TJ 34172, 14 mai 2025, RG 25/00286

N°Minute:25/00633
DOSSIER : N° RG 25/00286 - N° Portalis DBYB-W-B7J-POYK

Copie exécutoire à
SELARL GDG
expédition à
Me Rachid EL MOUNSI
le 14 Mai 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Stéphanie FAU, auditrice de justice qui a pris part au délibéré et a rédigé la décision
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [Z] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Me Rachid EL MOUNSI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [H] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 octobre 2009 ayant pris effet le 19 octobre 2009 pour une durée de 3 ans tacitement reconductible, la SARL MONTPELLIERAINE D’ADMINISTRATION en sa qualité de mandataire de Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N]a donné à bail à Monsieur [B] [C] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 508,48 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 90 euros et 1,52 euros de frais d’échéance.

Le 20 février 2021 Monsieur [B] [C] a épousé Madame [M] [H].

Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [B] [C]et Madame [M] [H] épouse [C], par acte d’huissier de justice en date du 14 novembre 2024, un congé avec offre de vente prenant effet au 18 octobre 2024.

Par acte d’huissier de justice délivré à étude le 14 novembre 2024, Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [B] [C]et Madame [M] [H] épouse [C] pour l'audience du 18 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

Vu les articles 834- et 835 du Code de Procédure Civile, Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu 1e bail,

Constater que le congé du 29 janvier 2024 a valablement mis fin au bail au 19 octobre 2024 à zéro heure,
Constater dès lors que Monsieur [B] [C] et Madame [M] [H] épouse [C] occupent sans droit ni titre l’appartement objet du bail et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

Condamner Monsieur [B] [C] et Madame [M] [H] épouse [C] solidairement à verser en deniers ou quittance et par provision à Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N], une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant au moins équivalent à celui d'un terme de loyer et charges, qu’il plaira au juge de fixer à 707,76 €, ce depuis le mois de novembre 2024 inclus et jusqu'au mois inclus de la libération effective des lieux et de la restitution des clefs c’est-à-dire y compris ledit mois intégralement,

Condamner encore solidairement les requis à payer par provision aux requérants au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation échus et impayés, terme d'octobre 2024 inclus, la somme de 1738.04 €.

Condamner encore solidairement les requis à 3 payer aux requérants la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés.

Condamner enfin solidairement les requis aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de Maitre LE FLOCH du 29 janvier 2024.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [C]et Madame [M] [H] épouse [C], daté du 4 mars 2025. La conclusion est que le couple a une petite fille de 7 mois, Monsieur [B] [C]est gérant d’un café depuis un an et Madame [M] [H] épouse [C] travaillait en CDI mais a dû cesser son activité professionnelle. Sa situation administrative ne lui permet pas de travailler. Des démarches de régularisations sont en cours. Une demande de prime d’activité va être effectuée ainsi qu’à un droit éventuel à l’aide au logement. La famille a pu reprendre le paiement du loyer en février 2025. Mais leur situation financière ne leur a pas permis à ce jour de régulariser la totalité de leur loyer et frais liés. Un dossier FSL pourra être sollicitée ainsi qu’une aide au logement pour favoriser son maintien.

À l'audience du 18 mars 2025, Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ;

Monsieur [B] [C] était assisté par son conseil qui a plaidé, conclut à la nullité du congé pour vente délivré par les demandeurs au motif que celui-ci ne répondrait pas aux critères énoncés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment sur le descriptif exact du bien vendu. Il a fait en outre valoir que le prix de vente mentionné est au-dessus du prix du marché.
A titre subsidiaire, il demande qu’un délai de 3 ans soit accordé au défendeur pour quitter le logement.

Monsieur [B] [C] ajoute qu’il a repris le paiement des loyers depuis février 2025.

Madame [M] [H] épouse [C] bien que régulièrement assignée à comparaître à l'audience, n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Motifs

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 1751 du Code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la nullité du congé

Monsieur [B] [C] soulève que le congé ne désigne pas le bien vendu et n'indique pas les conditions de vente, et qu'il ignore de ce fait s'il comporte ou non le parking.

En l'espèce, le congé mentionne avec en entête le visa des articles 15 I et 15 II de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :
En page 1,
« Que les requérants vous ont donné en location suivant bail d’habitation sous-seing privé en date a [Localité 3] (HERAULT) du 15 octobre 2009 modifié par avenant au contrat de location en date du 19 octobre 2009, l’appartement numéro 126 situe au deuxième étage de la résidence [Adresse 1] ayant son siège au [Adresse 1] à [Localité 3] — appartement de type F2 comprenant une pièce principale, une chambre, salle de bain, wc d‘une surface habitable d’environ 35 m’ avec parking tel que mentionné au bail. »

Puis en page 2
« vous précisant que ledit congé vous est donné en application de l’article 15 II de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au motif que les requérants souhaitent vendre l’appartement rappelé supra, lequel vous est proposé moyennant un prix net vendeur hors frais de notaire arrêté à 152 000 euros ».

Il en résulte que Monsieur [B] [C] ne pouvait ignorer que la vente concerne bien le parking, et désigne précisément l'appartement qu'il occupe.

En outre, Monsieur [B] [C] n'apporte pas la preuve que cela lui a causé un grief.

Par conséquent, Monsieur [B] [C] sera débouté de sa demande de nullité du congé pour vente qui inclut l’intégralité des mentions prévues par la loi.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, avec une prise d’effet au 18 octobre 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.
Dès lors, les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente, ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 19 octobre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [B] [C] et Madame [M] [H] épouse [C] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Devenue occupants sans droit ni titre, Monsieur [B] [C] et Madame [M] [H] épouse [C] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 octobre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l'article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [B] [C] expose ses difficultés à trouver une solution de relogement tant dans le parc public que privé et sollicitent donc un délai de 3 ans pour quitter les lieux.

De leur côté, Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N] s’opposent à l’octroi de tout délai pour quitter les lieux.

Il convient de constater que l’échéance à la suite du congé pour vente a été fixée au 18 octobre 2024 ; qu’à la date de l’audience, soit quasiment six mois après cette échéance, Monsieur [B] [C] et Madame [M] [H] épouse [C] se trouvent toujours dans les lieux.

Il ne peut être imposé plus longtemps aux bailleurs d’attendre de rentrer en possession de leur bien alors même que les locataires ne démontrent pas se trouver dans des conditions anormales rendant leur relogement impossible, ni des démarches entreprises afin de trouver un autre logement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais supplémentaires sollicités par les locataires.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [C]et Madame [M] [H] épouse [C] se trouvent redevables de la somme de 898,84 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 17 mars 2025, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B] [C] et Madame [M] [H] épouse [C] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 898,84 euros à Monsieur [I] [N] et Madame [Z] épouse [N] [T].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Monsieur [B] [C]et Madame [M] [H] épouse [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens,

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, Monsieur [B] [C]et Madame [M] [H] épouse [C] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [I] [N] et Madame [T] [Z] épouse [N]une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,