TJ 62160, 9 mai 2025, RG 24/00146

N° RG 24/00146 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WSP
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 11]

N° RG 24/00146 -
N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WSP

Minute : 25/00207

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT

C/

Mme [T] [R]

Copie certifiée conforme délivrée
à :Me Jean-sébastien DELOZIERE

le : 12 mai 2025

Formule exécutoire délivrée
à :Me Audrey LESAGE

le : 12 mai 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER, substitué par Me Julien LEBAS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [R]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 4]
représentée par Me Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-62160-2024-00048 du 11/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020, l'établissement Terre d'Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [R] sur un logement situé au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 478,41 euros et d’une provision pour charges de 89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 684,46 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [T] [R] le 26 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2024, l’établissement Terre d’Opale Habitat a assigné Mme [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonner l’expulsion de la défenderesse du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner la défenderesse au paiement : de la somme de 729,63 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 15 décembre 2023, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 511,53 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er décembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif de la défenderesse du logement loué ; de la somme de 150 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 février 2024. Après plusieurs demandes de renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience, l’établissement Terre d’Opale Habitat, représenté par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions (n°3) déposées au greffe le 25 mars 2025. En vertu de celles-ci, il sollicite de, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1343-2 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile :

constater et prononcer la résiliation survenue le 24 septembre 2023, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 10 septembre 2020 ; ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés ; ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin l’assistance de la force publique ; ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner le défendeur à payer à lui payer la somme de 394,88 euros au 24 février 2025 au titre des loyers et provisions pour charges, indemnités d’occupation et réparations locatives dus ; condamner le défendeur à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1343-2 du code civil ; condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, par jour, du lendemain de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ; condamner le défendeur à lui payer les charges du lendemain du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux légal ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; donner acte de ce qu’elle n’est pas opposée aux délais de paiement sollicités par Mme [T] [R] pour s’acquitter de sa dette ; condamner le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 juillet 2023 ; condamner le défendeur au paiement de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande principale en paiement, le bailleur fait notamment valoir que les frais s’élevant à la somme de 7,62 euros ont été facturés à la locataire sur le fondement de l’article L444-5 du code de la construction. De plus, s’agissant des charges locatives, il fait valoir que le calcul se fait soit à l’unité, soit selon la surface utile et qu’il n’y a pas de copropriété dans l’immeuble où se trouve le logement loué. Encore, il soutient que le relevé des surfaces de l’appartement a été adressé à la locataire un mois avant les régularisations de charges effectuées.

Mme [T] [R], représentée par conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions (n°5) déposées au greffe le 25 mars 2025. Aux termes de celles-ci, elle demande de, au visa des articles 1343-5 du code civil et des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 :

à titre principal, et à défaut de justifier du règlement de copropriété, du mode de répartition des charges et de la surface du logement donné à bail :

constater qu’elle a réglé la somme de 3072 euros au titre des provisions sur charges appelées sur les trois dernières années ; condamner l’établissement Terre d’Opale Habitat à lui restituer la somme de 3437,11 euros au titre des provisions sur charges appelées sur les trois dernières années et non justifiées, assortie des intérêts au taux légal qui courront à compter de la décision à intervenir ; débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes comprenant celles de résiliation de bail et d’expulsion ;
à titre subsidiaire :

constater qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant l’audience ; lui octroyer les plus larges délais de paiement pour pouvoir s’acquitter de sa dette ; constater qu’elle offre de verser la somme de 120 euros par mois en sus du loyer courant ; déclarer cette offre satisfaisante et libératoire et dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’octroi desdits délais ; statuer ce que de droit quant aux frais irrépétibles et aux dépens.
Au soutien de sa demande de restitution de l’indu, elle fait valoir que la base de répartition et les charges réclamées ne sont pas justifiées par le bailleur. Plus précisément, elle soutient que la base de répartition n’est pas connue à défaut de règlement de copropriété et que les charges appelées n’ont pas été contractualisées. Elle explique également qu’à partir d’avril 2021 (en raison de la prescription triennale) et jusqu’à l’échéance de janvier 2015 incluse, elle a réglé 3437,81 euros de charges locatives qui n’ont pas été justifiés par le bailleur. Enfin, elle considère que les frais non réponse ressource ne sont pas justifiés dans la mesure où le bailleur ne peut justifier de l’envoi de lettre par la communication d’un simple listing émanant de lui-même et que les frais de poursuite doivent être déduits de la dette locative.

Au regard des paiements qu’elle a effectués indument, Mme [T] [R] considère qu’il n’y a pas lieu de résilier le bail. Encore, elle indique que le bailleur n’est pas fondé à demander la résiliation du bail pour le défaut d’assurance, car elle produit son attestation d’assurance locative.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative et la demande reconventionnelle de restitution de l’indu

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment ceci : les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification […].

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 comporte la liste limitative des charges récupérables par le bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant que le bailleur est en droit de réclamer toutes charges récupérables au locataire, même en l’absence de liste des desdites charges dans le contrat de location, à partir du moment où le mode de répartition des charges dans un immeuble collectif, ainsi que le montant des charges réclamées sont dûment justifiés.

* * *

Sur le principe de la condamnation

En l’espèce, l’établissement Terre d’Opale Habitat sollicite la condamnation de Mme [R] au paiement de la somme de 394,88 euros au 24 février 2025 au titre des loyers et provisions pour charges, indemnités d’occupation et réparations locatives dus. Au soutien de ses demandes, il produit notamment plusieurs décomptes locataires dont le dernier en date du 24 mars 2025, des avis de régularisation pour les années 2020 et 2021 et un rapport de communication établi par ses services faisant état des échanges avec la locataire.

Mme [R] conteste devoir une telle somme. Elle considère en effet que son solde locataire est créditeur dans la mesure où elle a indument réglé la somme de 3437,81 euros au titre des provisions sur charges entre avril 2021 et l’échéance de janvier 2025 incluse non justifiés en leur principe et leur montant, se décomposant comme suit :

avril à décembre 2021 inclus : 897 euros de provisions sur charges ; année 2022 : 1080 euros ; année 2023 : 1095 euros ; année 2024 : indu locatif après déduction des frais de SLS, de poursuite et de provisions sur charges d’avril à décembre 2024 : 88,81 euros + 267 euros (provisions sur charges de janvier à avril 2024) ; décembre 2024 : différence de loyer total réclamé (613,22) – versement effectuée par la locataire (617,87) = 4,65 euros ; janvier 2025 : différence de loyer total réclamé (613,22) – versement effectuée par la locataire (617,87) = 4,65 euros.
Même en l’absence de règlement de copropriété, il incombe au bailleur de justifier de la répartition exacte des charges locatives et de leurs répartitions entre chacun des locataires de l’immeuble. De plus, le bailleur doit justifier des sommes qu’il a effectivement dû avancer pour les locataires, en produisant par exemple, des factures.

Il ressort des éléments produits au débat que les charges locatives ne sont pas dûment justifiées par le bailleur. En effet, la pièce n°10 permet de calculer la surface de l’appartement loué mais elle ne permet pas de déterminer la surface de l’immeuble collectif et des autres appartements pour pondérer les charges dues par chacun. De plus, il s’agit d’une preuve à soi-même, ce document établi par le bailleur étant purement déclaratif. Enfin, aucune des pièces produites ne permet de justifier du montant des différentes charges locatives.

Leur montant sera donc déduit du décompte locatif fourni, à compter d’avril 2021 et jusqu’en octobre 2024, conformément à la demande du locataire en ce sens.

S’agissant des « frais non réponse ressource », ceux-ci sont justifiés dans leur montant et dans leur principe, dès lors qu’ils sont prévus par l’article L.444-5 du code de la construction et de l’habitation. En revanche, leur envoi n’est attesté que par un rapport de communication établi par le bailleur lui-même et qui constitue une preuve à soi-même insuffisante à établir l’envoi. Ils seront donc déduits de la dette locative.

S’agissant enfin des frais de procédure, ceux-ci ne sont pas constitutifs d’une dette locative et peuvent faire l’objet d’une condamnation uniquement au titre des frais irrépétibles ou des dépens. Ils seront donc déduits de la dette locative.

Sur le calcul des montants dus

Il convient de reprendre le montant dû au titre du dernier décompte locataire produit par le bailleur, à savoir 724,95 euros dus au 24 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse puisque le loyer de mars 2025 n’était pas encore dû au jour de l’audience.

De ce montant doivent être déduits les provisions sur charges versées entre avril 2021 et octobre 2024 (en ce compris les régularisations de charges facturées, en crédit ou en débit), les frais de non-réponse ressource, et les frais de poursuite.

Après reprise des montants indûment facturés sur le décompte, le solde du compte locataire est donc le suivant au 24 mars 2025:

- 724,95 euros (solde en débit sur le décompte bailleur, en ce compris l’échéance de février 2025 et à l’exclusion de l’échéance de mars 2025) 
+ 933,50 euros (93,35 euros de charges indues x 7 mois)
- 341,04 euros (rectification période 2024)
+134,63 euros (régularisation charges versée en 2024)
+ 3 069 euros (93 euros de charges indues x 33 mois)
+ 40,25 euros (régularisation charges versée en 2023)
+ 71,49 euros (régularisation charges versée en 2022)
+ 28,52 (régularisation charges versée en 2021)

+ 154,08 euros (frais de poursuite)

+ 45,72 euros (7,62 x 6 mois au titre des frais non-réponse ressource)

= 3 411,20 euros (solde en faveur du locataire).

Le solde étant positif, le bailleur sera condamné à verser à la locataire la somme de 3 411,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement Terre d'Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur le constat de la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d’interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d’un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette.

En l’espèce, le contrat de location comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Aucun délai n’était visé dans cette clause.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 24 juillet 2023. La locataire bénéficiait donc d’un délai de deux mois pour en apurer les causes.

Or, d’après l'historique des versements et de ce qui a été précédemment jugé, la somme de 684,46 euros visée par le commandement n’était pas due par la locataire.

Dès lors, le bailleur n’est pas bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et la demande de constat de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le prononcé de la résolution judiciaire du bail
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il résulte de ce qui a été précédemment jugé que Mme [R] a un solde locataire créditeur depuis le début de la procédure intentée par le bailleur. Dès lors, il ne peut être considéré qu’elle a manqué à son obligation de paiement du loyer.

Par conséquent, la demande de prononcé de la résolution judiciaire du bail sera rejetée.

Sur l’expulsion, le séquestre des meubles et les indemnités d’occupation

Les demandes de résiliation du bail ayant été rejetées, les demandes d’expulsion, de séquestre des meubles et d’indemnités d’occupation seront par voie de suite rejetées également.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’établissement Terre d’Opale Habitat, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par voie de suite, la demande formée par l’établissement Terre d’Opale Habitat au titre des frais irrépétibles sera également rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,