 euroscondamner Mme [A] [B] à lui verser 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [A] [B] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI du Calaisis expose avoir notifié à sa locataire la fin du bail conventionné et l’avoir informée de sa demande d’augmentation du loyer, avec étalement, le 23 janvier 2024 puis par acte d’huissier du 28 mars 2024. La SCI considère que le bail est soumis aux dispositions de droit commun depuis octobre 2024, et notamment à la fin du plafonnement du loyer. Elle demande sa fixation à 1100 euros, après étalement, conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, en référence aux locations avoisinnantes.

Mme [B], bien que régulièrement convoquée par assignation à personne (remise à tiers présent au domicile) n'a pas comparu. Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la disjonction d’instance
En vertu de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut ordonner la disjonction de deux instances.

En l’espèce, le bailleur a formé une seule et même requête pour attraire devant le tribunal de proximité de Calais des locataires dont les situations sont sans lien, ayant tous signé des baux distincts.

Il convient donc de disjoindre d’office la présente instance (RG n° 25/0195) de l’instance concernant les époux [Y] ayant fait l’objet de la même requête introductive d’instance que Mme [B] (RG n° 24/01108).

Sur la demande principale de réévaluation du loyer
L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ceci :
“I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie”

Le Décret n° 90-780 du 31 août 1990 précise que les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, sont, au moins pour chaque logement loué :

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;

b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

En l’espèce, le bailleur a respecté la procédure d’augmentation prescrite à l’article 17-2 précité.

Il pouvait engager cette procédure dès lors que le bail conventionné prenait fin le 1er octobre 2024 et qu’un bail soumis au droit commun des baux s’en suivait en cas de reconduction du bail.

En revanche, le courrier du propriétaire en date du 23 janvier 2024 ne comporte pas les “références” suffisantes exigées par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il résulte du décret du 31 août 1990 précité que ces références ne sont pas abstraites comme le sont les trois premières références du courrier (plafond Pinel, niveau de loyer ANAH, “moyenne sur seloger.com”), mais doivent être des références concrètes de baux effectivement proposés à la location. Seules trois références du courrier pourraient remplir cette condition, toutefois, les trois logements cités ne peuvent être qualifiés de “logements comparables” puisque ces trois logements font tous 59m², contre 114 m² pour le logement litigieux, qu’il s’agit de T3 contre un T4 pour le logement litigieux, et que le loyer pratiqué est respectivement de 476, 486 et 555 euros, soit un montant de loyer inférieur à celui pratiqué pour le logement litigieux. Ces comparaisons ne permettent aucunement de déterminer le montant approximatif de la valeur locative du bien puisqu’il ne s’agit précisément pas de logement comparables. Le prix au mètre carré en effet varie selon le type de logement (T3, T4 ...) et ne peut être calqué d’un type de logement sur l’autre.

Si le bailleur produit trois pièces devant servir de référence dans le cadre de la présente instance, deux d’entre elles ne sont pas des références au sens de l’article l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, deux de ces prétendues références (pièce 6 et 7 du demandeur) sont en réalité des recherches de logement d’un couple qui indique chercher un T4 dans le secteur de [Localité 5] et avoir pour budget maximal la somme de 1200 euros charges comprises. Les “références” sont des annonces de logements à louer et non des annonces de locataires recherchant des biens et pouvant avoir un budget maximal supérieur aux prix du marché. De plus et en tout état de cause, la lecture de ces deux pièces permet de constater qu’il s’agit de la même recherche, imprimée deux fois. Seule la pièce 8 du demandeur (annonce pour un logement à louer à [Localité 9]) constitue une référence permettant de fixer le loyer de référence.

Considérant que les trois références exigées par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été produites, la demande de réévaluation du loyer formée par le bailleur sera rejetée, le tribunal étant de ce fait dans l’incapacité de déterminer objectivement le montant du loyer à appliquer.

Sur les demandes accessoires
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI du Calaisis, partie perdante, supportera les dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et compte-tenu de sa condamnation aux dépens, la SCI du Calaisis sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS